정부, 재건축 50층 허용… “분양전환 안되면 실효성 의문”

문재인 정부의 부동산 정책에 반발하는 시민들이 지난달 25일 저녁 서울 중구 예금보험공사 앞에서 대규모 촛불집회를 열었다. 김동주 기자 zoo@donga.com

정부가 서울 및 수도권에 13만2000호의 주택을 추가 공급하기로 했다. 이를 위해 정부는 공공재건축 용적률을 완화하고 유휴부지를 적극 활용하기로 했다.

정부는 4일 이 같은 내용을 담은 23번째 부동산 안정화 대책을 내놨다. 공공분양 사전청약 물량 6만호와 이미 발표된 공급예정물량 7만호까지 포함해 총 26만2000호를 공급하는 방안이다.

이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 열린‘주택공급확대 태스크포스’ 회의를 통해 ‘서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안’을 발표했다.

정부는 ▲주택공급물량 최대 확보 ▲태릉골프장 제외한 그린벨트 미해제 ▲무주택·청년 위한 공공분양·임대 공급 등의 계획을 세웠다.

먼저 정부는 서울 중심 주택 13만2000호를 공급한다. ▲군부지와 이전기관 부지 등 신규택지 발굴 3만3000호 ▲3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 2만4000호 ▲정비사업 공공성 강화 7만호 ▲규제완화 등을 통한 도심공급 확대 5000호+α에 나선다.

신규택지 발굴에는 태릉골프장을 비롯해 용산 캠프킴, 정부 과천청사일대, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장, 노후 우체국 복합개발 등이 담겼다. LH서울지역본부, 상암DMC 미매각 부지, SH마곡 미매각 부지, LH여의도 부지 등 공공기관 유휴부지 17곳도 신규택지로 발굴했다.

이와 함께 정부는 3기 신도시 등 용적률 상향과 기존사업 고밀화에 나선다. 3기 신도시(17만호)를 포함한 대규모 공공주택의 공급 물량은 당초 20만5000호였다. 용적률 상향을 통해 1만1000호를 확대, 21만6000호를 공급하겠다는 방침이다.

특히 정부는 공공참여형 고밀재건축 도입을 통해 5년간 5만호 이상을 공급하기로 했다. 공공참여형 고밀재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 공공에 참여해 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급, 개발이익은 기부채납으로 환수키로 한 제도다.

정부는 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용키로 했다. 주거공간 최대확보 위해 준주거지역 주거비율 상한(현행 90%)도 완화한다. 대신 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하고 기부채납으로 받은 주택은 장기공공임대와 무주택 신혼부부를 위한 공공분양으로 활용한다.

이와 함께 정부는 주거환경 정비가 필요하지만, 정비구역으로 지정되지 않은 정비예정구역, 정비해제구역에서도 공공재개발이 가능하도록 허용한다. LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 2종에서 3종주거로 종상향, 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브를 제공한다.

정부는 노후 공공임대 재정비 사업을 추진하고 역세권 주거지역에 복합개발 추진, 입지규제 최소구역제도 개선, 장기 공실 공공임대주택 입주조건 완화, 지분 적립형 분양주택 등을 도입해 5000호 이상을 공급하기로 했다.

전문가들은 이번 대책에 대해 공급량에 촛점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다는 지적이다. 양지영 R&C 연구소장은 “서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안은 예상보다 많은 주택공급이 포함돼 있다”며 “용적률 500% 상향, 층수 50층까지 허용, 용산 정비창 공급량 확대 등을 통해 공급량을 최대한 높이려는 노력이 보인다”고 말했다. 하지만 “공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어서 집값 안정화하는데 제한적일 것”이라며 “분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 '패닉바잉'을 막기는 어려울 것으로 보인다”고 덧붙였다.

이어 “특히 정부가 계획하는 공급량이 시장에 나오기까지 풀어야할 과제들이 많다는 것도 큰 문제”라며 “공공참여형 고밀재건축사업이라는 점은 조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분이 공공이 환수하는 것이기 때문에 좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 조합원들의 참여도가 떨어질 것”이라고 말했다.

또한 “뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업 역시 마찬가지다. 강북지역 집값 역시 소형이 10억시대가 된 것은 뉴타운 출구전략에 따른 공급부족의 영향이 컸었다”며 “사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다”고 지적했다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com