정순구 기자

“실거주 의무 푼다더니…” 입주 앞둔 4만가구 혼란분양 주택 실거주 의무를 폐지하는 방안이 12월 정기국회에서 통과되지 못하면서 시장 혼란이 커지고 있다. 이대로라면 올해 1월 정부 발표를 믿고 청약을 받은 이들 중 갑자기 수억 원의 잔금을 마련하거나 계약금을 날리고 집을 포기하는 경우가 나올 수 있다. 집값 상승기 도입된 근시안적 규제가 시장 혼란을 초래하는데도 정부와 국회가 이를 외면하고 있다는 지적이 제기된다. 10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 아파트는 지난달 기준 총 72개 단지, 4만7595채에 이른다. 서울 9개 단지(7647채), 경기 50개 단지(3만221채), 인천 13개 단지(9727채) 등이다. 일반분양만 4786채 규모인 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 포함된다. 법이 통과되지 않으면서 해당 주택을 분양받은 이들의 상당수는 이사나 자금 계획을 다시 짜야 하는 상황이다. 실거주 의무는 수도권 분상제 아파트 당첨자가 2∼5년간 분양 주택에 실제 거주하도록 하는 제도로, 기간 내 이주하면 해당 주택을 LH에 팔아야 한다. 이를 어기면 징역 1년 이하 혹은 벌금 1000만 원 이하에 처해진다. 일각에서는 법을 차라리 어기겠다고 나서는 경우까지 나온다. 2021년 인천에서 분양가상한제가 적용돼 공급된 A단지가 대표적이다. 당시 3.3㎡당 분양가가 1100만 원대로 인근 B단지 가격(3.3㎡당 1600만 원대)보다 저렴해 수요가 쏠렸다. 하지만 내년 4월 입주를 앞두고 최근에는 아파트값이 하락하면서 B단지 가격이 1100만 원대로 떨어졌다. 입주할 때쯤엔 A단지도 집값이 분양가 아래로 내려갈 가능성이 크다는 의미다. 이렇게 되자 A단지 주민들 사이에서는 “실거주 의무를 어기면 집을 제값에 팔 수 있어 오히려 좋다”는 얘기가 나온다. 실거주 의무를 지키지 않으면 한국토지주택공사(LH)에 집을 팔아야 하는데, 매매가격은 분양가에 정기예금 이자를 더한 값으로 정해져 있다. 분양가에 시세차익까지 보장되는 셈이다. LH 관계자는 “올해 10월까지 실거주 의무 위반에 따른 매각 규정을 문의하는 상담이 약 550건 진행됐다”며 “인천 등 집값 하락세가 뚜렷해 분양가보다 시세가 떨어진 지역에서 LH에 얼마를 받고 팔 수 있는지 묻는 전화가 많다”고 밝혔다. A단지 같은 사례가 더 나올 수 있다는 의미다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “1월 정부가 실거주 의무 폐지를 발표한 것을 보고 청약에 나선 이들이 많은데 제때 법 개정이 안 되면서 혼란이 커지고 있다”고 지적했다.실거주 의무 규제 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 수도권 분양가상한제 주택을 분양받은 수분양자들은 입주 때부터 2~5년간 분양 주택에 실제 거주해야 한다.정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}2023-12-11 03:00

“‘실거주’ 폐지 믿고 청약했는데”… 전세 놓으려던 당첨자들 발동동2021년 경기 고양시 덕양구 지축동에 있는 아파트를 분양받은 직장인 서모 씨는 요즘 걱정이 태산이다. 현재 직장은 경기 화성시인데, 고양시 아파트의 실거주 의무를 지키려면 내년 입주에 맞춰 이사를 해야 하기 때문이다. 직장이나 취학, 질병 등 특별한 사유가 있으면 실거주 의무가 면제되지만 수도권 내에서의 이동일 경우 이런 예외 규정이 적용되지 않는다. 서 씨는 “고양에서 화성까지 출퇴근만 왕복 3시간이 걸린다”며 “실거주 의무 때문에 직장을 갑자기 옮길 수도 없지 않냐”고 하소연했다. 올해 1월 정부가 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표한 후 1년 가까이 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하면서 입주 예정자들의 혼란이 커지고 있다. 정부 발표에 따라 전세를 놓고 보증금으로 잔금을 치르려 계획했던 이들이나 자녀 교육, 직장 문제 등으로 당장 이사하기 힘든 이들 사이에서 불만이 쏟아지고 있다. 투기 수요 억제라는 실거주 의무 제도의 도입 취지도 중요하지만 도입 당시와 달리 시장이 침체된 만큼 유연한 규제 적용이 필요하다는 지적이 나온다. ● 실거주 못 하는 세입자 발 동동 10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 분양가상한제(분상제) 적용 아파트 4만7575채 중 1만5000채가 내년에 입주한다. 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우 해당 주택 입주 예정자들은 잔금을 내고 입주 가능일 이후 바로 2∼5년간 실거주해야 한다. 만약 실거주 의무 기간 내에 특별한 사유 없이 이사하려면 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자를 더한 수준으로 LH에 아파트를 팔아야 한다. 이를 어기면 1년 이하 징역, 1000만 원 이하 벌금에 처해진다. 생계나 자녀 교육 등의 문제로 당장 이사가 어려운 입주 예정자들은 발등에 불이 떨어진 상황이다. 경기 화성시 동탄신도시 새 아파트에 당첨된 박모 씨는 “그새 경기가 안 좋아져 생업이 힘들어졌다”며 “대출도 안 되니 첫 ‘내 집’이지만 그냥 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 서울 강동구 아파트에 당첨된 김모 씨는 “아이가 새로운 곳에서 적응하는 것을 힘들어 해 지금 학교에 그대로 다니게 하고 싶은데 실거주 의무를 지키기 위해 이사해야 하는 상황”이라고 했다. 또 다른 입주 예정자 이모 씨는 “주변에 올해 1월 정부 발표만 믿고 전세를 놔 잔금을 치르려 했던 이들이 많다”며 “막상 입주가 임박해서 법 통과가 안 됐다고 하니 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 토로했다. 이렇다 보니 일각에서는 차라리 법을 어기고 전세를 놓는 게 낫다는 얘기까지 나온다. 우선 전세 계약을 체결해 잔금을 내고, 추후 실거주 의무 위반에 따른 벌금을 내겠다는 것이다. 서울 강동구 올림픽파크포레온의 경우 전용면적 84㎡ 기준 계약금만 1억3000만 원 수준인데, 잔금을 마련 못 해 이 돈을 날릴 바에는 1000만 원 이하인 벌금을 내는 것이 낫다는 의미다. 실거주 의무 위반 시 LH에 집을 매각해야 한다는 규정도 불합리하다는 지적이 많다. 만약 인천 등 시세가 많이 떨어진 지역에서 이 같은 매각 요청이 나올 경우 LH는 오히려 시세보다 비싼 가격에 집을 사들여야 할 수 있다. LH 관계자는 “주택법상 실거주 의무 주택의 매입 신청이 오면 부도 혹은 파산 상태가 아닌 이상 무조건 수용해야 한다”고 설명했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 “분상제 주택은 LH가 가격 하락을 방어해주는 상품”이라는 말까지 나온다.● “시장 상황 따라 유연한 규제 필요” 지적 실거주 의무 적용 단지와 인근 단지 간 형평성 문제도 지적된다. 분양 당시 분양가나 입지 면에서 큰 차이가 없는데도 분상제 적용 여부에 따라 실거주 의무를 달리 적용받는 사례가 나오고 있는 것. 분양 이후 시세차익에선 큰 차이가 없는데도 더 강한 규제를 적용받는 것이다. 지난해 11월 서울 중랑구 중화동에서 분양한 리버센 SK뷰 롯데캐슬은 당시 일대가 분상제 지역이 아니어서 실거주 의무 규제를 피했다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원이었다. 같은 달 이 단지에서 1.7km 떨어진 서울 성북구 장위동에서 분양한 장위자이 레디언트는 분상제 적용을 받아 실거주 2년이 적용됐다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원으로 리버센 SK뷰 롯데캐슬과 거의 같았다. 하지만 실거주 의무를 적용받은 탓에 전매제한이 풀려도 분양권을 매매할 수 없고, 입주에 맞춰 전세를 놓는 것도 불가능하다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “입주 예정자들 사이에서 형평성에 어긋난다는 불만이 많다”고 전했다. 전문가들은 실거주 의무가 집값 급등기에 도입된 규제인 만큼 시장 상황에 따라 유연한 적용이 필요하다고 지적한다. 특히 내년 서울 입주 물량이 급감하는 상황에서 전월세 공급을 늘리기 위해서라도 규제가 완화될 필요가 있다는 분석이 나온다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “투기 수요를 줄이겠다고 급히 내놓은 규제인데 개인의 거주 이전의 자유를 상당히 제한하고 있다”며 “선의의 피해자를 구제하고 신축 전월세 공급을 활성화하기 위해서라도 실거주 의무는 조정돼야 한다”고 지적했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-11 03:00

박상우 “인구 줄고 고령화… 새 주택정책 필요”박상우 국토교통부 장관 후보자(사진)가 비(非)아파트 중심의 주택 정책이 필요하다는 의견을 재차 밝혔다. 인구 감소와 고령화 추세에 대응하기 위해서는 아파트 위주의 주택 공급에서 벗어나야 한다는 취지다. 박 후보자는 6일 정부과천청사에 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하는 길에 취재진과 만나 “주택 수요가 굉장히 다양하게 변화하고 있고, 거기에 맞는 다양한 주택들이 제대로 공급될 수 있도록 정부가 정책 방향을 (잡아야 한다)”고 말했다. 전날 첫 출근길에서 “오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다”며 비아파트 중심의 주택 정책 의지를 표했는데, 이를 다시 한 번 강조한 것이다. 박 후보자는 이런 정책이 필요한 이유로 인구 감소와 고령화를 들었다. 그는 “과거 40년과 달리 인구가 줄고 고령화되는 시절이 다가오고 있다”며 “(아파트 중심으로 주택 공급이 이뤄진) 40년이 지나고 새로운 30년, 20년이 오기 때문에 거기에 맞는 주택 정책을 해야 한다는 뜻”이라고 설명했다. 그는 “(부동산 시장 규제 완화는) 시장 관리 차원의 규제 완화”라며 대표적인 시장 규제로 조정대상지역을 꼽았다. 다음 주 발표가 예정된 한국토지주택공사(LH) 혁신안을 두고는 “일벌백계할 게 있으면 일벌백계해야 맞지만, 조직 자체의 기능 스톱은 안 되도록 해야 한다는 게 제 생각”이라고 전했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-07 03:00

2025년 아파트 입주 24만채… 12년만에 최저내후년 전국 아파트 입주 물량이 12년 만에 최저 규모로 주저앉을 것이란 전망이 나왔다. 지난해부터 지속된 부동산 경기 침체로 신규 분양이 대폭 줄어든 영향으로 해석된다. 5일 부동산 정보업체인 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 예상 입주 물량은 24만1785채로 올해(36만7635채) 대비 34.2%(12만5850채) 감소할 것으로 예측됐다. 이는 2013년(19만9633채) 이후 가장 적은 수준이다. 특히 경기의 입주 물량은 6만5367채로 올해(11만2755채) 대비 4만7388채나 줄어든다. 대구는 1만192채로 올해보다 2만5613채 줄고, 인천(2만3163채) 역시 2만 채 이상 감소한다. 서울은 3만2073채로 올해(3만2819채)와 큰 차이가 없다. 정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-06 03:00

‘90세’ 윤세영 태영 창업회장, 5년만에 경영 복귀윤세영 태영그룹 창업회장(90·사진)이 고령에도 불구하고 5년 만에 경영 일선에 복귀한다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 태영건설의 유동성 위기가 이어지자 이를 오너가 직접 해결하기 위한 결정으로 해석된다. 태영그룹은 4일 “건설업계 전체가 PF 우발채무 등으로 어려움이 가중되는 상황 속에 태영건설의 사회적 책무를 완수하기 위해 윤 창업회장이 경영 일선 복귀를 결정했다”고 밝혔다. 그는 내년 3월 이사회와 주주총회를 거쳐 지주회사인 TY홀딩스 대표이사 회장으로 복귀할 전망이다. 이는 최근 태영건설의 위기를 해소하기 위한 조치로 풀이된다. 올해 3분기(7∼9월) 연결기준 태영건설의 부채비율은 478.7%에 이른다. 태영그룹은 태영건설의 유동성 문제를 해결하기 위해 올해에만 8000억 원 이상의 자금을 조달했고, 최근에는 물류 분야를 담당하는 핵심 자회사인 태영인더스트리를 매각할 계획까지 발표했다. 1973년 태영건설을 창업하며 태영그룹을 일군 윤 창업회장은 2019년 3월 아들 윤석민 회장에게 태영그룹 회장직을 물려주고 경영 일선에서 물러났다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-05 03:00

토지임대부 분양주택, 10년 거주후 개인간 거래 허용‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택에 10년간 거주한 뒤 개인에게 집을 팔아 시세 차익을 거두는 것이 가능해진다. 한국토지주택공사(LH)에 정해진 가격으로 매각해야 했던 규제를 풀어 토지임대부 주택을 확대하기 위한 조치다. 4일 국회 국토교통위원회에 따르면 지난달 30일 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 국토위 전체회의를 통과해 본회의 상정을 앞두고 있다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 시세의 절반 수준으로 낮춘 대신 매달 토지임대료를 월세처럼 납부해야 하는 주택이다. 현재는 의무 거주 기간 10년 이후 수분양자가 LH에만 주택을 매각할 수 있다. 의무 거주 기간 내 매각은 불가피할 경우에만 LH에게 가능하다. 매각 금액은 입주자가 낸 입주금(분양가)에 물가상승률과 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 고려한 가격으로 결정된다. 주택을 자유롭게 팔 수 없을뿐더러 시세차익도 제한적이라는 의미다. 주택법 개정안은 토지임대부 주택의 의무 거주 기간 중간에 이사를 갈 경우 매각 대상을 서울주택도시공사(SH) 등 지방 공사로 확대하는 방안이 담겼다. 전매제한 기간 10년 이후부터는 개인 간 거래도 허용된다. 다만 매달 토지임대료를 내야 하는 토지임대부 주택이 이번 조치로 활성화될 수 있을지는 미지수라는 분석이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “SH가 올해 서울 강동구에 공급한 ‘고덕강일3단지’의 경우 전용면적 59㎡의 분양가가 3억5000만 원 안팎에 그치지만 매달 토지임대료로 약 40만 원을 내야 한다”며 “건물은 세월이 지나면서 가치가 떨어진다는 점을 고려하면 개인 간 거래가 허용돼도 수요자들의 인기를 끌 수 있을지는 의문”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-05 03:00

경남 김해에 교통 편리 브랜드 단지 분양대우건설이 이달 중 경남 김해시 삼계동 일대에 ‘김해 삼계 푸르지오 센트럴파크’(조감도)를 공급한다고 4일 밝혔다. 김해 명문학군을 이용할 수 있고, 내부에는 ‘푸르지오’ 브랜드의 특화설계도 적용된다. 단지는 6개 동(지하 3층∼지상 28층), 총 630채(전용면적 84∼110m²) 규모로 조성된다. 가장 큰 장점으로는 김해 시내나 부산으로의 편리한 이동이 꼽힌다. 김해 시내까지 차로 약 5분 이내에 이동할 수 있고, 광재 나들목(IC)이나 서김해 IC 등을 통한 고속도로 접근도 용이하다. 부산김해경전철선 가야대역도 가깝다. 교육여건이나 생활환경도 우수하다. 신명초가 도보권이고 분성중, 분성고, 구산고 등 초중고교를 아우르는 학군을 갖췄다. 장신대역 학원가가 가깝고, 대형마트와 병원 등도 인접해 있다. 단지에는 주민들의 수요를 반영한 설계를 적용한다. 가구 내부는 현관창고, 드레스룸 등 수납에 최적화된 공간으로 꾸미고 커뮤니티시설에는 피트니스클럽과 골프연습장 등이 들어선다. 100% 지하 주차로 지상에 차가 없는 안전한 단지를 만들 예정이다. 입주는 2027년 4월 예정. 정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-05 03:00

“전세금 떼일라” 빌라 기피… 내년초 서울 입주 416채 역대최소서울 강동구 천호동 A빌라(전용면적 38m²)에 전세로 살던 손모 씨(34)는 지난달 경기 하남시 B아파트(전용면적 59m²)에 전세로 이사했다. 올해 10월 A빌라 전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 3억 원이던 보증금을 2억5000만 원까지 내려주겠다며 재계약하자고 했지만 단칼에 거절했다. 그 대신 전세대출 8000만 원을 추가로 받아 보증금 4억 원인 아파트를 택했다. 그는 서울 마포구 회사로의 출퇴근도 왕복 2시간에서 3시간으로 늘었지만 마음만은 편해졌다. 그는 “전세금을 떼일지 모른단 걱정에 늘 불안했다”며 “이젠 발 뻗고 잘 수 있게 됐다”고 했다. 전세사기와 역전세난에 따른 빌라 기피로 빌라 수요가 급감하며 서울의 빌라 입주 물량이 내년 1분기(1∼3월) 역대 최소인 약 400채 규모에 그치는 것으로 나타났다. 특히 내년 1분기 서울의 아파트와 오피스텔 물량 역시 급감하면서 빌라 물량까지 합한 서울 전체 주택 입주 물량은 역대 최저치였던 2012년 1분기의 약 30% 수준으로 감소하는 것으로 분석됐다. 글로벌 금융위기 이후 건설 경기가 얼어붙으면서 주택 물량이 급감했던 당시보다 훨씬 적은 수준으로 급감하는 것이다. 이대로라면 내년에 전셋값 상승세가 가팔라지며 결국 매매가까지 자극할 것이란 우려가 커지고 있다.● 내년 1분기 서울 빌라 입주 물량, 역대 최소 규모 동아일보가 4일 서울의 연립·다세대주택(빌라) 착공 및 준공 물량을 분석한 결과 내년 1분기 빌라 입주(준공) 물량은 416채 수준이 될 것으로 나타났다. 통상 빌라는 공사 지연 등의 특별한 사정이 없다면 착공부터 준공까지 6개월이 걸린다. 착공 물량과 6개월 후 준공 물량의 평균 격차(2.8%)를 감안해서 분석했다. 이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 역대 최저치다. 최근 3년간 분기별 서울 빌라 준공 물량이 평균 4936채였음을 고려하면 내년 1분기 준공 예정 물량 감소는 심각한 수준이다. ● 아파트-오피스텔까지 줄면서 역대 최소 주택 공급 전망 빌라 공급 감소는 전세사기와 역전세난에 따른 빌라 기피 현상으로 수요가 급감하면서 빌라의 사업성이 악화한 영향이 크다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼10월 서울 빌라 전세 거래량은 5만9408건으로 지난해 같은 기간(7만6363건) 대비 22% 줄었다. 1∼10월 기준으로 2019년(5만8197건) 이후 가장 적은 수치다. 빌라 전세였던 세입자들이 빌라 월세로 갈아타면서 이 기간 빌라 월세(반전세 포함) 거래량은 같은 기간 5만1904건으로 2011년 통계 작성 이후 가장 많았다. 문제는 내년 1분기 서울 아파트와 오피스텔 입주 물량마저 급감하며 도심 전체 주택 공급이 줄어든다는 것. 부동산R114에 따르면 내년 1분기 서울 아파트와 오피스텔의 입주 물량은 각각 2707채와 463채로 예상된다. 여기에 빌라까지 합하면 내년 1분기 서울 전체 주택(아파트, 오피스텔, 빌라) 입주 물량은 3586여 채로 곤두박질친다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 건설업계의 신규 수주가 멈추면서 전체 주택 입주 물량이 역대 최소치로 급감했던 2012년 1분기(1만1447채)와 비교해도 31.3%에 그친다. ● “전셋값 상승 부추기며 매매가격까지 자극 우려” 전문가들은 현재 전세시장이 출렁이는 가운데 내년 주택 입주 물량까지 급감하면 전세시장 불안이 커질 것으로 본다. 빌라와 오피스텔 등 비아파트 전세 수요가 아파트로 넘어가 아파트 전셋값을 밀어올리고, 향후 매매 가격까지 자극할 수 있다는 것. 한국부동산원에 따르면 한동안 떨어졌던 서울 아파트 전셋값은 6월(0.12%) 상승세로 바뀐 뒤 지난달 0.7%로 상승 폭을 키우는 등 7개월째 오름세다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전세사기로 빌라나 오피스텔 대신 아파트 전세를 택하는 사람이 늘며 아파트 전셋값이 오르고 있다”고 했다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “서울 거주 수요가 여전한 상황에서 주택 수요가 줄면 결국 아파트 전셋값이 오르는 흐름이 나타난다”며 “서민 주거 사다리 역할을 하는 빌라 주거 대책도 함께 나와야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-04 03:00

美-日-중동 노선 여객 수, 코로나 이전 규모 넘어서… 中은 지지부진, 37% 그쳐올해 인천국제공항의 미주, 일본, 중동 노선 여객 수가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이전 규모를 넘어섰다. 3일 인천공항공사와 항공업계에 따르면 인천공항의 올해 11월 국제선 여객 수는 535만5387명으로 잠정 집계됐다. 2019년 월평균 여객 수(588만1504명)의 91%에 해당하는 수치다. 올해 1∼11월 누계로는 5050만7311명으로 2019년의 78% 수준이었다. 미주, 일본, 중동 노선의 경우 코로나19 이전의 여객 수요를 완전히 회복했다. 올해 1∼11월 각각 516만 명, 1210만 명, 96만 명의 여객 수를 나타냈다. 이는 2019년 1∼11월 여객 수 대비 101%, 109%, 108%에 이른다. 아직 예전의 모습을 되찾지 못한 노선도 있다. 중국 노선의 경우 올해 1∼11월 여객 수가 462만 명으로 2019년 같은 기간 대비 37%에 그쳤다. 같은 기간 일본과 중국을 제외한 타이베이-홍콩 등 동북아 노선의 회복률도 63%(427만 명)에 그쳤다. 유럽 67%(395만 명), 대양주 81%(224만 명), 아프리카·서남아 등 기타 지역 84%(35만 명), 동남아 86%(1654만 명) 등도 여객 수요가 코로나19 확산 이전 대비 덜 회복된 상황이다. 인천공항의 올해 1∼11월 여객 수는 5050만7311명으로, 코로나19 이전의 78% 수준까지 회복됐다. 타이베이(68%), 일본 나리타(57.2%)보다는 회복률이 높지만 아랍에미리트 두바이(104%), 영국 런던(97%)과 비교하면 다소 늦다. 인천공항공사 관계자는 “중국의 한국 단체관광 재개 이후 중국 노선 이용객이 정상화되면 2024년 중으로 여객 수요가 완전히 회복될 것”이라고 전망했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-04 03:00

현대건설, 우크라 원자력공사와 원전사업 협력현대건설이 우크라이나 원자력 공사와 협력 관계를 구축하는 등 원전 분야에서 글로벌 진출에 속도를 내고 있다. 현대건설은 지난달 30일(현지 시간) 프랑스 파리에서 우크라이나 원자력 공사 ‘에네르고아톰’과 원전사업 ‘협력의향서(LOI)’를 체결했다고 3일 밝혔다. 이번 협약 서명식에는 윤영준 현대건설 사장과 페트로 코틴 에네르고아톰 사장 등이 참석했다. 양사는 원자력 사업과 관련된 다양한 분야에서 협력을 모색할 방침이다. 우크라이나 대형원전 및 소형모듈원전(SMR) 사업 추진, 신규 원전 개발을 위한 재원 확보, 원전 연구개발 관련 기술·경험 교류 등이 거론된다. 현대건설은 앞서 미국 원전 전문기업인 ‘홀텍 인터내셔널’과 함께 2029년 3월까지 우크라이나에 SMR-160 파일럿 프로젝트의 전력망을 연결하고, 추가 20기를 배치하기 위한 양해각서를 체결했다. 지난달에는 폴란드 바르샤바에서 우크라이나 전력 공사와 송변전 신설 및 보수공사에 관한 협약을 맺는 등 우크라이나 에너지 인프라 재건사업에 보폭을 넓히고 있다. 현대건설 관계자는 “(현대건설은) SMR, 원전 해체 및 저장시설, 차세대 대형원전 등 원전 밸류체인(공급망) 전반에서 선도적 입지를 다지고 있다”고 전했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-12-04 03:00

‘생숙’ 소유자들 벌금 피하기 편법… 숙박 협동조합 설립 나서인천에서 ‘생활형숙박시설’(생숙)에 실제 거주하는 이모 씨. 그는 내후년에 생숙에 부과될 이행강제금을 피하기 위해 같은 건물의 생숙 소유자들과 ‘협동조합’을 결성하려 하고 있다. 건물 내 생숙은 총 400실로 숙박업으로 등록하기 위한 최소 조건인 30개 객실의 소유주들을 설득해 ‘숙박업 협동조합’을 만들려는 취지다. 그는 “조합과 객실 소유주가 장기체류 계약을 맺으면 이행강제금을 피하고, 실거주도 할 수 있다”고 했다. 주거용으로 쓰는 생숙에 내년부터 이행강제금이 부과될 예정인 가운데 생숙 소유자들 사이에서 이행강제금을 피하려는 편법이 잇달아 나오고 있다. 도심 주택 공급이 부족했던 시기에 ‘아파트 대체재’로 허용됐던 생숙을 주택 용도로 쓰는 방안이 뒤늦게 금지되면서다. 정부의 오락가락 정책이 편법을 부추기며 각종 부작용이 나올 수 있다는 우려가 나온다. 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서 취사도 가능한 숙박 시설로 흔히 ‘레지던스’라 불린다. 2017년 이후 부동산 규제를 피할 수 있는 ‘아파트 대체재’로 통하며 수요가 급등했다. 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도 전환하지 않으면 이행강제금을 부과하기로 했고, 내년 말까지 이행강제금 부과가 유예된 상황이다. 부산에서 행정사사무소를 운영 중인 박모 씨(38)는 올해 들어 생숙 숙박업 신고와 관련된 상담을 연일 이어가고 있다. 문의 전화는 대부분 실거주하면서도 이행강제금을 피하는 방법을 묻는 내용. 그는 “위탁관리 업체나 협동조합을 통해 숙박업으로 등록한 뒤 직접 거주하려는 수요가 많은 상황”이라고 말했다. 건물을 아예 헐고 다시 짓지 않는 한 오피스텔로의 용도 변경이 사실상 힘든 상황에서 생숙 소유자들이 이행강제금 부과를 피하는 선택지는 크게 두 가지다. 먼저 전문 위탁관리 업체를 선정하고, 같은 건물 내 30개 객실을 묶어 숙박업으로 등록할 수 있다. 이 경우 매달 3만 원에서 5만 원을 관리 수수료로 내게 된다. 다만, 추후 위탁업체가 수수료를 인상하거나 관리 수수료만 받고 부도낸 후 잠적하는 등의 피해가 발생할 수 있다. 협동조합 설립도 늘어나고 있다. 같은 건물 내 생숙 소유자들이 직접 30개 객실을 모집해 결성한 조합이 위탁관리 업체의 역할을 하는 식이다. 숙박업 신고 시점에 서류 작성이나 지자체 신고 대행 등의 비용으로 약 300만 원을 내고 나면 매달 관리 수수료를 낼 필요가 없다. 장점만 있는 것은 아니다. 조합에 참여할 소유자를 직접 찾고 설득하는 어려움이 크고, 내부 갈등이 발생했을 경우 이를 중재하고 협의를 이끄는 것이 쉽지 않다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “생숙 소유자들이 이행강제금을 내지 않기 위한 방법은 대부분 정부의 관리 감독에서 벗어나 있다”며 “위탁업체나 협동조합의 부작용으로 2차 피해도 발생할 수 있다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-30 03:00

“숙박업 등록하고 세입자로”…‘생숙’ 벌금 피하려 각종 우회로 등장인천의 약 400실 규모 ‘생활형숙박시설(생숙)’에 실거주 중인 이모 씨. 이 씨는 생숙에 부과되는 이행강제금을 피하기 위해 같은 시설 소유자들과 ‘협동조합’을 결성해 숙박업으로 등록하는 방안을 고려하고 있다. 내년 말 유예가 종료되는 이행강제금의 부과 대상에서 벗어나려면 오피스텔로 용도를 변경하거나 숙박업으로 등록해야 하는데, 오피스텔의 건축 기준이 생숙보다 까다로워 용도 변경은 쉽지 않은 상황이다. 이 씨는 “숙박업으로 등록하기 위한 최소 조건인 30개의 객실을 확보해 소유자 간의 ‘숙박업 협동조합’을 설립하려는 것”이라며 “조합과 객실 소유주가 장기체류계약을 맺으면 이행강제금을 피함과 동시에 실거주도 가능한 상황”이라고 설명했다. 정부가 생숙의 이행강제금 부과를 두고 갈팡질팡하는 사이 생숙 소유자들이 각종 방법으로 이행강제금을 피할 수 있는 ‘우회로’를 찾고 있다. 도심 주택 공급이 부족했던 시기에 ‘아파트 대체재’로 허용됐던 생숙을 주택 용도로 쓰는 방안이 뒤늦게 금지되면서다. 올해 10월로 예정된 이행강제금 부과 유예 기간이 내년 말로 연기되면서 생숙 보유자들은 잠깐의 시간을 벌었지만, 근본적인 요구사항이 해결되지 않은 탓이다. 부동산 업계에서는 이대로라면 생숙 보유자들의 편법으로 각종 부작용이 더 커질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서 취사도 가능한 숙박 시설로 흔히 ‘레지던스’라 불린다. 외국인 관광객과 장기 체류 숙박 수요에 대응하기 위해 도입됐으나, 2017년 이후 부동산 규제를 피할 수 있는 ‘아파트 대체재‘로 여겨지며 투자 수요가 급등했다. 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도 전환하지 않으면 이행강제금을 부과하기로 했고, 현재는 내년 말까지 이행강제금 부과가 유예된 상황이다.부산에서 행정사사무소를 운영 중인 박모 씨(38)는 올해 들어 생숙 숙박업 신고와 관련된 상담을 연일 이어가고 있다. 부산은 물론이고, 수도권과 강원 등 전국 각지에서 계속되는 문의 전화의 대부분은 이행강제금을 피하는 방법을 묻는 내용이다. 박 씨는 “올해 상반기(1~6월)만 해도 위탁관리업체를 통한 숙박업 등록이 주를 이뤘는데, 최근에는 숙박 소유자들이 직접 협동조합을 설립해 숙박업을 등록하려는 문의가 많다”고 말했다.건물을 아예 헐고 다시 짓지 않는 한 오피스텔로의 용도 변경이 어려운 상황에서 생숙 소유자들이 이행강제금 부과를 피하는 선택지는 크게 두 가지다. 먼저 전문 위탁관리업체를 선정하고, 같은 건물 내 30개 객실을 묶어 숙박업으로 등록할 수 있다. 이 경우 매달 3만 원에서 5만 원을 관리 수수료로 내게 된다. 다만, 추후 위탁업체가 수수료율을 인상하거나 관리 수수료만 받고 부도를 낸 후 잠적하는 등의 피해가 발생하기도 한다.최근 들어 인기를 끄는 것은 협동조합을 설립하는 방식이다. 같은 건물 내 생숙 소유자들이 직접 30개 객실을 모집해 결성한 조합이 위탁관리업체의 역할을 하는 셈이다. 숙박업 신고 시점에 서류 작성이나 지자체 신고 대행 등의 비용으로 약 300만 원을 내고 나면, 매달 관리 수수료도 낼 필요가 없다. 장점만 있는 것은 아니다. 조합에 참여할 소유자를 직접 찾고 설득하는 어려움이 크고, 내부 갈등이 발생했을 경우 이를 중재하고 협의를 이끄는 것이 쉽지 않다.부동산 업계 전문가들은 이대로라면 생숙 이행강제금을 피하기 위한 각종 편법이 더 등장하거나 부작용이 속출할 수 있다고 입을 모았다. 정부는 올해 9월 생숙을 주거용으로 인정할 수 없다는 원칙을 고수하며 이행강제금 부과를 내년 말로 유예한 것 외에는 별다른 조치를 취하지 않고 있다. 전국레지던스연합회는 정부의 정책 변화를 촉구하며 30일 부산 남구 주택도시보증공사(HUG) 앞에서 대규모 집회를 계획하고 있다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “생숙 소유자들은 이행강제금 문제로 매각도 어렵고, 오피스텔로의 용도 변경은 사실상 불가능하다고 봐야 한다”며 “더 이상의 시장 혼선을 막기 위해서라도 정부가 생숙의 숙박업 등록 기준을 완화하는 등의 당근책을 제시해서라도 생숙 소유자들에게 탈출구를 마련해줄 필요가 있다”고 전했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-29 16:36

내년 상반기 집값 상승 전망이 우세내년 상반기(1∼6월) 집값이 오를 것이란 전망이 떨어질 것이란 의견보다 많은 것으로 나타났다. 전·월세 등 임대차 가격은 상승 전망이 하락보다 압도적으로 많았고 월세에서 이런 추세가 두드러졌다. 27일 부동산R114가 ‘2024년 상반기 주택 시장 전망’을 설문한 결과 응답자 10명 중 3명(30%)은 주택 매매가격이 오를 것이라고 답했고, 하락할 것이라는 응답은 25%로 나타났다. 상승 전망이 하락을 앞지른 것은 2022년 상반기 조사 이후 2년 만이다. 이번 조사는 이달 1∼15일 온라인에서 전국 1167명을 대상으로 실시했다. 다만 주택 매매가격 상승과 하락 전망의 비율 차이가 크지 않고, 보합세를 보일 것이란 답변이 44%로 많았다. 전·월세 등 임대차 가격은 상승할 것이라는 답변이 하락 전망보다 많았다. 전셋값은 상승한다는 의견이 39%였고, 하락한다는 예상은 15.6%에 그쳤다. 월세의 경우 상승 응답이 46%, 하락 응답이 8%로 상승 전망이 압도적으로 많았다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “내년 상반기 매매시장은 강보합세를 보일 것으로 전망된다”며 “전월세 가격이 오르면 결국 매매시장에도 영향을 줄 수밖에 없기 때문에 시장 안정을 위한 선제 대응이 필요하다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-28 03:00

장사 안되는 상가, 월세 인하 요구할 수 있다 [부동산 빨간펜]글로벌 경기 불안과 고금리 기조에 따른 소비 침체로 자영업자들의 매출이 좀처럼 살아나지 않고 있습니다. 이런 상황에서 물가가 치솟으며 식자재 가격마저 들썩이자 자영업자들은 ‘임대료라도 깎아줘야 버틸 수 있다’고 요구하고 있지만, 임대인들은 ‘신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때도 임대료를 올리지 못했다’며 반발하고 있습니다. 이런 이유로 임차인과 임대인 사이의 상가 임대차 계약 관련 분쟁도 이어지고 있죠. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 서울시의 상가 임대차 상담센터 등의 상담 내용을 토대로 상가 임대차 계약에서 흔히 발생할 수 있는 분쟁을 어떻게 바라보고 해결해야 하는지 소개해 드리겠습니다. Q. 서울 종로구 명륜동에서 작은 분식점을 운영하고 있습니다. 2021년 12월에 임대차계약을 맺고, 곧 재계약을 앞두고 있습니다. 임대인은 월세를 5% 올리겠다는 입장인데, 현재 가게 매출은 1∼2년 전보다 오히려 더 줄었습니다. 어떻게 하면 좋을까요? “임차인이 내야 하는 월세나 보증금이 공과금이나 조세, 혹은 경제 사정의 변동으로 감당할 수 없는 지경에 이르렀을 경우 임차인은 임대인에게 월세나 보증금의 감액을 요청할 수 있습니다. 대표적인 것이 매출 감소입니다. 임대차 계약을 맺은 시기에만 해도 일정 매출을 일으켰지만, 추후 경기 하락 등의 이유로 유동인구가 줄고 영업 부진이 이어질 수 있습니다. 주변으로 상가 공실이 늘면서 상권이 형성되지 않거나 인근에 대형 상업지역이 들어서는 경우도 마찬가지입니다. 이런 사실이 객관적으로 증명돼 재계약 시 임대료 인상은커녕 기존 임대료를 지급하는 것도 현저히 부당해진 경우 임대료 인하 요구가 가능하다고 판단됩니다.” Q. 건물주가 임대료 인하 요구를 들어주지 않고 오히려 계약 기간도 끝나지 않았는데 가게를 비워 달라고 합니다. 저 혼자 대처하려니 쉽지 않은데 도움을 받을 수 있는 방법이 없나요? “일반적으로 상가 임대차 계약 관련 분쟁이 발생하면 복잡한 소송 절차를 거쳐야 한다고 여기는 분들이 많습니다. 상대적으로 자산 규모가 크지 않은 임차인이라면 소송 비용이 부담돼 분쟁 해결을 포기하는 사례도 많습니다. 하지만 복잡한 소송 없이 이런 분쟁을 해결할 수 있는 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 이용할 수도 있습니다. 조정위원이 당사자들과의 면담부터 현장 조사 등을 진행하고 분쟁 당사자 간의 협의를 주선합니다.” Q. 영업 부진으로 월 임대료를 내지 못하는 기간이 길어지면서 연체액이 보증금을 초과할 위기입니다. 영업을 포기하고 가게를 비우고 싶은데, 이런 경우 월세 지급을 중단할 수 있을까요? “특별한 사례(임차인이 임대차계약 해지 권리를 유보하고 있을 경우 등)가 아니라면, 임차인이 임대인 동의 없이 일방적으로 임대차 계약을 해지하고 월세 지급을 중단할 수는 없습니다. 지금까지 밀린 월 임대료가 보증금 규모를 넘어선다고 해도 임대차 기간까지 월 임대료를 부담해야 합니다. 위 사례에서는 임차인이 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하거나 임대차 계약 종료를 앞당길 방안을 협의하는 것이 최선이라고 해석됩니다.” Q. 서울 강남역 인근에서 요리주점을 운영 중입니다. 임대차 계약이 만료되기까지는 1년이 남았지만, 재계약을 하고 싶습니다. 그런데 최근 임대인이 임대차 계약 종료 시 본인이 직접 가게를 영업하겠다며 재계약이 불가능하다는 통보를 일방적으로 해왔습니다. 최소한 권리금이라도 회수해야 하는데, 방법이 없을까요? “임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 임대인과의 계약을 요구할 수 있습니다. 이 과정에서 신규 임차인에게 권리금을 회수할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다. 본인이 직접 가게를 운영한다는 것도 임차인의 요구를 거절할 사유가 되지 않습니다. 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 피해를 본다면 임대인은 임차인의 손해를 배상할 책임이 있습니다.” Q. 서울 강동구 천호동에서 23m²(약 7평) 남짓한 카페를 운영 중입니다. 내년 1월 임대차 계약이 종료되는데, 최근 임대인에게 재계약하지 않겠다고 알렸습니다. 최초 계약 시점에도 카페로 운영되던 곳이었기 때문에 따로 시설물을 설치하진 않았습니다. 그럼에도 임대인은 카페 시설을 모두 철거하라고 요구하고 있습니다. 사실상 전 임차인이 설치한 시설인데 저에게 원상회복의 의무가 있나요? “임차인은 임대차 계약이 종료될 때 목적물(상가 등)을 원상회복할 의무가 있습니다. 임대차 계약 시 별다른 특약이 없었다면 임차인은 본인이 임대차 계약을 맺은 시점의 상태로 목적물을 반환하면 됩니다. 위 사례에서 임차인이 임대인과 별도의 특약을 체결한 것이 아니라면, 처음 카페 시설물이 설치된 상태가 원상복구의 기준이 될 것으로 보입니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-28 03:00

年 2%대 주담대 혜택 ‘청년 청약통장’ 내년 첫선당정이 무주택 청년을 위해 연이율 최고 4.5%의 청약저축을 신설하고, 이 통장에 가입한 청년이 청약에 당첨되면 연 2%대 저금리로 주택담보대출을 지원하기로 했다. 내년 총선을 앞두고 야당과의 청년 정책 경쟁에서 이슈를 선점하기 위한 대책이라는 분석이 나온다. 24일 국민의힘과 정부는 국회에서 당정협의회를 열고 이 같은 ‘청년 내 집 마련 1·2·3 주거지원 프로그램’을 발표했다. 우선 내년 초 연 소득 5000만 원 이하 무주택 청년을 대상으로 최고 4.5% 이율의 ‘청년 주택드림 통장’을 신설한다. 가입 1년이 지나 청약에 당첨되면 최저 2.2% 금리 주택담보대출(청년 주택드림 대출)을 제공한다. 결혼, 출산 등 시기별로 추가로 금리를 인하한다. 당정은 결혼 등이 늦어지는 경향을 반영해 만 34세까지인 통장 가입 연령을 30대 후반까지로 늘리는 방안도 검토한다.정순구 기자 soon9@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com}2023-11-25 01:40

‘청년 청약통장’ 최고 금리 4.5%… 월 100만원씩 납입 가능국민의힘과 정부가 내놓은 ‘청년 내 집 마련 1.2.3’ 대책의 핵심은 청년층에 특화된 청약통장 및 주택담보대출 혜택을 주는 것이다. 내 집 마련 준비부터 결혼, 출산까지 생애주기별로 주택 마련 부담을 덜겠다는 것. 하지만 청년들의 주거 불안이 가장 심각한 수도권에서는 큰 효과가 없을 가능성이 높아 ‘총선용 생색 내기’라는 비판도 제기된다. 24일 국토교통부에 따르면 내년 초 신설되는 ‘청년 주택드림 청약통장’은 연 소득 5000만 원 이하 만 19∼34세 청년이 가입해 최고 이율 4.5%를 받을 수 있다. 기존 청년 우대형 청약통장(연 소득 3600만 원, 최고 4.3%)에 비해 요건은 완화하고 혜택은 늘렸다. 납입 한도도 월 50만 원에서 100만 원으로 늘어난다. 3년간 100만 원씩 납입하면 3850만 원이 모여 분양 계약금 등 종잣돈으로 이용할 수 있다. 주택드림 통장에 1년간 납입하면 받을 수 있는 ‘청년 주택드림 대출’은 주택 담보인정비율(LTV) 80%, 최장 40년 만기가 조건이다. 분양가는 6억 원 이하여야 한다. 대표적인 정책금융 상품인 디딤돌대출이 LTV 70%, 최장 30년 만기인 것에 비해 요건이 완화됐다. 결혼(0.1%포인트), 첫 출산(0.5%포인트), 추가 출산(1인당 0.2%포인트) 때마다 최저 1.5%까지 금리를 인하한다. 국토부에 따르면 주택드림 대출 이용 시 3기 신도시인 경기 남양주 왕숙지구 전용면적 60㎡ 아파트(분양가 3억4000만 원) 당첨 때 원리금 상환 부담은 월 93만 원 수준이다. 추가 금리 인하를 받으면 최저 월 76만 원까지 부담이 줄어든다. 이번 대책을 두고 정부 여당의 ‘확실한 청년 챙기기’를 보여주려는 의도라는 해석이 나온다. 당 지도부 관계자는 “민주당이 청년 비하와 여성 비하 논란 등에 처한 사이에 확실하게 효용성 있는 정책으로 청년 표심을 사로잡겠다는 것”이라고 말했다. 다만 청년 주거 불안이 심각한 수도권에서는 오히려 혜택을 받기 쉽지 않다는 지적이 나온다. 특히 서울은 공공분양 주택이라도 분양가가 6억 원 이하인 경우를 찾아보기 어렵다. 올해 6월 사전 청약에 나온 동작구 수방사 땅의 일반형 공공주택 추정 분양가는 전용 59㎡ 기준 8억7225만 원이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 6억 원 이하 기준을 충족하려면 지방 중소형 아파트 또는 경기, 인천 등의 공공분양 아파트밖에 없다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “청년들이 분양을 기다리느라 전·월세에 머무르면 오히려 전·월세 가격을 자극할 수 있다”고 우려했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com최혜령 기자 herstory@donga.com}2023-11-25 01:40

첫 단추 ‘정비 계획’ 10%뿐… 공공재건축-재개발도 표류2020년 8·4대책에서 가장 큰 규모인 약 7만 채(수도권)로 공급 목표를 설정했던 ‘공공참여형 고밀재건축(공공재건축)’과 ‘공공재개발’이 표류하고 있다. 제도 도입 후 만 3년이 지났지만, 사업 첫 단계인 정비계획을 세운 물량이 목표치의 10%에도 미치지 못한다. 이대로라면 공공재건축·재개발 사업 자체가 흐지부지될 수 있다는 전망이 나온다. 23일 국토교통부에 따르면 현재 수도권에서 공공재건축 정비계획을 세운 곳은 총 5개 단지, 2579채에 그친다. 모두 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 공동 시행 약정을 맺고 사업을 진행 중이다. LH와 약정을 맺은 곳은 △중랑 망우1(481채) △광진 중곡(324채) △신반포7(1045채)이고, SH에서 사업을 추진 중인 곳은 △용산 강변강서(268채) △영등포 신길13(461채) 등이다. 8·4대책에서 정부는 공공재건축 방식으로 수도권에 총 5만 채의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. LH 등 공공이 참여하는 조건으로 기존 35층이던 층수 제한은 50층으로, 250% 수준인 용적률은 최고 500%까지 높이는 방식이다. 그 대신 민간은 늘어난 용적률의 절반을 공공임대와 공공분양으로 기부채납하게 된다. 2만 채를 공급하겠다던 공공재개발도 시장 반응은 미지근하다. 용적률 완화 등을 통해 사업성을 높이는 대신 LH 등이 시행에 참여하고, 일반 분양분의 절반을 임대주택으로 공급해야 한다. 현재 정비계획을 세운 곳은 서울 동대문구 신설1구역(299채)과 전농9구역(1159채), 송파구 거여새마을(1564채) 정도다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “공공성을 높이면 사업성이 떨어져 조합 내부의 의견 일치가 어려워지고 갈등이 생긴다”며 “용적률 혜택에 따른 수익도 결국 임대주택으로 되가져 가기 때문에 추가 혜택이 없는 이상 사업 활성화가 쉽지 않을 것”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-24 03:00

서울 대학가 원룸 관리비 월 8만원대… 1년새 10% 올라최근 1년간 서울 주요 대학가 원룸의 관리비가 10% 이상 오른 것으로 조사됐다. 23일 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’을 운영하는 스테이션3는 지난달 다방에 등록된 서울 주요 10개 대학 인근 원룸(전용면적 33㎡ 이하 보증금 1000만 원 기준)의 월평균 관리비가 8만 원대로 조사됐다고 밝혔다. 지난해 동기(7만 원대)와 비교하면 10% 이상 올랐다. 같은 기간 월세는 56만 원대에서 59만 원대로 약 5% 상승했다. 관리비 상승 폭이 월세의 상승 폭을 크게 웃돌았다는 의미다. 1년 새 관리비가 가장 많이 오른 곳은 서강대 인근으로 지난해 10월에는 7만 원대였지만 지난달에는 10만 원대로 급등했다. 장준혁 다방 마케팅실장은 “월세 상승에 ‘제2의 월세’로 불리는 관리비까지 올라 대학생 등 청년층 주거비 부담이 훨씬 커졌을 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-24 03:00

권리금 회수 방해땐 손해배상 청구 가능서울 강남역 인근에서 요리주점을 운영하는 김모 씨는 최근 임대인으로부터 예상치 못한 통보를 받았다. 1년 뒤가 임대차 계약 종료 시점인데, 임대인 자신이 직접 들어와 가게를 하겠다며 재계약이 불가능하다고 알려온 것이다. 김 씨는 3년 전 최초 임대차 계약 때 전 임차인에게 권리금으로 1억 원을 낸 상황. 가게를 옮길 생각이 없을뿐더러 옮기더라도 다음 임차인에게 권리금이라도 받아야 한다는 생각이 간절하다. 글로벌 경기 불안과 고금리 기조에 따른 소비 침체로 자영업자들이 매출에 직격탄을 맞으면서 장사를 포기하는 이들이 속출하고 있다. 이 과정에서 임차인과 임대인 간 권리금을 둘러싼 분쟁도 끊이지 않고 있다. 23일 서울시에 따르면 지난해 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 상가임대차 분쟁 중 8.5%는 권리금과 관련된 내용이었다. 2021년의 권리금 분쟁 비중(5.9%)보다 2.6%포인트 증가했다. 전문가들은 권리금 갈등은 임대차분쟁위원회 등 공공이 제공하는 서비스를 통해 실마리를 찾을 수 있다고 강조한다. 김 씨 역시 서울시 상가임대차 상담센터를 통해 해법을 찾았다. 센터는 김 씨에게 임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 임대인과의 계약을 요구한 뒤 신규 임차인에게 권리금을 회수할 수 있다고 알려왔다. 특히 임대인은 임차인의 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대인이 직접 가게를 운영한다는 것이 정당한 사유에 해당하지 않는다는 것은 김 씨로선 전혀 몰랐던 내용이었다. 김 씨는 “자칫 1억 원의 권리금을 날릴 위기였다”며 “임대인에게 위와 같은 상담 내용을 알리자 임대인도 한발 물러났다”고 말했다. 권리금을 두고 벌어지는 갈등은 매출에 타격을 입은 자영업자들이 가게를 그만두거나 옮길 때 발생하는 경우가 많다. 서울 성동구에서 보증금 1000만 원, 월세 75만 원 규모의 작은 음식점을 운영 중인 박모 씨 사례가 대표적이다. 영업이 어려워져 다른 임차인에게 같은 조건으로 가게를 넘기려던 박 씨는 “보증금 2000만 원, 월세 100만 원으로 가격을 올려 임차인을 구하라”며 임대인이 요구하자 난관에 부딪혔다. 인근 상가 시세와 비교해도 터무니없이 높은 가격인데, 다음 임차인을 못 구하면 권리금마저 날아가기 때문이다. 상가임대차 상담센터는 위 사례를 두고 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 해석했다. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 시세 대비 현저히 과한 보증금이나 월세를 요구하는 임대인의 행위는 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것으로 볼 수 있다는 취지다. 상가 임대인의 입장에서 억울한 경우도 있다. 서울 강동구에 전용면적 23㎡ 규모의 작은 상가점포를 가지고 있는 김모 씨는 3개월 뒤 계약이 종료되는 임차인 A 씨와 권리금 반환을 두고 갈등을 겪고 있다. A 씨는 신규 임차인을 주선하는 과정에서 ‘신규 임차인은 권리금을 임대인에게 지급하고, 임대인은 받은 권리금을 기존 임차인에게 돌려준다’라는 계약서를 작성했다. 그런데 신규 임차인이 상가 입점을 포기하자 A 씨가 김 씨에게 손해배상으로 권리금을 달라고 요구한 것이다. 서울시 상가임대차 상담센터는 “임대인이 신규 임차인을 구하는 것을 고의적으로 방해한 것이 아니기 때문에 법규상 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다고 보기 어렵다”며 “계약서 역시 신규 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하는 조건을 전제로 작성한 것인 만큼 반환 의무가 없다고 대응할 수 있다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-24 03:00

상가 권리금 돌려받으려면…“임대차 분쟁조정위 이용해보세요”[부동산 빨간펜]글로벌 경기 불안과 고금리 기조에 따른 소비 침체로 자영업자들의 매출이 좀처럼 살아나지 않고 있습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 끝났는데도 올해 먹고살기가 더 힘들어졌다는 자영업자의 아우성이 끊이질 않습니다. 올해 8월 전국경제인연합회가 모노리서치에 의뢰해 음식점업 및 도·소매업, 기타서비스업 등 자영업자 500명을 대상으로 실시한 ‘자영업자 2023년 상반기(1~6월) 실적 설문조사’에 따르면 자영업자의 63.4%가 올해 상반기 매출이 지난해 동기 대비 감소했다고 답했을 정도입니다.이런 상황에서 물가가 치솟으며 식자재 가격마저 들썩이자 자영업자들은 ‘임대료라도 깎아줘야 버틸 수 있다’는 요구를 하고 있지만, 임대인들은 ‘코로나19 때도 임대료를 올리지 못했다’며 반발하는 상황입니다. 이런 이유로 임차인과 임대인 사이의 상가 임대차 계약 관련 분쟁도 이어지고 있습니다. 임대료 조정이나 권리금부터 시설물 원상회복까지 분쟁이 발생하는 분야도 다양한 상황입니다. 이번주 부동산 빨간펜에서는 서울시의 상가임대차 상담센터 등의 상담 내용을 토대로 상가 임대차 계약에서 흔히 발생할 수 있는 분쟁을 어떻게 바라보고 해결해야 하는지 소개해 드리겠습니다.Q. 서울 종로구 명륜동에서 작은 분식점을 운영하고 있습니다. 2021년 12월에 임대차계약을 맺고, 곧 재계약을 앞두고 있습니다. 임대인은 월세를 5% 올리겠다는 입장인데, 현재 가게 매출은 1~2년 전보다 오히려 더 줄었습니다. 어떻게 하면 좋을까요?“임차인이 내야하는 월세나 보증금이 공과금이나 조세, 혹은 경제 사정의 변동으로 감당할 수 없는 지경에 이르렀을 경우 임차인은 임대인에게 월세나 보증금의 감액을 요청할 수 있습니다.대표적인 것이 매출 감소입니다. 임대차 계약을 맺은 시기에만 해도 일정 매출을 일으켰지만, 추후 경기 하락 등의 이유로 유동인구가 줄고 영업 부진이 이어질 수 있습니다. 주변으로 상가 공실이 늘면서 상권이 형성되지 않거나, 인근에 대형 상업지역이 들어서는 경우도 마찬가지입니다. 이런 사실이 객관적으로 증명돼 재계약시 임대료 인상은커녕 기존 임대료를 지급하는 것도 현저히 부당해진 경우 임대료 인하 요구가 가능하다고 판단됩니다.”Q. 건물주가 임대료 인하 요구를 들어주지 않고 오히려 계약기간도 끝나지 않았는데 가게를 비워달라고 합니다. 저 혼자 대처하려니 쉽지 않은데 도움을 받을 수 있는 방법이 없나요?“일반적으로 상가 임대차 계약 관련 분쟁이 발생하면 복잡한 소송 절차를 거쳐야 한다고 여기는 분들이 많습니다. 상대적으로 자산 규모가 크지 않은 임차인이라면 소송 비용이 부담돼 분쟁 해결을 포기하는 사례도 많습니다. 하지만 복잡한 소송 없이 이런 분쟁을 해결할 수 있는 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 이용할 수도 있습니다. 조정위원이 당사자들과의 면담부터 현장 조사 등을 진행하고 분쟁 당사자 간의 협의를 주선합니다.”Q. 영업 부진으로 월 임대료를 내지 못하는 기간이 길어지면서 연체액이 보증금을 초과할 위기입니다. 영업을 포기하고 가게를 비우고 싶은데, 이런 경우 월세 지급을 중단할 수 있을까요?“특별한 사례(임차인이 임대차계약 해지 권리를 유보하고 있을 경우 등)가 아니라면, 임차인이 임대인 동의 없이 일방적으로 임대차 계약을 해지하고 월세 지급을 중단할 수는 없습니다. 지금까지 밀린 월 임대료가 보증금 규모를 넘어선다고 해도 마찬가지입니다. 정해진 임대차 기간까지 월 임대료를 부담해야 합니다. 위 사례에서는 임차인이 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하거나, 임대차 계약 종료를 앞당길 방안을 협의하는 것이 최선이라고 해석됩니다.”Q. 서울 강남역 인근에서 요리주점을 운영 중입니다. 임대차 계약이 만료되기까지는 1년이 남았지만, 재계약을 하고 싶습니다. 그런데 최근 임대인이 임대차 계약 종료시 본인이 직접 가게를 영업하겠다며 재계약이 불가능하다는 통보를 일방적으로 해왔습니다. 최소한 권리금이라도 회수해야 하는데, 방법이 없을까요?“임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 임대인과의 계약을 요구할 수 있습니다. 이 과정에서 신규 임차인에게 권리금을 회수할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다. 본인이 직접 가게를 운영한다는 것도 임차인의 요구를 거절할 사유가 되지 않습니다. 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 피해를 본다면, 임대인은 임차인의 손해를 배상할 책임이 있습니다.”Q. 서울 강동구 천호동에서 7평 남짓한 카페를 운영 중입니다. 내년 1월 임대차 계약이 종료되는데, 최근 임대인에게 재계약하지 않겠다고 알렸습니다. 최초 계약 시점에도 카페로 운영되던 곳이었기 때문에 따로 시설물을 설치하진 않았습니다. 그럼에도 임대인은 카페 시설을 모두 철거하고, 아예 빈 공간으로 원상복구를 요구하고 있습니다. 사실상 전 임차인이 설치한 시설인 셈인데, 저에게 원상회복의 의무가 있나요?“임차인은 임대차 계약이 종료될 때 목적물(상가 등)을 원상회복할 의무가 있습니다. 임대차 계약시 별다른 특약이 없었다면 임차인은 본인이 임대차 계약을 맺은 시점의 상태로 목적물을 반환하면 됩니다. 위 사례에서 임차인이 임대인과 별도의 특약을 체결한 것이 아니라면, 처음 카페 시설물이 설치된 상태가 원상복구의 기준이 될 것으로 보입니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.정순구 기자 soon9@donga.com}2023-11-23 17:00

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