[아하! 그렇군요]복잡한 양도소득세 계산 쉽게 할 순 없나?

주택 토지 등 부동산을 팔 때 내는 양도소득세는 세금이 한 번에 수천만∼수억 원에 이르기 때문에 사람들의 관심이 높다.

하지만 양도소득세를 어떻게 산출하는지 아는 이는 그리 많지 않다. 천지회계법인 심요순(공인회계사) 상무의 도움으로 양도세 계산 방법을 알아본다.

양도세를 구하는 순서는 ①매각금액에서 취득금액과 필요경비를 빼 ‘양도차익’을 산출하고 ②양도차익에서 각종 공제를 뺀 과세표준(세금을 매기는 기준금액)을 구한 뒤 ③과세표준에 양도세율을 곱해 양도세액을 산출하는 과정으로 이뤄진다.

A 씨가 3년 전 서울 강북의 아파트를 3억 원에 사서 1년 전부터 입주해 살다가 최근 5억5000만 원에 팔았다면 양도세를 얼마나 내야 할까. A 씨는 비과세 요건(서울은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주)을 채우지 못해 양도세를 내야 한다.

A 씨의 양도차익은 2억4700만 원이다. 매각금액 5억5000만 원에서 취득금액 3억 원과 수수료 300만 원을 합한 3억300만 원을 뺀 결과다.

과세표준을 구할 때는 ‘장기보유특별공제’와 연 1회에 한해 250만 원의 공제혜택을 받는 ‘양도소득기본공제’를 반영해야 한다. 장기보유특별공제는 3년 이상 10%, 5년 이상 15%, 10년 이상 30%를 양도차익에서 빼준다. A 씨는 3년간 보유했기 때문에 양도차익의 10%인 2470만 원을 빼고, 추가로 양도소득기본공제 250만 원을 제하면 A 씨의 과세표준은 2억1980만 원이 된다.

양도세는 과세표준에 양도세율을 곱해 계산하는데, 세율은 △과세표준 1000만 원 이하는 9% △1000만 원 초과 4000만 원 이하는 18% △4000만 원 초과 8000만 원 이하는 27% △8000만 원 초과는 36%가 적용된다.

구간별로 세율을 곱해 계산하면 양도세 산출세액은 6742만8000원이 나온다. 하지만 이 작업이 번거로우므로 일반적으로는 ‘(과세표준×0.36)-1170만 원’ 공식이 널리 이용되고 있다.

집을 판 달의 말일부터 2개월 안에 세무서에 양도신고를 하면 10%(674만2800원) 감면을 받아 양도세가 6068만5200원으로 줄어든다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com