[닥터봉의 돈 되는 부동산] 토지 규제 완화… 지가 변동률 상승세 전환

A 씨는 일벌레다. 누구보다 성실하게 차곡차곡 돈을 모아 통장에 꽤 큰돈을 쌓아놓았다. 하지만 적은 이자가 불만이다. 연리 3%를 밑도는 저축성예금의 이자율은 소비자물가 상승률에도 못 미친다. 주식시장도 기웃거려보고 아파트 상가 오피스텔 같은 부동산시장도 탐색해봤지만 수익률이 썩 만족스럽지 못하다.

이런 A 씨라면 땅에 관심을 가져볼 만하다. 지금 땅은 다른 부동산 상품에 비해 투자하기에 좋은 조건을 갖추고 있다. 유동성이 풍부한 데다 지가 변동률이 상승세로 전환하고 있으며 토지 관련 과세정책도 완화됐다. 또 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)과 같은 금융규제에서도 비켜나 있다. 수도권을 제외한 대부분의 지역이 토지거래허가 대상에서 해제된 데다 최근 주요 도로 및 철도의 착공과 완공시점이 몰려 있다.

유동성이 풍부한 것은 글로벌 금융위기 때 풀린 자금에 주택대출 규제에 따른 풍선효과로 유입된 자금, 4대강과 보금자리지구, 수도권 신도시 등에 풀린 보상금이 더해졌기 때문이다. 올해까지 부재지주 토지와 비사업용지에 대한 양도소득세율 60%가 일반세율(6∼33%) 과세로 한시적으로 실행돼 토지 거래는 활발할 것으로 보인다. 덧붙여 올해 말까지 매입한 토지는 외지인이라도 향후 매도 때 양도세 중과 대상에서 제외된다. 또 지난해부터 토지거래허가구역에서 풀린 지역은 토지 매입 때 요건인 ‘해당 시군구에서 전 가족 1년 이상 거주’ ‘토지 이용계획 제출’ 등의 족쇄에서 벗어났다. 매입 이후에 적용되는 ‘토지거래허가 때 용도대로 사용하지 않을 경우 매년 이행 강제금 부과’ 등의 규제도 마찬가지로 없어졌다. 따라서 토지 거래가 훨씬 수월해질 것으로 예상된다.

그렇다면 땅 투자로 유망한 지역은 어디일까. 당연히 길이 나고 기차가 들어오는 교통망 발달 지역이다. △올해 착공될 예정인 제2경부고속도로와 제2영동고속도로의 신설 나들목 5km 이내 △이미 개통된 경춘고속도로 인근 △올해 말 개통 예정인 경춘선 복선전철 인근 △연말 개통 예정인 고속철도(KTX) 오송역 인근 △겨울올림픽에 세 번째 도전하는 평창지역 △논쟁 중인 세종신도시 주변 등이다. 이 밖에 수도권 토지거래허가구역 가운데 올해 개통되는 제2자유로, 제3경인고속도로 나들목, 용인경전철 개통지역 인근도 유망하다.

용도지역은 관리지역 가운데 계획관리지역이 좋고 농지라면 절대농지를 피하고 상대농지를 사는 게 향후 형질 변경에 유리하다. 택지개발지구의 미분양 택지는 개별용도가 정해져 있어 비교적 안전하게 살 수 있다. 미래가치가 있는 지역이라면 이주자 택지나 협의양도인 택지의 분양권을 사는 방법도 있다.

토지는 사회적 이슈가 있을 때 제한폭도 없이 가격이 치솟고 도시화가 진행되는 곳에서는 소리 없이 몇 년간 가격이 올라가는 게 특징이다. 따라서 개발계획이 이미 나와 있고 주변 가격의 영향을 덜 받는 특별한 지역을 골라 다양한 용도로 사용할 수 있는 땅을 사는 것이 좋다. 가능하면 풍경이 있는 땅이 좋고 길 없는 맹지는 싸더라도 사지 않는 게 바람직하다. 또 공시가격 5억 원 이내로 종합부동산세 과세 대상이 아닌 땅을 구입해야 보유세 부담을 덜 수 있다. 토지의 사용가치와 임대 수익성도 반드시 함께 따져봐야 한다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com