“사전청약 분양가 3.3㎡ 200만원 거품” vs “2~3년 뒤 본청약에서 평가”

1차 사전청약 물량 4333가구의 고분양가 논란에 시민단체가 가세했다. 실건축비를 과다산정해 분양가격 자체를 부풀렸다는 지적이다. 정부는 여러 가격변수가 남아 있기 때문에 지금 예정가보단 2~3년 뒤인 본청약 때 시세 60~80% 공급이란 정책목표에 더 집중해달라고 당부했다.

16일 오전 서울 종로구 참여연대에서 열린 ‘인천계양 신도시 분양실태 분석 발표 기자회견’에서 김남근 변호사가 높은 사전분양가를 재산정해야 한다고 밝히고 있다. 2021.7.16/뉴스1 © News1

◇참여연대 “건축비 200만원 거품…3기 신도시 분양가 연소득 6.8배 과해”

참여연대는 16일 서울주택도시공사(SH)가 지난해 서울에서 분양한 5개 단지의 분양원가 공개 자료를 분석한 결과 3.3㎡당 평균 기본형 건축비가 494만원이라고 했다.

이를 통해 3기 신도시에서 정부가 고시한 3.3㎡ 기본형 건축비 709만원 대신 실건축비 494만원을 적용하면 25평형의 분양가는 5400만원, 31평형은 6700만원이 낮아진다.

기본형건축비에 포함된 거품을 빼고 실건축비를 반영하면 훨씬 저렴한 주택공급이 가능하다는 얘기다.

참여연대는 3기 신도시의 분양가 전반이 도시근로자가 부담할 수 있는 적정 PIR 수준을 넘어섰다고 꼬집었다. PIR는 주택가격을 가구당 연 소득으로 나눈 값으로 연 소득을 모두 모을 경우 주택을 사는 데 얼마나 걸리는지를 측정하는 지표다.

PIR가 10이라면 10년간 한 푼도 쓰지 않고 소득을 모아야 집을 살 수 있다는 의미다. 유엔 해비타트 권고 수준은 PIR 4배가량이다. 이 기준을 도시근로자 연평균 소득에 적용하면 3인가구 이하가 구입가능한 적정 가격대는 2억8900만원, 4인가구 3억4100만원이 된다.

하지만 국토부가 공개한 인천계양 사전청약 주택 추정분양가격은 59㎡ 3억5628만원, 74㎡ 4억3685만원, 84㎡ 4억9387만원이다. 신혼희망타운(55㎡)은 3억3900만원 수준이다.

참여연대 관계자는 “공공분양주택 사전청약 분양가격이 도시근로자 연소득의 최대 6.8배에 달하는 비싼 가격으로 책정되는 것은 문제”라며 “특히 향후 2~3년 안에 주택가격이 하락할 가능성이 높은데도 정부가 거품 낀 주변시세를 기준으로 60~80% 책정한 것은 모순”이라고 지적했다.

그러나 국토부는 분양예정가를 확정가로 보고 논쟁하는 것은 무리가 있다고 반박했다.

국토부 관계자는 “핵심은 분양가 확정시점인 2~3년 뒤 본청약 때 주변시세의 60~80%의 주택을 공급하겠다는 정책목표”라며 “현재 추정치에 불과한 분양가만 보고, 확정치처럼 분석하는 것은 부담스럽다”고 전했다.

노형욱 국토교통부 장관이 5일 세종시 어진동 정부세종컨벤션 센터에서 열린 출입기자단 간담회에서 인사말을 하고 있다. 2021.7.5/뉴스1 © News1

◇국토부 “추정가격 대신 시세 60~80% 공급 목표에 집중해달라”

또 다른 관계자는 “참여연대의 말처럼, 국토부가 수도권의 추진 중인 공급량은 사전청약과 3기 신도시 외에도 공공재개발 등 도심정비사업과 소규모정비사업 등을 통해서도 꾸준히 공급된다”고 설명했다.

이어 “2~3년 뒤 본청약 땐 정부의 2·4 공급대책 물량이 본격화되는 시점이라 공공공급량이 모두 반영된 확정분양가가 나올 텐데, 성급히 고분양가 논쟁에 불을 지피는 것은 ‘생쌀’을 올리고 밥을 재촉하는 것과 같다”고 말했다.

부동산업계와 전문가들은 추정분양가 자체는 주변 신축아파트 시세에 비해 저렴하다고 전했다. 현재 계양신도시와 약 5㎞ 떨어진 검단신도시의 시세는 3.3㎡당 2100만~2200만원 수준이다.

다만 이번 고분양가 논쟁엔 수요층의 불안감이 반영돼 있다는 분석이다. 부동산업계 관계자는 “공급이 늘어 분양가가 떨어질 수도 있지만, 여러 정책변수 탓에 2~3년 후 있을 본청약 시점에 땅값이나 건축비 등이 상승하면 분양가 역시 조정될 수 있다”며 “그동안 수십차례 정책에도 집값과열을 신속히 막지 못했기 때문에 정부가 제시한 저렴한 집값에 대해 100% 신뢰하지 못하는 것이 사실이다”고 귀뜀했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 “사전청약은 본청약과 입주까지의 시기에 대한 불확실성이 있다”며 “이는 분양가 상승으로 이어질 수 있다”고 말했다. 이어 “분양가 상승을 최소화할 수 있도록 사전청약 후 신속한 사업 추진이 중요하다”고 덧붙였다.

(세종=뉴스1)