［부동산／법원경매］『선순위 가등기등 있는지 살펴야』

국제통화기금(IMF)관리 체제 이후 법원경매 물건은 크게 늘어나는데 비해 낙찰률이 계속 떨어지고 있다.

그만큼 괜찮은 물건을 시세의 절반 이하의 싼값으로 살수 있는 기회가 늘어났다.

그러나 까다로운 법적 절차와 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건이 많아 조심하지 않으면 자칫 손해를 볼 가능성도 없지 않다. 법원경매에서 유의해야 할 사항을 알아본다.

▼환금성(環金性)이 높은 물건을 골라라

아파트는 지하철역에서 걸어서 10분 이내에 위치한 역세권이 좋다. 고정적인 임대 수요를 확보할 수 있고 가격만 맞으면 언제든지 팔 수 있다.

상가는 3백가구 이상 5백가구 정도의 서민층이 많이 사는 소형 아파트 단지내 1층 상가가 유리하다. 5백가구를 넘는 대단지는 대형할인점이나 백화점과 경쟁을 벌일 가능성이 높다.

준농림지는 해당지역 지방자치단체의 3∼5년 정도의 중기개발계획 일정을 꼼꼼히 따져서 사업성을 분석하는 것이 좋다. 최근 정부가 그린벨트 재조정 작업을 진행중이라는 점도 고려해야 한다.

▼권리분석을 철저히 하라

사려는 경매물건에 대한 채권 채무 관계 분석은 필수사항이다.

해당물건의 등기부등본을 떼 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 채권인 △선순위 가등기 △선순위가처분 △선순위예고등기 △선순위전세권 △선순위지상권 등이 있다면 포기하는 것이 좋다. △근저당 △가압류 △압류 등은 등본에 있더라도 법원경매에서 낙찰이 되면 자동적으로 말소되므로 염려하지 않아도 좋다.

선순위근저당 설정일 이전부터 살고 있는 세입자가 있다면 낙찰자가 전세금을 물어줘야하므로 그만큼 비용이 추가된다.

▼응찰가격의 상한선을 미리 정하라

경매장에 들어가기 전에 낙찰받고자 하는 물건의 응찰가를 결정하라. 초심자는 자칫 분위기에 휘말리면 적정가격 이상으로 응찰가를 써 손해볼 수도 있다. 인근 부동산 시세와 비교, 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정해야 한다.

자금 동원 계획도 사전에 철저히 준비해야 한다. 낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 계약금으로 내고 낙찰 허가일로부터 한 달 이내에 나머지 90%를 내야 한다. 잔금을 기간내에 내지 못하면 계약금마저 떼일 수 있다.

▼낙찰후 소유권 확보에 신경써라

낙찰허가후 일주일동안 세입자 등 이해관계인이 항고할 수 있으므로 낙찰받은 즉시 항고할만한 이해관계인에게 입찰결과에 대한 동의를 받아두는 게 좋다.

금액이 많지 않은 선순위채권을 세입자가 대신 변제하고 대항력을 확보했다면 낙찰을 포기하는 것이 좋다. 세입자의 전세금을 낙찰자가 갚아줘야 하는 등 추가 부담이 생길 가능성이 높다. 대위변제를 이유로 낙찰자가 낙찰을 포기한 때는 계약금을 돌려받을 수 있어 손해도 줄일 수 있다.

(도움말:태인컨설팅 02―362―8643)〈황재성기자〉jsonhng@donga.com