큰손이라던 그놈, 2000억 ‘먹튀’ 한 간만 큰 놈이었다

[기업형 전세사기의 덫]
주택임대기업 포장 ‘제임스네이션’
영업-홍보팀 두고 5년간 사기
공인중개사 동원 세입자 속여
사기 피해자들 “끝모를 고통”

‘㈜제임스네이션은 주택 매입을 통해 합리적 임대중개를 제공, 주택보수를 직접 해결해 임차인의 만족을 최우선으로 하는 주택임대 기업입니다.’

일명 제임스로 불리는 김용현(44)이 대표인 부동산 임대업체 ‘제임스네이션’이 중견 회계법인에 의뢰해 만든 사업계획서다. 투자자와 은행 등에 돌린 이 문서에는 그가 주택관리업체와 인테리어, 가전·가구 렌털 자회사까지 운영하고 있다고 적혀 있다. 깔끔한 외모에 뿔테 안경, 깅엄체크 셔츠에 버건디색 행커치프와 넥타이까지 한 김용현은 성공한 젊은 사업가로 자신을 포장했다.

여기서 팩트에 가까웠던 것은 그가 매입한 주택 규모뿐이었다. 21일 경찰 등에 따르면 김용현은 2016년부터 2021년까지 5년간 제임스네이션 직원과 지인을 동원해 수도권 전역에서 주택 1093채를 사들였다. 전세보증금만 총 2190억 원. 그는 영업팀과 중개팀, 홍보팀까지 두고 임직원 약 30명 규모의 업체를 운영했다.

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반지하와 옥탑방을 벗어나 그저 평범한 집에서 살고 싶던 장희정 씨(40) 역시 2020년 6월 26일, 김용현과 서울 관악구 봉천동 빌라 전세 계약을 했다. 전세살이만 10년째, 전입신고도, 확정일자도 칼같이 챙겼다. 계약 당일 확인한 등기부등본은 깨끗했다. 하지만 공인중개사를 직접 고용해 중개사무소까지 차린 ‘기업형 전세사기’ 앞에선 속수무책이었다. 자신도 모르는 사이 전셋집에 81억 원 가압류가 걸렸다.

5월 25일 전세사기 특별법이 통과된 지 약 석 달 됐다. 그사이 희정 씨를 포함한 3508명이 국토교통부 전세사기 피해지원위원회에서 피해자로 인정받았다. 이들이 돌려받지 못한 보증금만 4688억 원. 피해자의 68.2%는 사회에 막 첫발을 내디딘 20, 30대였다.

김용현 일당은 지난달에야 경찰에 검거됐다. 경찰은 지난달 21일 김용현을 구속해 검찰에 송치했고, 검찰은 김용현(수감 중)을 이달 9일 범죄집단조직 및 활동, 사기 혐의로 구속 기소했다. 첫 재판은 다음 달 11일 열린다.

전세사기 피해자가 된 지 1125일째인 이날 희정 씨가 사는 빌라는 여전히 공매가 진행 중이다. 2억2000만 원이었던 입찰가는 1300만 원으로 떨어져 전세금 회수 가능성이 희박해지고 있다. 피해자들은 말한다. “이제 겨우 전세사기 탈출의 출발선에 왔다”고.

제임스네이션, 치밀한 ‘마수’
클럽 ‘가드’ 출신… 무자본 갭투자
HUG 보증보험 활용해 규모 늘려가… 전세사기 치며 외제차 8대 굴려
대기업 계열사 두듯 수십명 직원… 수수료 미끼로 일반 중개사도 꾀여
金 “정상적인 임대사업” 혐의 부인

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●‘성공한 젊은 사장’ 김용현

“집주인이 젊은 나이에 부자가 된 엄청난 사람인 줄 알았죠.”

김모 씨(40) 부부는 2016년 11월 강서구 화곡동에 있는 신축 빌라를 계약했다. 위치와 구조가 마음에 들었고 보증금도 1억9500만 원으로 주변 시세보다 500만 원 이상 쌌다. 2년 뒤인 2018년, 계약을 연장하려고 집주인인 김용현에게 연락하자 대리인이 계약서를 들고 집 근처 카페로 찾아왔다. 김 씨는 ‘대리인까지 부리는구나. 대단하다’고만 여겼다.

2020년 여름, 김 씨는 남편 직장 근처로 이사하려 했지만 대리인은 “다음 세입자를 구하는 대로 보증금을 주겠다”고 했다. 그는 ‘젊은 사장’ 김용현을 믿고, 살던 빌라에 임차권 등기만 해놓은 채 경기 김포시 아파트로 이사갔다. 3년이 지난 현재 김 씨는 보증금을 못 받은 상태다. 그는 “빌라 전세대출 9000만 원과 아파트 전세대출 4억 원에 대한 이자만 매달 200만 원”이라며 “2세 계획은 포기했다”고 했다.

주식 투자로 수익률 1000% 달성, ○○ 지역 최초 태권도 5단 최고 합격, A댄스 아카데미 프랜차이즈 가맹점 4곳 운영…. ‘제임스네이션’ 대표 김용현의 사업계획서 속 프로필이다.

세입자들은 김용현이 ‘젊은 나이에 성공한 대단한 사람인 줄 알았다’고 증언한다. 하지만 경찰 조사에서 이는 사실과 다른 것으로 드러났다.

경찰에 따르면 김용현은 서울 마포구 홍대 클럽에서 가드를 하다 부동산 컨설팅업자 2명과 만난 2016년부터 전세사기를 본격 공모했다. 그는 2015년 4월 이미 은행 빚 등으로 개인회생 인가를 받을 정도로 자금 사정이 좋지 않았다고 한다. 이 때문에 김용현은 ‘무자본 갭투자’로 주택을 사들이기 시작했다. 경찰은 “직업이 뚜렷하지 않고 돈도 없었다”며 “당시 이미 전세금을 돌려줄 능력이 없었다고 봐야 한다”고 했다.

자금력이 부족했던 김용현은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험을 활용해 주택 수를 늘렸다. 경찰에 따르면 김용현 일당이 보증금을 떼먹어 HUG가 대위변제한 금액은 240억 원, 140건에 이른다. 검찰 수사에서 김용현은 HUG로부터도 악성 임대인으로 분류돼 블랙리스트에 오르자 2019년 4월 바지 사장을 구해 전세사기를 이어가고, 직원들에게는 비밀유지 확약서를 받는 등 치밀한 범행을 한 것으로 드러났다.

경찰에 따르면 김용현에게 전세금을 떼였다는 세입자는 2018년부터 나왔다. 하지만 김용현 일당은 올해 7월에야 덜미를 잡혔다. 검찰 수사를 통해 확인된 피해자는 346명, 총 피해 보증금은 694억 원이다. 이를 통해 김용현 일당이 리베이트로 가져간 금액은 18억 원으로 조사됐다.

경찰이 파악한 제임스네이션 매입 주택 규모보다 피해 규모가 적어진 건 피해자 진술 등을 통해 구체적인 피해가 일단 확인된 경우만 봤기 때문이다. 경찰은 “김용현가 전세금 돌려막기 할 때 전세금을 받고 이사간 세입자도 있는데 이들은 피해 진술에 적극적이지 않았다”고 전했다.

김용현은 무리한 주택 매입으로 국세와 지방세 70억 원을 체납했다. 그런 상황에도 김용현은 서울 강서구 화곡동 중대형 주상복합에 보증금 1억 원, 월세 150만 원을 내고 거주했다. 법인 리스로 BMW, 레인지로버 등 고급 외제 차량 8대를 보유하고 아버지와 누나, 지인, 직원들에게 나눠주기도 했다.

30대 주부 김모 씨는 2018년 3월 김경수가 보유한 수도권의 한 신축 빌라에서 2억3000만 원 보증금을 내고 전세살이를 시작했다. 방 3개, 화장실 2개의 신축 빌라 전세금치고는 괜찮다고 생각했다. 한 차례 계약을 갱신한 김 씨는 2021년 5월 어느날 부동산 온라인 플랫폼을 보다가 가슴이 철렁했다. ‘2000만 원이면 신축 빌라 갭투자 가능’이라는 온라인 매물 광고에 자신이 살고 있는 집이 올라온 것. 뉴스로만 보던 ‘무자본 갭투자’였다. 수소문해 보니 이미 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 한두 명이 아니었다.

피해 사실을 깨달은 2021년 5월부터 2년 3개월이 지났지만 김 씨는 전세 사기 빌라를 떠나지 못하고 있다. 김 씨는 “운 좋게 청약에 당첨됐는데 잔금 낼 돈이 없다”며 “억울하고 분하다”고 말했다.

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● ‘전세 사기 제국’ 구축하다

경찰에 따르면 김용현은 다른 전세사기 사건과 달리 공인중개사 등을 직접 채용해 부동산중개사무소를 개업하는 등 대기업이 계열사를 두듯 사업체를 운영했다. 회계법인에 의뢰해 그럴듯한 사업계획서를 만들어 투자자나 세입자, 임대인 등에게 홍보용으로 배포하기도 했다.

보통 신축 빌라가 지어지면 건축주는 집을 분양해 줄 분양대행사와 계약한다. 분양대행사는 매매·전세 컨설팅업자에게 각각 연락한다. 매매 컨설팅업자가 ‘매수인’을, 전세 컨설팅업자가 ‘세입자’를 구해 수수료를 받아간다.

이때 전세사기 조직은 통상 매수인을 구하는 조직과 세입자를 구하는 조직이 따로 있다. 그런데 김용현은 두 조직을 합한 법인을 세워 양쪽 업자가 받는 리베이트를 모두 챙기고, 그럴싸한 사업체를 만들어 전세사기판을 키웠다. 김용현 일당이 분양대행사에 가서 “빌라 매물을 우리한테 넘기면 세입자는 알아서 맞추겠다”고 분양 계약을 했다고 한다.

이를 위해 김용현은 제임스네이션에 영업팀(15명), 중개팀(8명), 홍보팀(4명), 회계팀(1명) 등을 따로 뒀다. 이들은 부장과 과장, 팀장 등으로 직급도 나눴다. 영업팀은 분양대행업체와 매수 계약을 했다. 김용현과 함께 구속된 부동산 컨설팅업자 2명이 영업팀을 이끌었다.

영업팀이 빌라를 사들이면 중개팀을 투입했다. 공인중개사 5명을 채용해 마포구 합정동에 부동산중개사무소를 차렸다. 검찰에 따르면 이들은 서울 구로구, 경기 부천, 인천 등에 지사를 두기도 했다. 이 중개사무소는 영업팀이 계약한 매물을 홍보해 이를 보고 찾아온 세입자와 전세 계약을 중개했다. 공인중개사들은 직원들이 세입자들에게 무자본 갭투자인 사실을 알리지 말도록 하고, 중개보조원에게까지 중개 업무를 시킨 것으로 드러났다.

더 많은 세입자를 끌어들이려고 홍보팀도 운영했다. 홍보팀은 “계약 성사 시 수수료로 200만~500만 원씩 줄 테니 세입자만 구해 달라”며 빌라 매물 주변 현지 공인중개사무소를 돌았다. 검찰에 따르면 이들은 실적대회를 열고 직원들에게 포상과 성과급을 지급했다.

직장인 최모 씨(40)는 2017년 10월 서울 양천구 신월동의 한 공인중개사무소를 갔던 날을 잊지 못한다. 당시 중개사무소는 “방 3개에 준공 2년 된 신축 빌라가 있는데, 보증금은 1억6000만 원밖에 안 된다”며 “중개수수료는 안 받겠다”고 했다. 집주인과 친해서 매물을 전담하는 대신 세입자에겐 수수료를 안 받는다는 것. 그는 현재 매달 전세대출 이자만 100만 원 넘게 내고 있다. 보증금을 되찾기 위해 경매를 신청했지만 올해에만 3번 유찰됐다. 그는 “공인중개사가 수수료 대신 리베이트를 받았던 게 아닌가 하는 생각이 든다”고 했다.

경찰에 따르면 현장 공인중개사무소를 통한 계약도 다수 이뤄졌지만, 중개팀 공인중개사를 빼고는 수사 대상에 오르지 못했다. 경찰 관계자는 “1~2건 매물을 중개한 공인중개사들이 ‘잘 모르고 중개했다’고 잡아떼니 수사에 한계가 있었다”고 했다.

●끝나지 않은 피해

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제임스네이션 사건 피해자 상당수는 장희정 씨처럼 피해의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 동아일보가 지지옥션과 함께 2017년 이후 김용현 일당의 이름으로 경매나 공매에 나온 물건 650채를 분석한 결과 낙찰된 물건은 총 286건(44%)에 그친다. 평균 5.11회 유찰됐다가 낙찰됐다. 27회까지 유찰된 경우도 있었다. 절반 이상은 경매가 취소되거나 진행 중이어서 전세사기 피해가 현재 진행 중이다. 경매 개시 전이거나 피해 구제 포기의 경우까지 감안하면 피해 규모는 더 클 것으로 보인다.

설사 낙찰되더라도 피해자들이 전세금을 온전히 되찾을 가능성은 크지 않다. 아무리 유찰을 거듭해도, 낙찰자 입장에선 세입자에게 보증금을 내줘야 해서 시세보다 비싸게 사는 것이기 때문이다. 제임스네이션 물건의 낙찰액은 감정가에 못 미치는 64.6% 수준이었다. 장희정 씨처럼 불법 건축물에 사는 피해자들은 전세사기 탈출이 더 힘들다.

제임스네이션 전세사기 피해자 이모 씨(48)가 사는 서울 송파구 빌라 역시 올해에만 5번 경매가 진행됐지만 모두 유찰됐다. 근린생활시설을 주거용도로 변경한 불법 건축물이기 때문. 그는 “자포자기했다”고 했다.

김용현 등 피의자들에게 보증금을 받을 길도 막막하다. 법원은 김용현 일당이 부동산과 예금 등을 재판 전까지 처분할 수 없도록 했다. 하지만 재판 후 이를 채권자(세입자)들이 나눠 일부라도 전세금을 보전하려면 수년이 걸릴 것으로 보인다. 재판에서 김용현의 사기 혐의가 확정될지도 미지수다. 김용현은 경찰 조사에서 “정상적 과정을 지킨 임대사업이었다”며 “리베이트라고 문제 삼고 있는 보증금 수입 역시 정당한 사업 수익”이라고 혐의를 부인한 것으로 알려졌다.

히어로콘텐츠팀

▽기획·취재: 정순구 soon9@donga.com 최동수 이축복 송진호 이새샘 기자
▽인터랙티브 기획: 위은지 기자
▽개발: 임상아 뉴스룸 디벨로퍼(ND)
▽디자인: 차설 인턴

QR코드를 스캔하면 ‘제임스네이션’ 일당의 치밀한 전세사기 행각과 피해에서 탈출하기 위해 발버둥 치는 피해자들의 이야기를 디지털 페이지에서 인터랙티브 콘텐츠로 구현한 ‘어느 날 내 집에 81억 가압류가 걸렸다’(original.donga.com/2023/escape)로 연결됩니다.

정순구 기자 soon9@donga.com
최동수 기자 firefly@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com
송진호 기자 jino@donga.com
이새샘 기자 iamsam@donga.com