[부동산 빨간펜]임대사업자가 의무 가입해야 하는 보증금반환보증

세입자 반환보증 가입-집주인 수수료 지급 시 면제
소액임차보증금 이하-세입자 동의 시 가입 의무 없어
임대사업자 임대보증 가입 관리 각 구청 담당
렌트홈 홈페이지-집주인 임대사업자 여부 확인

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사진은 이날 서울 아파트 단지 모습. 2025.4.16.뉴스1

16일 기준 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 인정한 전세사기 피해자는 2만8899명에 달합니다. 이처럼 전세 사기 우려가 여전하다 보니 보증금을 안전하게 돌려받으려는 방안에 대한 관심이 높아졌습니다.

이런 대안으로 주로 제시되는 것 중 하나가 보증금반환보증 제도입니다. 주로 세입자가 가입하는 상품으로 알려졌지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 집주인이 가입해야 하거나 세입자가 가입하는 대신 집주인이 보증 수수료를 지불하기도 합니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 보증금반환보증 가운데 임대사업자에 관련된 부분을 알아보겠습니다.

Q. 보증금반환보증은 어떤 제도인가요?

“보증금반환보증은 전세 계약이 종료되었는데 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사(HUG)가 먼저 갚아주는 제도입니다. HUG는 향후 집주인에게 구상권을 청구해 세입자에게 지급한 보증금(대위변제액)을 회수합니다. 같은 반환 보증을 세입자가 가입하면 전세보증금반환보증(전세반환보증), 임대사업자가 가입하면 임대보증금보증(임대보증)이라고 합니다.

임대사업자는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(민간임대주택법)에 따라 의무적으로 임대보증에 가입해야 합니다. 취득세 등 세제 혜택이 주어지는 만큼 세입자 주거를 보호해야 하는 의무도 함께 부여되기 때문입니다.

현행법에서는 임대보증 가입 수수료를 낼 때 임대사업자가 75%, 세입자가 25%를 부담하도록 하고 있습니다. 실무적으로는 임대사업자가 보증료 전액을 내고 이후 세입자 부담분을 임대료에 포함해 징수합니다. 해당 내용은 납부고지서에 기재됩니다.”

Q. 전세 계약을 하러 갔는데 임대사업자인 집주인으로부터 전세반환보증에 가입해 달라는 요청을 받았습니다. 이유가 무엇인가요?

“의무 가입 예외조항에 해당하기 때문입니다. 세입자가 전세반환보증에 가입하면 집주인이 임대보증에 가입하지 않아도 됩니다. 보증금 보호 차원에서 볼 때 세입자와 집주인이 보증을 중복으로 가입할 필요는 없겠죠. 이때는 집주인이 전세반환보증에 가입하는 데 드는 수수료를 세입자에게 대신 지급합니다.

따라서 집주인이 전세반환보증 수수료 전액을 지급했다면 불법이라고 볼 수 없습니다. 이와 관련한 특약 사항을 작성해 계약서에 담으면 됩니다.”

Q. 집주인이 전세반환보증에 가입해달라고 요구하면 반드시 따라야 하나요?

“아닙니다. 반환 보증 가입 의무는 집주인에게만 있습니다. 집주인이 전세반환보증 가입을 요구할 경우 세입자가 대신 가입해야 한다는 조항도 없습니다. 따라서 세입자는 집주인 요구에 자유롭게 대응하면 됩니다.”

Q. 집주인이 임대사업자인데 임대보증에 가입하지 않아도 된다고 합니다. 맞는 말인가요?

“예외적으로 인정됩니다. 대표적인 사례가 전세보증금이 소액임차보증금 이하이면서 세입자가 임대보증에 가입하지 않는 것에 동의한 경우입니다. 소액임차보증금은 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약에서 전세보증금이 일정 금액 이하이면 반환 보증에 가입하지 않아도 세입자가 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있는 제도를 말합니다.

소액임차보증금은 지역마다 차이가 있습니다. 서울은 전세보증금이 1억6500만 원 이하일 때 최대 5500만 원까지 최우선변제 받을 수 있습니다. 서울을 제외한 과밀억제권역은 전세보증금이 1억4500만 원 이하일 때 4800만 원까지, 광역시는 8500만 원 이하일 때 2800만 원까지, 그 밖의 지역은 7500만 원 이하일 때 2500만 원까지 최우선변제를 받습니다.

하지만 전문가들은 소액임차보증금에 해당해도 임대보증금 보증에 가입하는 것을 권합니다. 소액임차보증금 제도는 전세보증금 중 일부만 돌려받을 수 있기 때문입니다. 가령 서울에 있는 주택이 전세보증금 1억6500만 원이고 세입자가 동의해 집주인이 임대보증금 보증에 가입하지 않으면 최우선변제를 받아도 최대 5500만 원만 보전받을 수 있습니다. 나머지 1억1000만 원은 세입자가 부담해야 합니다.”

Q. 집주인이 보증 수수료를 제대로 납부했는지 알 수 있는 방법은 없을까요? 만약 집주인이 보증 수수료를 주지 않으면 어떻게 하죠?

“각 구청에 있는 임대사업 담당 부서에 문의하는 것이 좋습니다. 주택과 등의 이름으로 있는데 해당 부서에서 임대사업자인 집주인의 보증 수수료 지급 확인 여부를 관리합니다. 세입자가 전세보증금 보증에 가입해 집주인이 임대보증금 보증에 가입하지 않아도 된다고 신고하면 구청 담당자는 집주인으로부터 증빙 서류를 받아 사실 확인을 진행합니다. 세입자의 전세보증금 보증 가입 여부와 집주인이 세입자에게 보증 수수료를 지급한 이체 내역, 영수증 등을 제출받습니다.

집주인이 세입자에게 보증 수수료를 지급하지 않는다면 구청 담당자에게 상황을 설명하고 어떤 조치를 받을 수 있는지 문의하면 됩니다. 이는 민간임대주택법의 예외조항을 위반한 것으로, 집주인에게 임대보증금의 10%에 해당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.”

Q. 집주인이 임대보증에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자인지 어떻게 확인할 수 있나요?

“우선 국토교통부 임대등록시스템인 렌트홈 홈페이지에서 확인하는 방법이 있습니다. 렌트홈은 임대사업자 등록을 한 집주인의 주택을 공개하고 있습니다. 렌트홈 홈페이지에서 ‘임대주택 찾기’에 접속하면 지역, 임대사업자 및 주택 유형, 전용면적 등 기준에 따라 해당 주택 집주인이 임대사업자로 등록돼 있는지 알 수 있습니다.

등기부등본을 통해서도 확인할 수 있습니다. 민간임대주택법에 따라 임대사업자는 자신의 등기부등본에 임대사업자임을 기재해야 하는 의무가 있습니다. 집주인이 임대사업자라면 등기부등본에 ‘이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임’이라고 적혀 있습니다. 등기부등본 확인이 어렵다면 공인중개사에게 집주인이 임대사업자인지 물어보는 방법도 있습니다.

임대료로 유추할 수 있는 경우도 있습니다. 임대사업자는 계약 갱신 때 임대료 인상률이 5% 이내로 제한돼 시세보다 저렴한 경우가 많기 때문입니다.”