공공 재건축 ‘50층’ 당근 제시…“압구정·여의도·목동은 회의적”

서울 강남구 재건축 아파트 단지. 2020.7.28/뉴스1 © News1

정부가 서울 재건축 시장에 ‘용적률 완화’와 ‘50층 허용’이라는 당근을 제시했다. 정부는 재건축 규제 완화를 통해 서울 시내 5만가구를 추가 공급할 계획이다.

다만 개발 이익의 상당 부분을 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여해 공공임대를 포함한 공공주택으로 환수할 계획이어서 재건축 시장이 선뜻 나설지 미지수다. 정비업계는 강남권 등 주요 재건축 단지가 ‘공공참여형’에 부정적일 것이라면서 노원 재건축 등 일부 사업성이 떨어지는 단지의 참여가 있을 것으로 내다봤다.

◇공공 재건축에 최고 50층 ‘당근’…“주택 공급 2배 확대”

정부는 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안’을 발표했다. 이날 대책에 따르면 정부는 서울 등 수도권에 13만2000가구를 신규 공급할 계획이다.

이 가운데 절반에 가까운 5만가구가 공공참여형 재건축 사업(이하 공공 재건축) 물량이다.

공공 재건축은 LH나 서울주택도시공사(SH공사)가 참여하는 사업을 말한다. 재건축 아파트 집주인 3분의 2 이상이 동의해 공공 재건축을 추진하기로 하면 용적률 완화, 최고 층수 50층 허용 등 혜택을 주겠다는 것이다.

정부는 용적률을 최대 500%까지 완화하고 50층을 허용하면 주택 규모를 2배 이상 늘릴 수 있을 것으로 추산했다. 정부 추산에 따르면 용적률 250%의 500가구 재건축 아파트는 용적률 500%를 적용하면 1000가구로 탈바꿈할 수 있다. 현행 최대 300% 용적률(600가구)을 적용할 때보다 400가구를 더 공급할 수 있는 셈이다.

정부는 공공 재건축에 용적률 완화와 50층을 허용하는 대신 공공임대와 공공분양 등 공공주택을 함께 공급할 방침이다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수할 계획”이라며 “절반은 임대며 나머지는 공공주택(분양)으로 기부채납 받을 것”이라고 말했다.

◇“압구정·목동·여의도, 임대주택 늘어 ‘회의적’…사업성 낮은 노원 등 관심 보일 것”

관건은 시장의 참여다. 이번 대책에서 공공 재건축 물량이 5만가구인 것을 고려하면 시장의 참여 정도에 따라 공급 효과가 달라질 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공 재건축 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급 총량 변화에 변수가 될 수 있다”라고 말했다.

국토부에 따르면 현재 서울 정비구역 가운데 사업시행인가 이전 사업장은 93여개 26만여가구다. 정부는 이 가운데 약 20%가 공공 재건축에 참여할 것으로 전망해 공급 물량 5만가구를 추산했다.

김흥진 주택토지실장은 “공공 재건축을 하더라도 모든 단지가 참여하기는 어려울 것”이라며 “재건축 초기 단계 사업장을 대상으로 하고 20%가 참여한다는 가정 아래 나온 수치”라고 설명했다. 이어 김 실장은 “일정 비율이 참여한다는 가정 아래 5만 가구를 보급할 수 있도록 하겠다는 의미”라고 덧붙였다.

정비업계는 사업성이 높은 곳보다는 상대적으로 사업성이 낮아 추진 동력이 떨어지는 지역을 중심으로 공공 재건축이 이뤄질 것으로 내다봤다. 저층 위주의 재건축 단지보다 중층 이상 사업장에서 관심을 보일 것이라고 설명했다. 이를테면 노원 일대 재건축이 관심을 보일 수 있다.

실제 서울시가 사업 초기부터 참여하는 ‘도시·건축혁신 시범사업’에도 노원 재건축인 상계주공5단지가 포함됐다. 다만 중층 이상에 해당하나 사업성이 높다고 판단되는 압구정 등 강남권과 목동, 여의도 등 주요 지역은 참여 요인이 낮아 보인다.

강남권의 한 재건축 단지 추진위원회 관계자는 “50층으로 올려봤자 임대주택만 잔뜩 더 들어올 텐데 소유주들이 반기지 않을 것”이라며 “내부적으로 검토는 해보겠지만 참여할지는 모르겠다”고 말했다.


(서울=뉴스1)