[부동산 세금]양도소득세(상)

《부동산 관련 세제가 급변하고 있다. 정부가 집값을 잡겠다며 세금 부담을 더욱 늘리고 있기 때문이다. 변경된 세제를 모르고 부동산 투자에 나섰다가는 자칫 낭패할 수도 있다. 최근 변화된 부동산 관련 세제를 주요 세금별로 알아본다.》

주택을 팔 때 가장 신경이 쓰이는 부분이 양도소득세다. 부동산 관련 세금 가운데에서도 부담이 가장 크기 때문이다.

1가구 1주택자가 ‘3년 이상 보유’ 요건만 채우면 양도세를 안 낸다는 것도 옛말이 됐다. 이달부터 서울과 경기 과천시, 수도권 5대 신도시 거주자는 3년 이상 보유했더라도 ‘1년 거주’ 요건을 채워야 한다.

변화된 세제환경을 거스를 수는 없다. 현재로서는 비과세 요건을 갖춰 세금을 한 푼도 내지 않는 게 최고의 절세 전략이다. 실거래가 기준으로 6억원이 넘는 고가(高價)주택도 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 내는 덕분에 세금을 절약할 수 있다. 요건을 충족하지 못하면 세금을 내야 한다. 기준시가를 기준으로 양도세를 납부하되 고가주택이나 투기지역에 있는 주택이라면 실거래가 기준으로 양도세를 내기 때문에 부담이 커진다.

K씨의 사례를 보자.

K씨는 1999년 서울 강남구 대치동의 32평형 아파트를 4억9000만원에 샀다가 이달 13일 7억원에 팔았다. K씨가 실제로 거주한 기간은 6개월. 나머지 기간은 임대를 줬다.

국세청에 따르면 K씨가 내야 할 양도세는 약 4990만원이다. 대치동은 투기지역인 데다 K씨의 아파트는 고가주택이고 비과세 요건도 채우지 못했기 때문이다.

하지만 K씨가 1년을 넘게 살았다면 양도세는 316만원으로 대폭 줄어든다. 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 세금을 내는 덕분이다.

K씨가 아파트 처분 사실을 숨겼다면 어떨까. 양도세는 6198만원으로 수직 상승한다. 우선 양도세 예정신고 납부에 따른 세액 공제(10%)를 받지 못한다. 또 제때 신고 납부하지 않은 책임을 물어 무(無)신고가산세와 무납부가산세를 추가로 내야 하는 탓이다.

보유 및 거주 요건을 모두 갖추지 않아도 세금을 내지 않는 사례도 있다. 가족 전체가 외국으로 이주하거나 외국에서 근무해야 하는 상황이다.

비과세 요건은 내년에 더욱 강화될 전망이다. 재정경제부가 입법예고한 법령 개정안이 국회를 통과하면 서울과 과천시, 수도권 5대 신도시에서는 3년 보유 요건 외에 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다.

차지완기자 cha@donga.com