［부동산／９８년결산－내년전망］땅값 １３．４％폭락 최악

땅값은 75∼91년에 연평균 10%대 이상의 높은 상승률을 기록하면서 꾸준한 상승행진을 거듭했다. 이후 92∼97년에는 연평균 1.2%가 떨어지긴 했지만 전반적으로 약보합세를 유지했다.

올해는 상반기중 무려 10% 이상 폭락하면서 사상 최대의 하락률을 기록했다.

정부는 복합불황을 막기 위해 강도높은 부양책을 쏟아내놓았다.

굵직한 것들만 추려봐도 △토지거래신고구역 및 허가구역 전면 해제 △토지공개념 3법 폐지 및 일시 유예 △부동산 시장 전면 개방 △개발제한구역(그린벨트) 전면 재조정 등이 있다.

▼사상최대의 폭락〓올들어 9월말까지 전국 땅값은 13.4%가 떨어졌다. 특히 서울을 포함한 7대 도시가 15.1%의 하락률을 기록해 중소도시(-12.0%)나 군지역(-9.0%)보다 낙폭이 컸다.

지역별로는 부산이 16.4%가 떨어져 가장 높은 하락률을 보였고 △서울 △울산 △대구 △인천 △경남 등이 모두 13% 이상의 높은 하락률을 기록했다.

용도별로는 상업지역이 16.6%가 떨어졌고 주거지역(-14.4%) 공업지역(-13.8%) 준도시지역(-10.4%) 등이 뒤를 이었다.

▼부동산 시장 전면 개방〓국제통화기금(IMF) 관리체제가 시작되면서 외국인 투자자 유치를 위해 부동산 시장이 전면 개방됐다. 자산담보부채권(ABS) 유동화제도의 시행으로 외국인투자자들이 수천억원 짜리 국내 부동산 매입에 나서는 계기가 됐다.

실제로 시장이 개방된 6월22일 이후 11월말까지 외국인들이 국내에서 새로 취득한 토지면적은 2백55만평, 1조원어치.

외국인이 취득한 면적을 기준으로 할 때 시장 개방 이전보다 3배 이상 늘어난 수치다.

▼토지공개념 제도 해체〓부동산 투기 억제를 위해 도입됐던 토지공개념 3법이 부동산 경기 부양을 위해 해체되다 시피했다. ‘택지소유상한에 관한 법률’과 ‘토지초과이득세법’이 폐지되고 ‘개발이익 환수에 관한 법률’은 내년말까지 한시적으로 적용이 중단됐다.

71년에 도입된 이래 27년간 거의 손대지 않았던 그린벨트도 전면 재조정을 앞두고 있다. 올 연말 일부 중소도시권은 전면 해제되고 내년말까지는 대도시의 상당 면적이 해제될 전망이다.

78년 도입된 토지거래신고제도가 20년만에 폐지되고 토지거래허가구역은 상반기에 지정구역이 전면 해제됨에 따라 명목만 유지하게 됐다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com

▼전문가 진단▼

올 한해 토지시장은 공시지가의 절반 이하로 매물이 나와도 거래되지 않을 만큼 찬바람이 불었다. 감정가 시가 호가 등 어느 것도 정상적인 가격으로 인정되지 않을 정도였다.

내년에는 상황이 다소 호전될 것으로 부동산 전문가들은 기대하고 있다.

우선금리가 한자릿수로 떨어짐에 따라 부동산으로 회귀하는 자금이 늘어날 것으로 예상된다.

대선공약이었던 그린벨트(개발제한구역)의 재조정이 이루어진다. 현재 그린벨트 지역은 전국토의 5.4%에 달한다.

주거용지를 비롯한 도시용 토지는 96년말 현재 전국토의 4.8%.

그린벨트의 30%만 푼다고 가정해도 전국토 면적의 1.6%이고 현재 이용중인 도시용 토지의 3분의1에 가까운 면적이다. 그만큼 토지 시장에 주는 영향이 클 수밖에 없다.

그린벨트가 해제되면 투자 수요가 토지 시장으로 몰려 활기를 되찾게 될 것으로 전망된다.

올 하반기부터 시작된 금강산 관광은 강원도지역의 개발붐을 불러 일으킬 것으로 기대된다. 현대그룹의 동해시 개발계획이나 강원도 일대의 폐광개발사업도 강원도 개발붐을 띄우는데 한몫 할 것같다.

내년중에는 금강산 관광선이 출항하는 동해시를 비롯, 삼척 태백 정선 등 오지의 임야나 준농림지 등의 땅값도 움직일 것으로 예상된다. 02―393―8888

정광영<한국부동산경제연구소 소장>