［부동산 특집］주택저당채권制 연내 도입

계약금 정도의 돈만 내고 내 집을 장만한뒤 20∼30년동안 대출 원리금을 갚아나가는 주택저당채권(MBS)제도가 연내에 도입된다.

MBS는 은행 생명보험 할부금융 등 금융기관이 대출을 해주고 담보로 확보한 주택을 토대로 발행하는 증권으로 일반 증권처럼 판매, 대출금 재원을 마련한다.

▼주택자금 대출〓서울에서 27평 크기 아파트를 구입하려는 회사원 김모씨를 예로 들어보자. 현금을 3천만원 정도 갖고 있다. 원하는 아파트 가격은 1억원선으로 7천만원을 더 구해야 한다.

MBS제도가 도입되면 김씨는 아파트를 계약한 뒤 주택을 담보로 A은행에서 대출금리 연 13%, 20년상환, 원리금 균등분할 조건으로 6천만원을 빌릴 수 있다.

김씨는 A은행에서 빌린 6천만원으로 중도금을 치른 뒤 남은 돈과 노부모로부터 꿔온 1천만원으로 잔금을 지급하고 내 집에 입주할 수 있다.

▼금융기관 재원 마련〓A은행은 김씨의 아파트 담보권리를 별도의 유동화중개기관에 넘기고 대출금리 연 12.5%, 20년상환, 원리금 균등분할 조건으로 6천만원을 빌려오고 대출 원리금을 김씨로부터 20년동안 회수한다.

유동화 중개기관은 담보권리를 근거로 다시 20년상환, 수익률 연 12%의 6천만원짜리 MBS를 발행해 일반 투자자들에게 팔아 자금을 모은다.

이를 매입한 투자자들은 매달 6천만원짜리 MBS의 연 12%에 해당하는 이자를 받게 된다.

▼대출금 상환〓김씨는 A은행과 맺은 조건대로 20년동안 매달 70만3천원 정도의 원리금을 상환해 나간다.

A은행은 유동화중개기관에 매달 68만2천원 정도를 갚아나간다. A은행은 김씨로부터 받는 상환액과 중개기관에 내는 돈의 차액 2만1천원을 수입으로 챙긴다.

유동화중개기관은 A은행에서 받은 상환금으로 MBS를 매입한 투자자에게 매달 정해진 수익을 지급하게 된다.

김씨가 실직이나 감봉 등으로 원리금을 제대로 갚지 못하더라도 MBS를 매입한 투자자는 손해를 보지 않는다. 국가기관인 유동화중개기관이 원리금을 보증해 주기 때문이다.

▼신용이 생명〓MBS제도가 시행되면 금융기관에서 대출을 받기 위해서는 담보로 잡히는 주택의 가치보다는 김씨와 같은 수요자의 원리금 지불능력이 관건이 된다.

MBS제도는 수요자가 매달 갚아나가는 원리금이 금융기관과 유동화중개기관을 거쳐 MBS를 매입한 투자자의 수익과 곧바로 연결되는 순환구조를 갖고 있다.

미국에서는 채무불이행에 대비해 수요자가 보험을 들게 한다.

〈이 진기자〉leej@donga.com