이재명 “국토보유세 신설”… 윤석열 “종부세 전면 재검토”

[여야 대선후보 부동산 공약]

《부동산 공약과 관련해 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보는 모두 ‘주거 안정’을 지향하지만 목적지까지 가는 길이 전혀 다르다. 이 후보는 규제를 통한 수요 억제라는 현 정부 기조를 더 강화하려 한다. 반면 윤 후보는 규제 완화를 통한 거래 확대 쪽에 무게를 두고 있다. 이는 집값 불안의 진원지가 투기세력이라고 보는 여당과 과도한 규제라고 보는 야당의 인식 차이 때문에 생긴 간극이다. 대선 기간 내 부동산시장 진단과 처방을 둘러싼 정치권 공방이 치열해질 것으로 보인다. 여야 대선 후보의 부동산 공약 내용을 분석했다.》


① 세제 바꿔 “투기근절” “거래확대”

이 후보는 주택 부속토지와 나대지 등 땅을 갖고 있는 모든 국민을 대상으로 하는 국토보유세 신설 방안을 검토하고 있다. 이 세금을 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 올려 투기수요의 매물을 유도하겠다는 것이다. 이 국토보유세 재원을 기본소득으로 나눠줘 분배 효과를 높이려는 구상이다. 재산세나 종합부동산세 등 기존 보유세는 국토보유세의 수준과 범위에 따라 조정될 여지가 있다. 이 후보 측 관계자는 “국토보유세를 신설해 보유세를 높이면 조세 저항이 있을 것이란 얘기가 있지만 기본소득의 재원으로 쓰면 국민 대다수가 혜택을 볼 수 있어 조세조항은 크지 않을 것”이라고 말했다. 1주택 집주인 가운데 안정적인 수입원이 없는 사람을 위해 세금을 나중에 내도록 미뤄주는 과세이연제도를 도입하고, 실수요자에게 금융지원을 늘려주는 방안도 이 후보 측은 검토하고 있다.

윤 후보는 종합부동산세 전면 재검토, 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담 완화를 추진한다. 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하고, 생애최초로 주택을 구입하는 청년이나 신혼부부는 주택담보인정비율(LTV)을 80%로 높여주는 대출 규제 완화 방안도 내놓았다. 세금으로 수요를 억제하다 보니 매물 잠김 현상을 초래한 만큼 세제를 풀어야 시장이 정상화될 수 있다고 보는 것이다. 윤 후보 캠프에서 부동산정책을 담당한 김경환 서강대 교수는 “세금 규제가 현행 수준이면 다주택자 매물은 절대 나오지 않는다”며 “시장에서 거래가 일어나야 부동산시장도 안정화될 수 있을 것”이라고 했다.

李 “공공임대 기본주택 확충”… 尹 “재개발 재건축 규제 완화”

② 공급 목표 ‘5년간 250만채’ 같지만

여야 대선 후보의 주택 공급 목표는 ‘임기 내 250만 채’로 같지만 이 후보는 공공 주도, 윤 후보가 민간 주도로 집을 지으려 한다.

이 후보의 대표 공급정책은 기본주택이다. 이는 무주택자가 역세권 등 교통이 양호한 입지에 건설 원가 수준의 임대료만 내고 30년 이상 살 수 있는 공공임대를 말한다. 이 후보는 이런 기본주택을 100만 채 이상 지어 전체 주택의 5% 선에 그치고 있는 장기임대공공주택 비율을 10%까지 끌어올릴 계획이다. 정책 설계에 참여한 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “기본주택으로 취약계층뿐만 아니라 중산층도 저렴한 임대료로 장기 거주할 수 있게 된다”며 “품질을 높인 기본주택 공급이 늘면 투기 수요도 줄어들 것”이라고 말했다.

윤 후보는 재건축·재개발 규제 완화로 양질의 민간주택 공급을 늘리는 동시에 청년이나 신혼부부 등을 위한 주택을 공급할 때도 민간의 역량을 활용해야 한다고 본다.

‘주거 약자층’을 염두에 두고 추진되는 공급정책은 ‘역세권 첫 집 주택’(20만 채)과 ‘청년 원가주택’(30만 채)이 대표적이다. ‘역세권 첫 집 주택’은 지하철역과 가까이 있는 민간 재건축 단지의 용적률을 기존 300%에서 500%로 높여주는 대신 용적률 50%만큼을 기부채납 형태로 받아 싸게 공급하는 구조다. 청년 원가주택은 건설 원가로 85m² 이하짜리 주택을 분양해 청년층이 5년 이상 거주한 뒤 국가에 되팔면 매매차익의 70%까지 돌려주는 방식이다. 김경환 교수는 “민간이 공급을 활발하게 할 수 있는 환경을 만드는 데 주력할 것”이라고 했다.

李 “임대차법 부작용 일시적”… 尹 “임대료 동결땐 인센티브”

③ 임대차3법 “장점” “혼란 최소화”

두 후보는 지난해 7월 도입된 임대차3법 때문에 전세 물건이 되레 줄고 임대료가 높아지는 부작용을 초래한 점을 문제로 보고 있다.

다만 이 후보는 현재의 임대차법에 따른 시장 불안이 일시적인 현상으로 보고 있다. 제도의 장점이 분명한 만큼 시간이 흐르면 전셋값이 떨어지고 임대차 시장이 안정될 수 있다는 것이다. 대규모 공공임대주택 공급이 가시화하면 전세난 해소가 가능하다고 강조한다. 이 후보 측 관계자는 “질 좋은 주택을 장기간 임대할 수 있는 기본주택 등이 확산되면 집값 안정은 물론 전·월세 문제도 해결할 수 있을 것”이라고 설명했다.

반면 윤 후보는 임대차3법 시행에 따른 부작용이 심각한 수준이라고 우려한다. 전세보증금 15억 원 이상인 전용 84m² 아파트 단지가 2018년 3곳에서 지난달 53곳으로 증가하거나 월세로 전환하는 매물이 증가하는 등 문제가 간단치 않다는 것이다. 그럼에도 이미 시장에서 작동하기 시작한 임대차3법을 원상복구하려 할 경우 그 과정에서 또 다른 혼란이 생길 수 있다는 점을 우려한다.

이에 따라 혼란을 최소화하는 보완책을 공약에 담을 계획이다. 일례로 일단 임대기간을 지금의 ‘2+2년’ 체계에서 종전의 2년으로 복원하되 임차인들의 주거안정을 위해 임대료를 동결하거나 일정 수준 이하로만 올린 집주인에게 세금 부담을 완화해주는 등 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있다.

최동수 기자 firefly@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com
허동준 기자 hungry@donga.com