[2·4 대책]전문가들 “특단의 대책이나 당장 집값 잡기엔 ‘역부족’”

공공주도 정비사업 재초환-실거주 면제 '긍정'
중장기 대책만으로 집값·전셋값 안정 효과 '無'

정부가 서울 32만 가구를 포함해 전국에 83만6000 가구의 주택을 공급하겠다는 대책을 발표한 가운데, 부동산 전문가들 사이에서는 정부가 추가 공급 물량을 최대한 짜낸 것은 인정하지만, 현재의 주거 불안을 해소하는 데 한계가 있다는 분석이 나온다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 주택 공급 확대를 위한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 공공이 주도하는 재개발·재건축 등 정비사업과 역세권 개발, 소규 정비사업을 통해 주택 공급을 확대하겠다는 것이 핵심이다.

전문가들은 정부가 최대한 물량을 확보했다고 평가했다. 특히 재건축초과이익환수제(재초환)나 조합원 2년 실거주 의무를 면제 등 시장이 요구안을 일부 수용했다는 점을 긍정적으로 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현 정부 단일 공급대책으로는 역대급 공급량”이라며 “지난 6년간(2015~2020년) 서울 아파트 한해 평균 준공물량이 3만8687 가구, 전국이 37만4941 가구였음을 감안하면 상당한 파격적인 수치라 할 수 있다”고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축과 재개발, 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 도시 지역내 가용 토지를 확보해 개발에 나서는 공급 총력전”이라며 “공공 재건축 방식으로 선택할 경우 재초환대상에서 제외키로 해 재건축의 공급 물꼬트기 가능성이 있다”고 말했다.

박 위원은 “시장에 공급이 대폭 늘어난다는 신호를 강하게 보내는 셈으로 계획대로 속도감 있게 추진될 경우 무주택자의 심리 안정에 기여할 것”이라며 “수요자가 선호하는 분양주택을 중심으로 확대하고 공공분양에서 추첨제를 도입한 것 역시 청약대기수요 늘려 기존 주택 수요의 분산이 예상된다”고 덧붙였다.

하지만 이익환수 개념이 여전한 상태에서 실제 공공 주도의 주택 공급에는 한계가 있고, 수급불균형으로 인한 현재의 주거 불안을 해소하는데 역부족이라는 의견도 나왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택 공급에 미온적이었던 정부가 공급 확대 정책으로 선회했다는 점에서 평가할 만하지만 중장기 공급 대책만으로는 주택시장의 안정을 꾀할 수 없다”며 “정비사업 추진과정에서 이해관계가 복잡한 의견을 어떻게 수용할지, 실현 가능성이 있느냐가 관건”이라고 진단했다.

권 교수는 “정부가 구체적인 공급 지역이나 내용은 밝히지 않았다”며 “수십만 채를 더 짓겠다는 대책이 나오더라도 당장 입주 물량이 아니기 때문에 집값, 전셋값 상승에 큰 영향이 없을 것”이라고 전했다.

도심 고밀 개발에 따른 주거환경 저해를 지적하는 의견도 제시됐다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “도심 내 고밀도 개발에 따른 주거환경이 저해될 가능성이 있다”며 “교통문제와 일조권과 조망권 침해 등으로 지역주민들이 반발할 수 있는 만큼 주거환경의 훼손을 최소화하기 위한 대책도 필요하다”고 밝혔다.

아울러 주택 추가 공급과 별개로 공공의 주도하는 주택의 ‘질’도 중요하다는 의견도 나왔다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “공급량에 대해 너무 집중한 부분도 아쉬운 점이 있다. 아직까지 수요자 등 시장에서는 공공주택의 품질에 대한 인식이 좋지 않다”며 “공공주택의 품질 인식 문제에 대해서도 추가적으로 고민할 필요가 있다”고 전했다.

양 소장은 “전세시장 대책에 대한 문제가 빠져 있다”며 “청약 대기자가 발생하면서 전세수요가 늘어나고, 또한 재건축이 활발하게 되면 이주 수요 발생으로 전셋값 불안을 가져 올 수 있다”고 경고했다.

[서울=뉴시스]