이혼 소송 집주인 아내와 전세계약… 보증금 잃어[부동산 빨간펜]

대리인 나오면 위임장 반드시 확인
공인중개사 본인 부동산 직접 중개 불법
계약 전 등기부등본 직접 발급 받아야
공인중개사 ‘자격증’ 소지도 파악해야

지난해 빌라왕 사건 등 전세사기 사건이 전국 곳곳에서 터지면서 서민들이 큰 고통에 시달렸습니다. 사회초년생 등 청년층과 신혼부부 등 경제적 여유가 적은 이들이 피해를 보면서 큰 사회 문제로 떠올랐습니다.

피해자 지원을 위해 전세사기 피해 특별법이 제정되고, 전세사기 피해 방지를 위한 ‘안심전세 앱’ 등이 나왔지만 피해자들은 계속해서 속출하고 있습니다. 이번 주는 안타까운 전세사기 피해 사례를 통해 피해 방지 방안을 알아보겠습니다. 최근 경기도 전세피해지원센터가 발간한 ‘전세피해 예방을 위한 경기도 전세피해 사례집’을 참고했습니다.

Q. 2020년 9월 전세 계약을 체결했습니다. 전세 계약을 체결할 때 등기부등본의 주택 소유자의 부인이 대신 나왔습니다. 부인이 신분증과 도장을 가지고 있어 별 의심 없이 계약을 진행했습니다. 알고 보니 소유자와 부인은 이혼 소송 중이었습니다. 소유자는 전세 계약이 무효라고 주장합니다. 이런 일을 막으려면 어떻게 해야 하나요.

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“부동산 계약의 대리인은 집주인의 배우자, 자녀, 형제, 공인중개사 등 다양한 사람이 될 수 있습니다. 대리인이 나오는 경우 집주인과 밀접한 관계의 사람이라고 해도 절대로 그냥 계약을 진행해서는 안 됩니다. 반드시 대리인으로 나온 사람이 대리권을 잘 갖추고 있는지, 위임 서류를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

대리권을 갖추기 위해 필요한 서류를 알아보겠습니다. 우선 집주인 본인의 인감이 날인된 인감증명서와 본인의 자필서명 및 날인이 돼 있는 위임장, 신분증명서 사본이 있어야 합니다. 본인이 작성한 위임장임이 확실하면 인감증명서가 반드시 첨부돼야 하는 것은 아닙니다. 다만 위임장의 본인 작성 여부를 임차인이 확인할 수가 없기 때문에 인감증명서를 첨부해 이를 보완하는 것입니다. 위임장의 효력은 △본인이 직접 작성하고 직접 서명 및 날인 △타인이 작성 또는 출력하고 본인이 직접 서명 및 날인 △타인이 작성 또는 출력하고 본인이 위임장으로 추인하는 경우 발생합니다.”

Q. 2020년 5월 전세 계약을 했습니다. 당시 계약을 맺은 주택은 거래를 중개한 공인중개사가 소유한 주택이었습니다. 집이 마음에 들어 계약을 맺었는데 알고 보니 근저당에 세금체납까지 있는 집이었습니다. 중개사 본인 물건이라고 해 오히려 믿었는데 왜 이런 일이 벌어진 걸까요.

“공인중개사법에는 자기계약과 직접거래를 금지하는 조항이 있습니다. 본인이 직접 부동산 매물을 매수 혹은 매도하거나, 본인이 소유한 물건을 중개할 수 없다는 내용입니다. 거래의 공정성이 떨어질 수 있기 때문이죠. 따라서 위의 계약은 엄연한 불법 행위입니다. 공인중개사가 본인 집을 직접 중개하는 경우에는 권리상 문제가 있을 수 있으니 피하는 것이 좋습니다.

공인중개사가 제대로 자격을 갖춘 공인중개사인지 확인하는 방법을 소개해 드리겠습니다. 먼저 사무실에 들어가면 공인중개사 자격증과 중개사무소 개설등록증이 있는지 확인해 봐야 합니다. 국가공간정보포털 사이트에서 중개사무소 개설등록증을 확인할 수 있습니다. 부동산 보증설명증명서(공제증서), 사업자 등록증도 같이 확인하는 게 필요합니다.”

Q. 지인이 지난해 10월 공인중개사를 통해 한 주택의 전세 계약을 맺었습니다. 공인중개사가 등기부등본을 발급받아 설명해 주며 선순위 권리는 설정돼 있지 않은 상태라고 등기부등본에 동그라미까지 그리며 보여줬습니다. 잔금까지 치르고 잘 살고 있던 도중 갑자기 지인의 집이 경매로 넘어간다는 통보가 왔습니다. 알고 보니 등기부등본에 없었던 대출과 미납세금이 있었던 건데요. 이런 일은 어떻게 예방할 수 있나요.

“이런 일을 막기 위해서는 공인중개사 측에서 제공하는 등기부등본 이외에도 본인이 직접 등기부등본을 발급받아 반드시 비교 및 대조해야 합니다. 등기부등본 중 가처분, 가등기, 경매개시결정, 압류, 가압류, 근저당, 저당권, 전세권 등이 있는지 확인해봐야 합니다.

또 보증금의 증액이나 계약 명의를 변경할 때에는 과거 최초 임대차계약 당시 확인한 등기부등본상의 권리관계에 아무런 하자가 없었다고 해도 반드시 다시 등기부등본을 확인해야 합니다. 증액된 만큼의 보증금은 최초 임대차계약 시점이 아니라 재계약 시점에 권리가 생기기 때문이죠. 중간에 집주인이 집을 담보로 다른 대출을 받기라도 했다면 증액 보증금은 보장받지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 특히 계약 당일뿐만 아니라 중도금, 잔금 날에도 꼭 직접 등기부등본을 떼어보는 걸 추천해 드립니다.

등기부등본은 등기소 및 구청과 법원에서 발급받을 수 있습니다. 무인 발급기나 온라인으로는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 이용하면 됩니다. 인터넷등기소 앱을 내려받으면 스마트폰으로도 볼 수 있습니다.”

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이새샘 기자 iamsam@donga.com