［부동산 천자문］계약서 쓸때 주의사항－임대

국제통화기금(IMF) 체제 이후 비용 절감을 위해 중개사없이 직접 계약하는 사람이 늘고 있다.

전문가의 도움없이 복잡한 권리의무 관계를 꼼꼼히 살피지 않고 덜컥 계약서를 썼다가 낭패를 당하는 사람들이 적지 않다.

임대차 계약을 맺을 때부터 주택매매 토지매매에 이르기까지 계약서를 쓰면서 주의해야할 사항들을 4회로 나누어 정리해본다.

▼사례〓회사원 이모씨(39)는 최근 서울 개포동의 32평형 아파트에 7천만원 짜리 전세를 들었다가 한푼도 돌려받지 못하고 길거리에 나앉을 처지가 됐다.

생활정보지를 보고 찾아가 “물건이 깨끗하다”는 집주인 말만 믿고 별도의 확인 절차를 거치지 않았던 것이 화근이다.

입주한 후 혹시나 하는 마음에서 전세집의 등기부등본을 떼보니 금융기관 2곳에서 이미 8천만원 상당의 저당권을 설정해두고 있었다.

집주인이 빚을 갚지 못해 전세집이 법원경매에 부쳐지면 금융기관 채권에 밀려 이씨는 전세금을 돌려받을 가능성이 거의 없다.

▼계약전에 저당권을 확인해라〓이씨처럼 뜻밖의 낭패를 당하지 않으려면 전세계약을 할 때 집에 저당권이 설정됐는지를 직접 확인해야 한다.

저당권 설정은 관할지역의 등기소에 가서 등기부등본을 떼보면 된다.

계약전에 선순위 저당권이 없다고 안심하는 것은 금물. 잔금을 치르기 전에 다시 한번 확인해야 한다.

만약 선순위 저당권이 설정돼 있다면 집값에서 선순위 저당권 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많은가를 계산해봐야 한다.

요즘처럼 집값이 폭락할 때는 선순위 근저당을 제하고 전세금을 보전받는 일이 쉽지 않다.

▼즉시 전입 신고를 하고 확정일자를 받아라〓잔금을 치르고 즉시 관할지역 동사무소에 가서 전입 신고를 마치고 계약서 뒷면에 확정일자를 받아두는 것이 안전하다. 확정일자 수수료는 6백원.

확정일자를 받아두면 전세집이 경매에 부쳐지더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커진다.저당권이 설정되기에 앞서 전입신고를 하면 가압류 또는 경매 때 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생긴다.

▼계약기간〓주택임대차보호법에선 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있다.

별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받는다.

집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있다.2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있다.

계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있다.

▼중개수수료〓중개업자를 중간에 끼고 계약을 맺을 때는 계약전에 미리 수수료를 정해 놓는 것이 좋다.수수료는 전세금 액수에 따라 시도에서 조례로 정한다.

〈이진기자〉leej@donga.com