[8·31 부동산대책 이후]거여신도시 분양받고 싶은데…

‘8·31 부동산 종합대책’이 발표된 뒤 서울 강남지역 일대 부동산 시장은 거래가 끊기고 관망세로 돌아섰다. 1일 한 시민이 서울 송파구 신천동의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 안내문을 들여다보고 있다. 연합 뉴스

“집을 언제 팔아야 하나요.”

“서울 송파구 거여신도시 아파트를 분양받으려면 어떻게….”

‘8·31 부동산 종합대책’ 발표 이후 혼란스러워하는 사람이 적지 않다. 내용이 방대한 데다 시행 일정이나 방법이 아직 구체화되지 않았기 때문이다.

독자들의 질문이 많았던 주요 내용을 정리해 본다.

―10월에 결혼할 직장인이다. 지금 집을 사야 하나.

“몇 개월 기다려 보는 게 좋다. 정부 대책이 이제 나왔고, 5일부터 주택담보대출 규제가 시행될 예정이어서 주택이나 분양권 급매물이 늘어날 가능성이 높다.”

―내년 초 전세 계약이 만료되는 세입자다. 어떻게 해야 하나.

“자금 여력이 있다면 가급적 집을 사거나 새 아파트를 분양받는 게 좋다. 집값은 떨어지겠지만 전세금은 오를 가능성이 많다. 또 정부가 무주택 서민을 위한 자금 지원을 강화할 계획이다. 이를 잘 이용하면 부담을 줄이면서 내 집을 마련할 수 있다.”

―서울에 사는 33세 무주택 직장인이다. 거여신도시에 건설될 아파트를 분양받으려면 어떻게 하는 게 좋은가.

“우선 청약통장(저축, 부금, 예금)에 가입해야 한다. 거여신도시는 2008년 분양 예정인데 청약통장에 가입한 지 2년이 지나야 1순위 또는 0순위 청약자격을 갖는다. 중대형 아파트를 원한다면 저축을 많이 해두는 게 좋다. 채권입찰제가 적용되기 때문에 계약할 때 최소 2억 원 내지 3억 원 정도의 현금이 필요하다.

―무주택자 우선 분양제도를 손질한다는데 무슨 뜻인가.

“무주택자가 결혼을 했고 자녀가 있다면 당첨 확률이 높아진다. 정부는 내년 하반기에 가족 수가 많은 사람에게 우선 청약권을 주는 방향으로 청약제도를 바꿀 계획이다.”

―집을 언제 파는 게 좋은가.

“지역마다 사정이 다르겠지만 3주택 이상을 가진 다주택자라면 서두르는 게 좋다. 갈수록 세 부담이 커지고 이에 따라 급매물이 늘어나 집값이 떨어질 가능성을 배제할 수 없다.”

―11월에 결혼하는 26세 직장 여성이다. 33평형 아파트를 사고 싶은데 생애 최초 주택구입자금을 이용할 수 있나.

“본인은 물론 배우자가 주택을 갖거나 매입한 적이 없으면 자격이 된다. 대상은 반드시 신규 분양되는 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택이어야 한다. 구체적인 자금 규모나 금리는 10월 중 결정된다.”

―토지거래허가구역에서 땅을 살 때 제출하는 자금조달 명세 신고서에는 어떤 내용을 쓰라는 것인가.

“구입자금의 성격, 즉 자기저축자금과 사채, 은행대출 등을 적으면 된다. 정부가 조만간 기본 서식을 만들 예정이어서 여기에 맞추면 된다.”

―서울에서 대학 다니는 3자녀를 위해 2억5000만 원짜리 집을 샀다. 양도세 중과세 대상인가.

“중과세 예외는 직장, 혼인, 부모 봉양 등의 이유로 집이 2채가 됐을 때 적용된다. 따라서 교육으로 인한 주택 구입은 해당되지 않는다. 하지만 정부는 중과세 조치 시행 전에 예외 규정을 정비한다는 방침이어서 자녀 교육에 따른 2주택자도 구제받을 가능성은 남아 있다.”

주택청약통장 사용요령
구분	청약저축	청약부금	청약예금
청약대상	25.7평 이하 공공분양, 공공 및 민영임대, 국민임대	25.7평 이하 민영분양 및분양 전환 가능한 민영임대	모든 민영 분양주택
가입대상	무주택 가구주	20세 이상 성인 남녀	20세 이상 성인 남녀
월납입금	매월 2만∼10만 원씩 납부(5000원 단위로 자유납입)	매월 납부-정액식(매월 10만 원 이상 1만원 단위로)-자유식(5만 원 이상 50만 원 이내에서 1만 원 단위로)	-목돈을 한꺼번에 예치(서울 부산 기준)△300만 원: 25.7평 이하△600만 원: 25.7평 초과∼30.8평 이하△1000만 원: 30.8평 초과∼40.8평 이하△1500만 원: 40.8평 초과
청약1순위	2년, 24회 저축납입 뒤	가입 2년 뒤 일정 금액 이상△서울 부산: 300만 원△기타 광역시: 250만 원△기타 시군: 200만 원	예치 후 2년
자료:국민은행, 내집마련정보사

황재성 기자 jsonhng@donga.com

고기정 기자 koh@donga.com

▼주택 자금 마련은▼

1가구 2주택 소유자에 대한 양도소득세 강화, 주택담보대출 회수 등의 조치에 따라 아파트 매물이 늘어날 것으로 예상된다. 무주택자들에겐 내 집 마련을 앞당길 수 있는 기회다.

‘8·31 부동산 종합대책’ 가운데 △모기지론 대출금리 인하 △모기지 보험 도입 △생애 최초 주택구입자금 대출을 이용하면 내 집을 마련하는 데 도움이 될 것이다.

○대출을 많이 받으려면

현재 은행 등에서 주택담보대출을 받을 때는 최고 60%의 담보인정비율(LTV)이 적용된다. 2억 원짜리 집이라면 1억2000만 원까지만 빌릴 수 있다.

그러나 무주택자가 비(非)투기지역에서 전용면적 25.7평 이하의 집을 살 때 모기지 보험에 가입하면 LTV 규제를 초과해 대출받을 수 있게 된다. 물론 보험료는 내야 한다. 방침만 정해졌기 때문에 당장 이용할 수는 없다.

하지만 모기지 보험과 유사한 상품은 지금도 있다.

○좋은 조건으로 대출받으려면

서민에 대한 장기 고정금리 주택구입자금 대출(모기지론)은 조건이 좋아진다.

현재 모기지론은 투기지역 여부에 관계없이 집값의 70%까지 빌릴 수 있어 한도가 높다.

대출금리는 연 6.25%로 높은 편이지만 소득공제 혜택이 있다.

정부는 한발 더 나아가 처음으로 집을 사는 무주택자의 모기지론 이자를 0.5∼1.0%포인트 낮추고 자금도 우선 지원하기로 했다.

주택금융공사는 “연소득 2000만 원 이하인 사람이 1억5000만 원 이하의 집을 살 때 금리 우대 혜택을 줄 계획”이라고 밝혔다.

한번도 내 집을 가져보지 못한 무주택자는 국민주택기금으로 지원하는 ‘생애 최초 주택구입자금 대출’도 노려볼 만하다.

2003년 말 폐지됐다 부활하는 이 대출의 금리는 소득 및 주택가격에 따라 달라지지만 연 4.5% 안팎에서 결정될 것으로 보인다.

정경준 기자 news91@donga.com