[서울 저밀도지구 재건축]잠실/2만여가구 대상

《올해와 내년 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 곳은 서울 잠실 암사명일 화곡 청담도곡 반포 등 5개 저밀도 아파트 지구다.

지난해말 서울시가 사업 조정안을 확정하면서 일부 지역에선 올해부터 본격적인 사업 추진이 가능해진데다 무려 5만 가구에 달하는 아파트를 헐고 짓는 사업인 만큼 시장에 미치는 영향이 막대할 것으로 예상되기 때문이다. 이들 지역의 투자수익과 관련, 전문가들의 의견이 엇갈린다. ‘신규 공급물량이 적은 서울에서 공급되는 대규모 물량인데다 대부분 서울 도심에서 가까워 선호도가 높은 만큼 높은 투자 수익을 기대할 수 있다’는 주장도 있고 ‘이미 시세에 개발이익이 반영된 상태인 데다 서울시의 조정안이 사업수익성을 떨어뜨릴 우려가 높아 투자수익을 기대할 수 없다’는 주장도 있다. 이같은 논란에도 불구하고 일부 지역에선 사업 본격화에 대한 기대감 때문에 지난 연말 이후 가격이 오르고 있어 실수요자들과 여유돈 투자자들이 지속적으로 관심을 갖고 동향을 주시할 필요가 있다는 게 전문가들의 일치된 설명이다.

5회에 걸쳐 5개 저밀도지역의 사업 추진 현황과 투자수익성 등을 점검해 본다.》

잠실지구는 5개 저밀도지구 가운데 규모가 가장 큰 지역.

잠실종합운동장과 롯데월드 사이 1∼4단지와 올림픽공원 인근 시영아파트 등 모두 2만1250가구가 헐리고 2만4342가구가 새로 들어서게 된다. 5개 사업지 모두 시공사를 선정했고 대형 평형 아파트가 적어 사업 진행도 비교적 빠르게 진행될 것으로 기대된다.

전체 가구수의 20%를 전용면적 18평 이하의 소형 평형으로 짓기 때문에 건축비용이 증가하면서 분양가가 높아지고 이에 따라 분양률은 떨어질 것이라는 의견과 잠실 주변에 20평형대 아파트가 드물어 고가 분양이 가능한 만큼 수익성이 높다는 진단이 엇갈리고 있다.

경매물건을 낙찰받은 경우 적지 않은 투자수익이 기대되지만 사업성 검증이 끝나지 않았기 때문에 아파트 매입을 통한 조합지분 참여에는 신중해야 한다는 게 전문가들의 지적.

▽시영〓아파트가 5980가구로 잠실지구 중 규모가 가장 크다. 사업 진척도 빠른 편.

삼성 대림 등 6개 회사가 시공사로 선정됐고 안전진단도 이미 끝난 상태며 주민의 사업추진 동의율도 98%나 된다.

17평형 이상에 거주하던 조합원은 모두 44평형 이상으로 입주하고 13평형과 14평형 조합원은 모두 34평형 이상에 배정될 예정.

시세는 17평형이 서울시의 조정안 발표 전 수준(2억1000만원 선)을 유지하고 있으며 다른 평형은 조정안 발표 이후 500만원 정도 올랐다.

▽주공 1단지〓다른 단지에 비해 평형별 대지 지분이 가장 넓다.

전용면적 18평 이하 소형 아파트를 의무적으로 짓는 데 따른 사업수익성 저하 가능성이 높아 조합원들의 반발이 크고 사업 추진 과정에서 걸림돌로 작용할 가능성도 제기되고 있는 상태다.

33평형 이상을 배정받을 수 있는 13평형은 서울시 발표 이후 500만원 정도 올랐으나 7.5평형과 10평형은 소형주택을 분양받게 돼 거래가 현저히 줄어들었다.

▽주공 2단지〓5300여 가구가 들어서는데 대부분의 아파트가 33평형 이상을 배정받을 수 있는 상태여서 앞으로도 가격 상승이 기대된다.

조정안 발표 후 시세는 500만원 정도씩 상승했다.

▽주공 3단지〓15평형 조합원 중 일부가 소형 평형을 배정받게 돼 있어 서울시 조정안에 대한 반발이 강한 곳으로 사업 추진이 늦어질 가능성이 높다. 이 때문에 거래도 주춤하고 시세도 제자리에 머물러 있다.

▽주공 4단지〓17평형만으로 구성돼 당초 34∼59평형 2619가구를 지을 예정이었으나 서울시 재조정안에 따라 사업 계획의 전면 수정이 불가피해졌다.

대부분의 조합원이 33평형 이상을 배정받을 수 있으며 시세에 큰 변동이 없다. (도움말:하나컨설팅 02-3471-8114)

<황재성기자>jsonhng@donga.com