재건축 단지 조합원, 2년 이상 거주해야 분양권

[6·17 부동산 대책]연말 이후 조합설립 신청단지 대상
하반기 재건축 부담금 본격 징수… 강남 5곳 평균 5억2000만원 예상

정부가 17일 발표한 부동산 대책에는 재건축 단지의 규제를 강화하는 방안이 담겼다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 단지를 소유한 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 받을 수 있고, 재건축 안전진단 절차도 강화했다.

재건축 조합원에게 2년 이상 거주 요건 규제를 적용하는 것은 시장의 반발이 클 것으로 예상된다. 지금까지 재건축 단지 소유자는 거주 여부와 관계없이 분양 신청을 할 수 있었다. 앞으로는 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 계산)부터 조합원 분양신청까지 2년 이상(연속 거주 아닌 합산 거주) 거주해야 한다. 요건을 충족하지 못하면 감정평가액대로 현금 청산을 받게 된다.

적용 대상은 올해 말 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정 이후부터 조합설립인가 신청을 하는 단지다. 이에 따라 안전진단을 막 통과했거나 추진 중인 서울 양천구 목동의 재건축 단지와 조합설립인가를 받기 전인 강남구 은마아파트, 개포주공 5·6·7단지 등은 규제를 피하는 게 쉽지 않다. 부동산114 집계에 따르면 수도권에서 해당 규제의 영향권에 들어가는 단지는 100여 곳으로 총 8만 채 규모에 이른다. 투자 목적으로 해당 단지를 매입한 후 임대를 주던 이들은 앞으로 2년간 직접 거주하지 않으면 분양 신청을 할 수 없게 된다. 10년 전 은마아파트를 매입해 임대해오던 이모 씨(63)는 “이제 와서 40년 된 아파트로 입주하기 어려우니 매각밖에 방법이 없다”고 말했다.

재건축의 첫 단계로 꼽히는 안전진단 절차도 강화한다. 1차 안전진단의 기관 선정 및 관리와 2차 안전진단 의뢰 주최를 현재 관할 시군구에서 시도로 변경한다. 안전진단 기관이 민원 등에 노출될 위험성을 줄이기 위해서다. 또 안전진단 보고서를 부실하게 작성한 업체는 과태료(2000만 원)를 내야 하고, 입찰도 1년간 제한된다. 연말 도정법 개정을 거쳐 내년 상반기(1∼6월)부터 시행할 계획이다.

재건축 부담금은 올해 하반기(7∼12월)부터 본격적으로 징수된다. 서울 강남 5개 단지의 평균 재건축 부담금은 4억4000만 원에서 5억2000만 원으로 예상된다. 다만 제도의 실효성을 위해 부담금 산정 기준을 변경한다. 공시가격 현실화로 인한 부담금 급등을 막기 위해 재건축 부담금 산정 개시 및 종료 시점의 주택가액 산정 시 같은 공시비율을 적용하기로 했다.

정순구 기자 soon9@donga.com