[재건축 여기]송파구 가락 시영아파트 ＂곳곳에 걸림돌＂

입력 2001년 4월 18일 18시 34분

‘가시가 있는 장미’.

부동산 중개업계는 서울 송파구 가락 시영아파트를 곧잘 이렇게 표현한다. 이 아파트는 교통과 학군이 좋은 송파구 노른자위 땅에 들어서 있다. 여기에다 6600가구에 달해 단일 단지로는 재건축을 추진 중인 서울 아파트 가운데 최대 규모. 투자자의 관심을 끌 만큼 충분히 매력적이다. 그러나 조합원의 분열이 법원 소송으로 치닫은데다 시공사 재선정, 상가조합원 동의 여부 등 곳곳에 난제가 도사리고 있다.

재건축 속도가 느려지면서 수익성이 떨어질 것을 우려하기도 한다. 투자전략을 먼저 소개하면 ‘일단 관망’이다. 워낙 걸림돌이 많기 때문.

적어도 5월 중순께 다시 열릴 조합원 총회 결과를 살펴보고 난 뒤 투자를 하는 게 안전하다는 지적이 많다.

▽사업개요〓송파구 가락동 479 일대 12만3900평에 80년 준공된 1차 3600가구와 2차 3000가구가 들어서 있다. 두 곳이 별도로 재건축을 추진하다 99년부터 전체 6600가구가 한꺼번에 재건축을 진행 중이다. 2000년 시공사 선정 때 건설업체가 제시한 신축 아파트 규모는 7588가구. 25평형 478가구, 34평형 3086가구, 44평형 2216가구, 54평형 692가구, 63평형 596가구, 73평형 520가구 등이다. 그러나 바뀔 가능성이 많아 큰 의미는 없다.

이 곳은 송파구에서도 교통 요지로 꼽힌다. 지하철8호선 송파역까지 걸어서 5분이면 갈 수 있고 버스 노선이 20개나 된다. 석촌호수 롯데백화점 등 잠실역 주변 생활편익시설을 이용하기 쉽고 학군도 좋은 편. 입지여건이 좋은 데다 기존 아파트 용적률도 82.12%로 낮다. 재건축으로 수익을 기대할 수 있는 요소가 골고루 갖춰진 셈이다. 문제는 사업추진 속도가 느리다는 점.

재건축이 더딘 원인은 조합원 분열이 우선 꼽힌다. 재건축추진위원회와 비상대책위원회로 갈려 있고 최근 ‘1,2차 지분제 추진위’까지 등장했다.

당초 재건축추진위원회는 2000년 2월 창립총회를 거쳐 4월 현대와 삼성 공동사업단을 시공사로 선정했다. 8월에는 조합설립인가를 신청했다.

그러나 비상대책위원회와 재건축추진위원회의 갈등은 법원 소송으로 번졌고 법원은 지난 해 10월 조합창립총회가 의결정족수 미달로 무효라는 판결을 내렸다. 양측은 컨설팅사 선정문제와 사업진행방식, 시공사 재선정 여부 등에 대해 엇갈린 주장을 내놓고 있다.

상가 조합원의 동의율이 30%선에 그치고 있는 것도 걸림돌. 지구단위계획 수립 과정에서 용적률이 조정될 예정이어서 재건축 수익성은 불확실한 상태다.

▽수익성 분석〓도급제나 지분제 등 사업방식도 결정되지 않아 수익성을 점치기는 쉽지 않다. 다만 전문가들은 13평형을 사들이면 2010년께 33평형에 입주할 수 있다는 예상을 내놓고 있다. 지분제 방식과 연리 6%의 금리를 가정했다.

13평형 매매가는 1억3750만원선. 전세를 끼고 매입하면 2010년까지 4080만원의 금융비용이 발생한다. 무상지분율을 추진위원회 예상보다 조금 낮은 140%, 평당 분양가를 950만원 등으로 가정하면 총투자비용은 2억9164만원이다.

입주시 33평형의 시세는 3억5000만∼3억8000만원으로 예상된다. 6000만원 남짓에서 많으면 9000만원선의 차익이 생기는 셈. 그러나 이는 1∼2년 이내에 조합원 간 갈등이 해소돼 사업이 꾸준히 진행된다고 전제했을 때 가능하다.

▼가락 시영아파트 재건축 수익분석(2010년 기준)▼(단위 : 만원)

구분	매입가	금융 비용	추가 부담금	총 투자비	입주시 예상시세	예상 투자수익	대지 지분(평)
1차 13평형 → 33평형	13750	4080	11334	29164	35000∼38000	5836∼ 8836	15.05
1차 15평형 → 44평형	16250	4800	20916	41966	50000∼55000	8034∼13034	17.2
2차 17평형 → 54평형	20500	7250	28545	55405	65000∼75000	9595∼19595	21.58