[마이홈]봉급생활자-은퇴자 보유세 ‘발등의 불’

재산세와 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금이 날로 무거워지고 있다.

또 개인 간 거래 때 취득·등록세율이 낮아졌지만 실거래가 신고제 도입으로 오히려 실제로 내는 취득·등록세는 늘어난 상황이다.

이에 따라 부동산 투자에서 어느 때보다 ‘세(稅)테크’의 중요성이 커지고 있다.

부동산114의 김희선 전무는 “집을 마련하거나 기존에 갖고 있던 부동산을 팔 때 바뀐 세제를 꼼꼼히 살펴야 불필요한 세금을 피할 수 있다”고 조언했다.

○보유세 부담, 집 구입 전부터 고려해야

올해 6월 1일을 과세 기준일로 7, 9월에 절반씩 내는 재산세, 12월에 내는 종부세는 지난해에 비해 오른 2006년 공시가격을 기준으로 하기 때문에 크게 늘어날 전망이다.

보유세 부담은 앞으로 더 늘어난다.

올해 공시가격의 70%인 종부세 과표 적용률은 2007년 80%, 2008년 90%로 단계적으로 늘어나 2009년에는 100%로 높아진다. 내년까지 50%로 묶인 재산세의 공시가격 과표 적용률도 이후 매년 5%포인트씩 상승해 2017년에는 100%가 된다.

따라서 앞으로 내 집 마련을 하려는 사람은 늘어나는 보유세 부담을 고려해야 한다.

현재 서울 강남지역의 30평형대 이상은 대부분 시가가 6억 원을 넘는다. 올해 공시가격이 6억 원 이하여서 종부세를 피했더라도 시가 8억 원 이상인 집들은 올해 오른 집값이 반영되는 내년 공시가격이 6억 원을 넘게 돼 종부세 대상이 된다.

지금까지 정부는 시가의 80% 수준에서 공시가격을 결정했다. 산술적으로는 시가 7억 5000만 원이 안되는 집이면 종부세를 피할 수 있는 것.

하지만 정부가 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 공시가격 현실화율을 더 높일 가능성을 배제할 수 없다. 집값이 추가 상승해 공시가격이 6억 원이 넘어가는 상황도 염두에 둬야 한다.

이 때문에 별도의 소득이 없는 은퇴자, 연봉이 높지 않은 봉급생활자는 집을 살 때 자신의 세금 부담 능력을 충분히 검토해야 한다.

올해부터 종부세가 가구별로 합산 과세되는 점도 고려해야 한다.

남편과 부인이 각각 공시가격 3억 원 초과인 주택을 한 채씩 갖고 있으면 6억 원 초과로 종부세 부과대상이 된다. 따라서 투자성이 없는 여러 채를 갖고 있기보다 ‘알짜 지역’에 30∼40평형대로 공시가격이 4억∼5억 원인 주택을 보유하는 편이 투자나 세 부담 면에서 낫다.

○1가구 2주택자는 양도 순서 등 잘 선택해야

내년부터 1가구 2주택자는 양도소득의 50%를 양도세로 내야 한다. 이들은 장기보유특별공제 대상에서도 빠지기 때문에 양도세 부담은 더 커진다.

집을 두 채 가진 사람이라면 우선 자신이 1가구 2주택자인지 ‘확인’해야 한다. 보유 주택수 계산에서 빠지거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 있는지 살펴봐야 한다는 것.

양도세 중과대상인 1가구 2주택자를 따질 때 포함되는 주택은 서울 및 경기도(읍면 지역 제외)와 광역시(군 지역 제외)는 공시가격 1억 원 초과 주택, 그 외 지역은 공시가격 3억 원 초과 주택이다.

수도권이나 광역시에 공시가격 1억 원이 넘는 주택과 1억 원 이하 주택 등 총 2채를 가진 사람이 공시가격 1억 원 이하 주택을 팔 때는 중과세 대상에서 빠진다. 반면 1억 원 초과 주택을 먼저 처분하면 1가구 2주택으로 보고 중과되는 만큼 싼 집을 먼저 팔아야 한다.

하지만 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 정비구역으로 지정, 고시된 지역의 재개발, 재건축 주택은 공시가격 1억 원 이하라도 2주택 산정 때 대상 주택으로 포함되는 만큼 주의해야 한다.

또 장기임대사업 주택, 5년이 경과되지 않은 상속 주택 등도 양도세 중과 대상에서 빠지는 만큼 관련 법률을 꼼꼼히 살펴야 한다.

1가구 1주택자는 최대한 비과세 요건을 갖춘 뒤 집을 팔아야 한다. 현재 비과세 요건은 3년간 보유(서울과 수도권 5대 신도시는 2년 거주 포함). 단 공시가격 6억 원 초과 고가주택은 비과세 요건이 돼도 6억 원이 넘는 부분에 대해 양도세를 내야 한다.

한편 재건축, 재개발 조합원 입주권도 올해부터 주택 수 산정에 포함됐다. 1가구 1주택자가 갖고 있던 집이 재건축으로 인해 입주권으로 바뀐 상태에서 다른 집을 샀다면 재건축 주택이 완공되기 전, 또는 완공 이후 1년 안에 다른 주택을 팔아야 세금 중과를 피할 수 있다.

박중현 기자 sanjuck@donga.com