전세금 돌려받지 못했는데 급히 이사해야 한다면? …이런 방법을 [법톡]

대출 때문에 임차권등기 못 기다려
가족 중 일부만 남겨놔도 대항력·우선변제권 유지

“이삿날이 코앞인데 신규 세입자가 들어오지 않아 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 이사하려면 대출이 필요해 이사할 곳에 전입신고를 해야 한다는 게 문제입니다. 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 하려면 ‘임차권등기’를 해야 한다는 사실은 알지만, 기다릴 여유가 없다면 어떻게 해야 할까요?”

임차권등기란 다른 곳에 이사하더라도 세입자로서의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 유지되는 제도를 말한다. 주로 세입자 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에 이용된다.

하지만 급히 이사해야 하는 세입자에게 임차권등기의 전제 조건은 단점이 될 수 있다. 완료까지는 평균 2~3주 기간이 소요되기 때문이다. 이사 갈 곳의 계약이나 대출 일정이 맞지 않는다면 세입자가 불편을 겪을 수 있다. 임차권등기는 기본적으로 계약이 해지되어야만 신청이 가능하기 때문에 계약 기간 중 미리 신청할 수도 없다.

이럴 땐 어떻게 해야 할까?

법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사는 “세입자가 전입신고를 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 집주인에게 문제가 발생하면 전세금 돌려받기가 어려워질 수 있다”며 “이 경우 세입자 가족 중 일부를 남겨두는 방법을 선택하면 기존에 살았던 집과 새로 이사할 집 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다”고 귀띔했다.

즉 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한 명을 남겨두고 대출을 받을 계약당사자가 이사할 곳에 전출하면 된다.

기존 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 전출하는 배우자만 전입신고를 해야 한다.

엄 변호사는 “꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 문제가 없고 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 누구든 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 된다”며 “만약 대출 문제가 아니라면 새로 이사할 곳에 계약당사자가 아닌 가족 누구든 먼저 전출시켜도 문제는 없다”고 조언했다.

엄정숙 부동산 전문변호사 (유튜브채널 법도TV)

이렇게 가족 중 일부를 남겨두더라도 임차권등기 신청은 해두는 것이 좋다.

엄 변호사는 “임차권등기는 서류상 세입자의 권리를 그대로 유지 시켜주는 안전장치일 뿐 실제로 거주하지 않는다는 것을 의미한다”며 “따라서 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰기 때문에 집주인에게 전세금반환소송과 지연이자를 청구할 법적 근거가 된다”고 설명했다.

가족 중 일부를 남겨두는 행동은 세입자가 실제로 집을 점유함으로써 집주인에게 동시이행을 주장하는 행위일 뿐이라는 뜻이다.

임차권등기가 완료되면 더 이상 해당 주택에 거주할 필요가 없다. 이때는 남겨뒀던 가족도 새로 이사한 곳으로 전출 시키면 된다.

집을 집주인에게 인도한 후에도 전세금을 돌려주지 않는다면 ‘전세금반환소송’을 제기할 수 있고 전세금반환이 이뤄질 때까지의 지연이자도 받을 수 있다.

박태근 동아닷컴 기자 ptk@donga.com