서울 전세 ‘겨울 가뭄’…재개발 이주-학원가 주변 수요 들썩

올 연초부터 서울의 전세 시장이 심상치 않다. 서울 강북권을 중심으로 재개발 이주 수요가 몰리는 데다 새 정부의 교육 정책 변화로 유명 학원가 주변으로도 전세 수요가 늘어나고 있기 때문이다.

전문가들은 신혼부부들의 봄철 이사 수요까지 겹치면 서울 강북권의 소형 주택을 중심으로 전세금이 더욱 오르고 집값 상승으로도 이어질 수 있다고 전망했다.

○술렁이는 전세 시장

부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 12일 현재 서울의 평균 전세금은 지난해 말보다 0.12% 상승했다.

대규모 재개발 이주가 진행 중인 지역의 상승세는 더 두드러진다. 재개발과 뉴타운 사업 등으로 이주 수요가 5만 채에 이르기 때문. 응암 7∼9구역 이주가 시작되는 은평구는 한 달간 0.42%, 가재울 뉴타운 이주 수요가 있는 서대문구도 0.38% 상승했다.

재개발이 활발한 서울 성동구 금호동의 공인중개업소 관계자는 “66m²(20평형)대 전세 아파트는 두 달 사이 2000만 원 이상 올랐지만 매물이 별로 없다”고 전했다.

유명 학원이 밀집한 서울 강남구 대치동과 양천구 목동의 전세금도 강세다. 영어교육 강화와 대입 자율화 등 새 정부의 교육 정책 방향 및 방학철 이사 수요 등이 겹친 탓이다.

대치동 은마아파트 101m²(31평형)짜리가 연말보다 3000만 원 가까이 오르는가 하면 인근 역삼동의 아파트들도 전세 수요만 급증하고 물량은 나오지 않는 상황이다.

목동의 한 공인중개업소 관계자는 “110∼120m²(33∼36평형) 안팎의 아파트 전세금이 3억5000만 원 안팎으로 형성되어 있지만 매물은 별로 없다”고 말했다.

○집값 상승으로 이어질까

전문가들은 서울 일부 지역의 전세금 상승이 주변의 전세금을 끌어올릴 수 있다고 보고 있다. 실수요자들이 정한 곳에서 집을 구하기 어려우면 인접 지역으로 몰리면서 주변의 전세금이 오르는 이른바 ‘풍선 효과’가 나타난다는 것.

실제 송파구 잠실동의 전세 수요가 늘면서 인근 장지동의 109m²(33평형) 아파트는 지난해 1억7000만 원 수준에서 현재는 2억 원 이상에 거래되고 있다.

다만 서울 강남권(강남 서초 송파구)의 전세금 상승은 그다지 크지 않을 것으로 보인다.

1, 2월 방학철 수요가 사라지는 데다 잠실동 일대에서만 7월 이후 1만8000여 채의 새 아파트 입주가 시작되기 때문이다. 또 입주 2년차가 돌아오는 강남구 도곡동의 ‘도곡 렉슬’에서도 적지 않은 규모의 전세 물량이 쏟아질 예정이다.

문제는 전세금이 상승하면 아예 소형 주택 구입으로 눈을 돌리는 사람들이 나타나면서 서울 강북권의 집값이 상승할 수 있다는 것이다.

분양가 상한제로 값싼 아파트를 기다리는 대기 수요와 봄철 신혼부부 이사 수요도 전세금에 영향을 미쳐 집값을 결정지을 수 있는 중요 변수다.

건설교통부 관계자는 이에 대해 “서울 강북을 벗어나 수도권의 택지개발지구에서 대규모로 임대주택 물량이 나오는 만큼 서민들의 전세난이 예상보다 심각하지는 않을 것”이라고 말했다.