‘이혼 소송’ 집주인 아내와 계약했다 전세금 잃어[부동산 빨간펜]

지난해 4월 전세 사기 피해자들이 속출한 인천시내 한 아파트 승강기에 전세사기 피해 아파트라고 알리는 문구가 붙어 있다. 뉴스1

최동수 산업2부 기자

지난해 빌라왕 사건 등 전세사기 사건이 전국 곳곳에서 터지면서 서민들이 큰 고통에 시달렸습니다. 사회초년생 등 청년층과 신혼부부 등 경제적 여유가 적은 이들이 피해를 보면서 큰 사회 문제로 떠올랐습니다.

피해자 지원을 위해 전세사기 피해 특별법이 제정되고, 전세사기 피해 방지를 위한 ‘안신전세앱’ 등이 나왔지만 피해자들은 계속해서 나오고 있습니다. 이번주는 안타까운 전세사기 피해 사례를 통해 피해 방지 방안을 알아보겠습니다. 최근 경기도 전세피해지원센터가 발간한 ‘전세피해 예방을 위한 경기도 전세피해 사례집’을 참고했습니다.

Q. 2020년 9월 전세계약을 체결했습니다. 전세계약을 체결할 때 등기부등본의 주택 소유자의 부인이 대신 나왔습니다. 부인이 신분증과 도장을 가지고 있어 별 의심 없이 계약을 진행했습니다. 잔금은 부인의 계좌로 송금했습니다. 이후 이사 날짜를 의논하려고 부인에게 전화를 거니 전화기가 꺼졌습니다. 알고 보니 소유자와 부인은 현재 소유주와 이혼 소송 중이었습니다. 소유주는 ”부인에게 대리권을 준 적이 없다”며 “지급한 전세 계약금은 본인과 무관한 일”이라고 합니다. 소유주 부인을 사기로 고소했지만, 계약금을 돌려받을 수 있을 지는 불투명합니다. 이런 일을 막으려면 어떻게 해야 하나요?

“대리인은 집주인의 배우자, 자녀, 형제, 공인중개사 등 다양한 사람이 될 수 있습니다. 대리인이 나오는 경우 집주인과 밀접한 관계의 사람이라고 해도 절대로 그냥 계약을 진행해서는 안 됩니다. 반드시 대리인으로 나온 사람이 대리권을 잘 갖추고 있는지, 위임 서류를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. A 씨가 대리권을 갖추고 있는 지 서류를 잘 확인했다면 피해를 막을 수 있었을테죠.

대리권을 갖추기 위해 필요한 서류를 알아보겠습니다. 집주인 본인의 인감이 날인된 인감증명서와 본인의 자필서명 및 날인이 되어 있는 위임장, 신분증명서 사본이 있어야 합니다. 본인이 작성한 위임장임이 확실하면 인감증명서를 반드시 첨부해야 하는 것은 아닙니다. 다만 위임장의 본인 작성 여부를 임차인이 확인할 수 없어, 인감증명서를 첨부해 이를 보완하는 것입니다. 위임장의 효력은 △본인이 직접 작성하고 직접 서명 및 날인 △타인이 작성 또는 출력하고 본인이 직접 서명 및 날인 △타인이 작성 또는 출력하고 본인이 위임장으로 추인하는 경우 발생합니다.”

‘전세 계약’ 주요 체크리스트

내용	방법
무허가·불법 건축물 여부 확인	건축물 대장
적정 시세 확인	국토부 실거래가 공개 시스템 등
선순위 권리 관계 확인	등기부 등본
임대인 체납 세금액 확인	세무서 또는 지자체
임대인(대리인) 신분 및 대리인 확인	신분증 및 인감증명서
공인중개사 정상 영업 확인	국가공간정보포털

Q. 2020년 5월 전세계약을 했습니다. 거래를 중개한 공인중개사 본인이 소유한 주택이었는데, 집이 마음에 들어 대수롭지 않게 계약을 맺었습니다. 그런데 알고보니 공인중개사가 근저당설정 금액이나 세금체납 등에 대해 사실대로 설명하지 않았습니다. 현재 전셋집은 세금체납과 대출금에 대한 이자 미납으로 경매와 공매가 진행 중입니다. 공인중개사가 자기 물건을 중개한다고 해서 믿었는데, 어떻게 이런 일이 벌어질 수 있는 건가요.

“공인중개사법에는 자기계약과 직접거개를 금지하는 조항이 있습니다. 본인이 직접 부동산 매물을 매수 혹은 매도하거나, 본인이 소유한 물건을 중개할 수 없다는 내용입니다. 거래의 공정성이 떨어질 수 있는 걸 막기 위해서 인데요. 따라서 위 사례는 공인중개사가 엄연한 불법 행위를 저지른 것입니다. 이렇게 법으로 따로 막고 있을 정도로 공인중개사가 본인 집을 직접 중개할 때는 권리상 문제가 있을 수 있습니다. 중개사가 얼마든지 세입자를 속이려면 속일 수 있는 ‘정보의 불균형’이 있기 때문이죠. 중개사가 자기 물건이라고 소개하는 경우 문제가 생길 수 있으니 피해야 합니다.

공인중개사가 제대로 자격을 갖춘 공인중개사 인지 확인하는 방법을 소개해 드리겠습니다. 먼저 사무실에 들어가면 공인중개사 자격증과 중개사무소 개설등록증이 있는지 확인해봐야 합니다. 국가공간정보포털 사이트에서 중개사무소 개설등록증을 확인할 수 있습니다. 부동산 보증설명증명서(공제증서), 사업자 등록증도 같이 확인하는 게 필요합니다.”

Q. 지인이 지난해 10월 공인중개사를 통해 전세계약을 맺었습니다. 당시 공인중개사가 등기부등본을 발급받아 설명해 주며 선순위 권리는 설정돼 있지 않은 상태라고 등기부등본에 동그라미까지 그리며 보여줬습니다. 이후 잔금을 내고 잘 살고 있었는데요. 갑자기 경매 개시 결정 통보가 왔습니다. 알고보니 전셋집에 선순위 근저당권과 미납세금이 있었습니다. 공인중개사가 임대인과 짜고 위조된 등기부등본을 보여준 것이었습니다. 이런 일을 막으려면 어떻게 해야 하나요?

“공인중개사 측에서 제공하는 등기부등본 이외에도 본인이 직접 등기부등본을 발급받아 반드시 비교 및 대조해야 합니다. 등기부등본 중 가처분, 가등기, 경매개시결정, 압류, 가압류, 근저당, 저당권, 전세권 등이 있는지 확인해봐야 합니다. 보증금의 증액이나 계약 명의의 변경 시에는 과거 최초 임대차계약 당시 확인한 등기부등본상의 권리관계에 아무런 하자가 없었다고 해도 반드시 다시 등기부등본을 확인해야 합니다.

보증금 증액 때는 최초 임대차계약이 아닌 이후에 설정된 권리가 됩니다. 중간에 다른 권리의 설정이 있다면 보호받지 못하는 경우가 발생하니 등기부등본을 확인해봐야 합니다. 재계약을 할 때, 계약 당일뿐만 아니라 중도금, 잔금 날에도 꼭 직접 등기부등본을 떼어보는 걸 추천해 드립니다. 등기부등본은 등기소 및 구청과 법원에서 발급받을 수 있습니다. 무인 발급기나 온라인으로는 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)를 이용하면 됩니다. 인터넷등기소 앱을 내려받으면 스마트폰으로도 볼 수 있습니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com