[마이홈]현장에서/판교-재건축 ‘올인’의 함정

올해 부동산 시장의 관전 포인트는 ‘판교’와 ‘재건축’이라는데 많은 전문가들이 동의한다. 수도권에 아파트를 구입하려는 사람들은 이 두 가지 키워드가 부동산 시장에 몰고 올 파급효과를 잘 관찰해야 할 것이다. 자연히 정부의 규제대상도 이 두 가지 항목에 집중될 가능성이 높다.

먼저 경기 성남시 판교 지역은 284만 평이지만 분당 신도시, 판교와 인접한 용인시 성복 신봉 죽전 등 택지지구들과 합쳐지면 800만 평이 훌쩍 넘는다. 이 정도 덩치로 볼 때 예전 분당이 수행했던 ‘베드 타운’ 기능을 뛰어 넘어 서울 강남권과 맞먹을 자족도시로의 발전도 점쳐진다.

이미 해당 지역에서는 ‘새로운 구(區) 구획’에 대한 시나리오도 거론되고 있다.

판교가 정비되면 성남시 판교구, 분당구로 행정구역이 개편되고 인근 용인시에서도 수지구(가칭)가 만들어져 택지지구들이 한데로 묶여진다는 것. 일대 주민들은 ‘강남·서초·송파’라는 강남벨트가 ‘판교·분당·수지’로 조금씩 이동할 것이라는 기대감도 표출하는 중이다.

다만 ‘기대와 현실’이 어느 정도 맞아 떨어지느냐가 문제다. 우선은 교통이 문제다. ‘영덕(용인시 기흥읍)∼양재’도로와 분당 정자동에서 판교를 거쳐 강남역까지 가는 지하철 신분당선이 생겨나려면 빨라도 2010년까지는 기다려야 한다. 주변 물량 유입이 끊이지 않을 향후 5년 동안은 지금보다 교통이 더 나빠질 가능성도 있다는 얘기다. 판교의 향후 시세 역시 대규모 임대아파트와 소형평형 다량공급으로 인한 ‘한계’를 점치는 전문가들이 늘고 있다.

재건축은 ‘사업이 막바지에 이른 단지’와 ‘초기 단지’로 구분된다. 올해 4월경 일반분양이 되는 서울 송파구 잠실동 주공2단지 등은 개발이익환수제에 해당 되지 않는다. 반면 ‘초고층 추진’ 등의 계획을 앞세워 최근 주목을 받았던 대부분 단지들은 해당이 된다. 특히 가구 수가 많을 수록 사업초기 단지들은 주민 합의가 어렵고 각종 규제로 인해 예전보다 사업부담금이 늘어날 가능성도 커졌다.

부동산 시장 경기가 좋지 않고 거래가 뜸할 때 영리한 수요자들은 매수에 나선다. 판교와 재건축에 많은 수요자가 ‘다걸기(올인)’ 하고 있을 때 또 다른 고수(高手)들은 판교 이외의 우량 택지지구나 개발호재지역으로 쉽게 입성(入城)하게 될 지도 모른다.

조인직 기자 cij1999@donga.com