[아하! 경제 뉴스]전월세-분양가 상한제란?

서민 보호위해 보증금 인상폭 제한 추진

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《Q. 최근 신문을 보면 부동산 시장과 관련해 ‘상한제’라는 단어가 자주 눈에 띕니다. 여야 정치인들 사이에 전월세 상한제가 ‘뜨거운 감자’로 떠오르는가 싶더니 얼마 전에는 분양가 상한제 폐지와 관련한 논의가 한창인 듯합니다. 각각 무슨 뜻인가요. 》

‘상한제’는 말 그대로 올릴 수 있는 가격의 마지노선을 법적으로 정하는 제도입니다. 전월세 상한제는 전월세의 오름폭을, 분양가 상한제는 아파트, 재개발, 재건축, 주상복합을 포함한 민간주택의 분양가를 법적으로 제한하는 것이지요. 두 제도 모두 주택 시장을 안정시켜 주택 수요자들이 좀 더 저렴한 가격에 집을 구할 수 있게 한다는 취지를 담고 있습니다. 그러나 유기적으로 움직이는 부동산 시장에 정부가 개입함으로써 취지와 다른 부정적인 결과를 낳을 수도 있다고 부동산 전문가들은 지적합니다.

○ 전월세 상한제란

28일 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 3월 말 현재 서울의 3.3m²당 전세금은 765만 원으로 1년 전 같은 시기의 702만 원에 비해 평균 63만 원 상승한 것으로 나타났습니다. 학군 수요로 인한 이사가 마무리되면서 오름폭은 다소 둔화되고 있으나 올해 입주 물량이 지난해 대비 60%에 불과하고 주택 매매시장도 아직 회복세를 띠지 못하고 있어 전세난은 당분간 지속될 것으로 전망됩니다.

전세금이 천정부지로 오르면 세입자들의 부담도 커지기 마련입니다. 이에 정치권이 ‘사회적 약자’인 세입자들의 고통을 덜어준다는 취지에서 전월세 상한제 도입을 주장하고 나섰습니다. 민주당은 계약 갱신 때 전월세 보증금 인상폭을 연간 5% 이내로 제한하고 기존 계약자가 계약을 2년 더 갱신할 수 있도록 계약갱신청구권을 부여하는 방안 등을 당론으로 내세우고 있습니다. 또 전세금 급등을 제도적으로 차단하는 제도에 반대하던 한나라당도 최근 부분 도입 쪽으로 자세를 바꿨습니다. 전월세 상한제가 시행되면 전세금 급등을 막을 수 있어 전세 시장이 단기적으로 안정세를 보일 수 있습니다.

그러나 부작용도 만만치 않을 것으로 전망됩니다. 전세 가격 통제로 임대수익이 줄어들게 되면 집주인들이 수익률이 나은 월세로 대거 전환하면서 전세 시장이 말라붙는다는 것이 그중 한 이유입니다. 또 엉뚱한 계층에 혜택이 돌아갈 수 있다는 우려도 나옵니다. 이영진 닥터아파트 소장은 “최근 발생한 전세금 상승의 원인 중 하나가 글로벌 금융위기 이후 주택 가격의 추가 하락을 우려해 집을 살 능력이 있으면서도 집을 사지 않고 전세를 사는 ‘선택적 수요자’들이 늘어났기 때문”이라며 “전월세 상한제는 이들 계층의 전세 수요를 더 부추김으로써 전세 시장의 불안을 가중시킬 것”이라고 말합니다. 조민이 부동산1번지 리서치팀장은 “전월세 시장이야말로 투기 세력이 아닌 실수요자들에 의해 좌우돼온 만큼 인위적인 제도를 도입하지 않고 시장경제원칙을 따르는 것이 중장기적으로 가장 좋은 해결책이 될 것”이라고 강조합니다.

○ 분양가 상한제란

3·22 부동산활성화대책의 일환으로 당정이 서울 강남 3개구를 제외한 전국 민간택지에 대한 분양가 상한제를 폐지하기로 합의함에 따라 이 제도가 도입 3년 만에 역사 속으로 사라지게 될지 관심이 집중되고 있습니다.

2007년 9월 전국적으로 시행된 분양가 상한제를 피하기 위한 막바지 물량이 2007년 말과 2008년 초에 집중되면서 이후 민간 아파트 공급이 크게 위축된 바 있습니다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 민영 아파트 분양 물량은 2007년 약 23만 채에서 2008년 14만5000여 채로 37% 급감하는 등 최근까지 감소세를 이어 왔습니다.

대한주택건설협회 관계자는 “분양가 상한제 도입 이후 사업성 문제로 주택사업을 중단했던 건설사가 많은 만큼 주택 공급 활성화를 위해서는 이 제도가 반드시 폐지돼야 한다”고 목소리를 높입니다. 그러나 분양가 상한제 폐지는 당장 분양가 상승으로 이어져 집값 상승을 부추길 가능성이 높습니다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “분양 시장이 살아나고 있는 지방에서는 가격 상승이 예상되나 미분양이 쌓여 있고 주택 경기도 여전히 침체된 수도권에서는 업체들이 쉽게 분양가를 올릴 수 없을 것”이라고 말합니다.

전월세 상한제 시행이 주택 공급 부족으로 이어졌고 이로 인해 전세난이 가중돼 전세금이 치솟았다는 사실을 떠올려 보면 정부는 과거 정책에 따른 실패를 또 다른 정책으로 막는 시행착오를 반복하는 듯합니다. 정책적 실패로 시장에 혼란이 끊이지 않았던 것이지요. 이번에 내놓은 대책들은 어떤 ‘역사적 평가’를 받게 될지 궁금해집니다.

김현진 기자 bright@donga.com