[맞춤 재테크]부동산 증여-양도 날짜잡기

올 기준시가 상승… 주택 4월-토지 5월까지 증여

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《 얼마 전 사전증여 컨설팅을 받은 김모 씨(63)는 사전증여로 절세할 수 있는 금액이 크다는 걸 알게 됐다. 김 씨는 주택을 자녀에게 증여하려고 한다. 친구 이모 씨(63)는 오랫동안 보유하고 있는 상가를 양도할 예정이다. 부동산을 증여하거나 양도할 때 기준시가 고시일을 잊으면 안 된다고 하던데…. 》
기준시가란 정부가 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 일정하게 평가해 고시하는 금액을 말한다. 토지는 지번별로 개별공시지가가 매년 5월 말까지 공시된다. 주택, 대형상가 및 오피스텔 등에 대해서는 국세청이 건물과 토지의 평가액을 합산해 기준시가를 고시한다. 기준시가는 증여세나 양도세를 낼 때도 기준이 된다. 원칙적으로는 시가로 계산해야 하지만 실제로 시가를 확인할 수 없는 경우가 빈번해 기준시가로 세금을 계산할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

그러므로 부동산을 증여하거나 양도할 때는 기준시가 고시일을 반드시 기억해야 한다. 기준시가 고시일 전후로 세금부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 2011년 3월 공개된 표준지 공시지가의 변동률은 평균 1.98% 상승했다. 지역별로는 수도권은 1.86%, 광역시 2.31%, 시군은 2.35% 상승했다. 결과적으로 표준지 공시지가를 반영해 올해 공시될 기준시가는 전반적으로 상승할 것이다. 따라서 되도록 고시일 이전에 양도하거나 증여하는 게 유리하다. 주택이라면 4월 말에 고시되므로 4월 이내에, 토지라면 5월 말에 고시되므로 5월 내에는 증여하는 것이 좋다. 다만, 실제 기준시가 상승 여부는 지역이나 부동산마다 다르므로 본인이 보유하고 있는 부동산의 특성을 함께 감안해야 한다.

김 씨가 증여하는 경우를 살펴보자. 만약 김 씨가 자녀에게 보유하고 있던 단독주택을 증여하려 한다면 정확한 시가를 알 수 없기 때문에 기준시가로 증여하면 된다. 김 씨가 새 기준시가가 고시되기 전에 증여한다면 작년 기준으로, 이후에 증여한다면 올해 고시된 기준시가로 증여해야 한다. 일반적으로 주택이나 건물의 기준시가는 땅값이 크게 상승하지 않는 한 매년 감소한다. 건물 부분이 계속해서 감가상각 되기 때문이다. 김 씨는 이전 단독주택의 공시지가 변동추세와 최근 지가상승 여부 등을 판단해 언제 증여할지 결정하는 것이 좋다.

양도세에서도 기준시가가 중요하다. 이 씨가 상가를 양도했는데 양도세 계산 시 취득 당시 실거래가를 알 수 없다면 양도 당시와 취득 당시의 기준시가 비율을 통해 취득가액을 환산해 계산한다. 예를 들어 양도가가 10억 원인데 오래전에 취득하여 취득 당시 실거래가를 알 수 없다면 양도 당시 기준시가 6억 원 대비 취득 당시 기준시가 3억 원의 비율, 즉 50%의 비율로 취득가액을 환산한다. 그러면 취득가액이 5억 원이므로 양도차익은 5억 원이다. 만일 기준시가를 열람해봤더니 7억 원으로 상승될 예정이라면 고시일 이전에 양도해야 한다. 왜냐하면 취득가액의 환산비율이 43%(3억 원/7억 원)가 되기 때문에 환산한 취득가액이 4억3000만 원으로 줄어들기 때문이다. 즉, 양도차익은 5억7000만 원으로 늘어나기 때문에 양도세가 늘어난다. 따라서 부동산을 양도할 경우 취득가액이 분명하지 않다면 기준시가 변동 여부를 잘 살펴 양도시기를 결정하는 것이 좋다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=박선희 기자 teller@donga.com