[부동산]상암지구 '북적'…＂서울 강북 마지막 노른자위＂

서울 강북지역의 마지막 ‘노른자위’로 불리는 상암 택지개발지구가 요즘 소란하다. 철거 및 택지조성 공사가 시작되고 올 연말경 아파트 915가구를 분양하는 등 사업일정이 구체화하면서 입주권 거래가 활기를 띠는데 따른 것.

이런 분위기를 틈타 입주권을 여러 명에게 이중 삼중으로 매매하는 경우가 횡행하고 입주자격이 없는 가짜 입주권까지 나돌고 있어 실수요자들은 현장을 꼼꼼히 둘러보고 불법 여부를 확인해 신중하게 투자해야 한다.

▽공급 계획〓상암택지지구 2·3공구에서 공급될 아파트는 모두 6248가구. 2공구에선 올해말 34형 이상 중대형 아파트 915가구와 내년 7월경 18∼32평형 1945가구가 각각 공급된다. 3공구에서는 2002년 하반기에 25평 이하 1060가구와 32평형 2328가구 등 3388가구가 분양될 예정. 이 가운데 청약통장 가입자용은 915가구에 불과하고 나머지는 입주권을 갖고 있는 상암동 원주민 및 타지역 철거민 몫이다.

도시개발공사가 면허시험장 부지와 주거환경개선지구 일부를 택지개발지구로 추가 편입하는 방안을 추진 중이어서 아파트 공급물량이 1500가구 정도 더 늘어날 가능성은 있다.

▽시세 동향 및 투자 분석〓지난해말부터 매물 부족과 함께 꾸준히 올라 내년 7월 분양 예정인 2공구의 32평형 아파트 입주권(상암지역 주민용)이 6000만원을 호가하고 있다.

다른 지역 철거민용 입주권의 경우 32평형이 4700만∼4800만원에, 25평형은 2800만∼3000만원에 거래되고 있다.

인근 중개업소에서는 2공구에서 분양될 32평형 아파트를 기준으로 총 투자비는 2억1000만원 안팎(입주권 6000만원+분양가 1억5000만원 안팎)이고 입주후 시세가 2억7000만원에 달할 것이므로 6000만원 정도의 시세차익이 기대된다는 ‘장밋빛’ 전망을 내놓고 있다.

그러나 분양가격이 예상보다 높아질 가능성이 있고 입주후 아파트 시세도 현재로선 불투명해 섣부른 기대는 금물이라는 게 전문가들의 지적이다.

▽투자 유의점〓청약통장을 사용하는 민영아파트(915가구) 외에 일반인이 상암지구 아파트를 구하려면 원주민과 철거민의 입주권을 사는 게 유일한 방법이다. 입주권이란 해당지역 원주민과 철거민들에게 토지보상과 이주대책용으로 부여되는 아파트 입주권리를 뜻하며 속칭 ‘딱지’로도 불린다.

그러나 주택건설촉진법은 아파트 분양계약 이후 시점부터 분양권 전매를 허용하고 있어 입주권 거래는 원칙적으로 불법. 자연히 입주권을 산 수요자는 분양 계약 후 명의이전을 하기 전까지는 분쟁이 발생해도 법적 보호 및 권리 주장이 어렵다.

이같은 점을 고려해 중개업소들은 매수자가 산 입주권을 매도자가 임의로 처분하지 못하도록 하는 ‘소유권 이전금지 가처분신청’을 법원에 내는 한편 매도자가 도시개발공사에 상암지구 특별공급 대상자로 접수돼 있는지 여부를 확인하는 등 예방책을 마련하고 있다.

하지만 가처분신청은 여러 명이 할 수 있어 완벽한 안전보장은 안된다는 게 도시개발공사측의 설명이다.(도움말:엘리트부동산투자신탁 02-516-0455)

<김경달기자> dal@donga.com