[요즘 부자들은]4분기 부동산시장 전망

“주택 당분간 게걸음… 토지는 소걸음 회복”
사무실 임대수익 회복 아직 일러
부동산 관련 펀드는 계속 인기

경기회복 기대감과 시중의 풍부한 유동성으로 최근 일부 지역을 중심으로 부동산 분양시장이 과열 기미를 보이고 있다. 정부는 부동산 투기심리를 진정시키기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하고 자금 출처를 조사하는 등의 대응책을 내놓았다. 부동산에 관심이 많은 자산가들은 4분기 부동산시장을 어떻게 전망하고 있을까.

○ 주택, 당분간 강보합세 유지

서울 강남권 인기 지역의 재건축 단지는 지역적 개발 호재로 하반기 들어서도 큰 폭으로 올랐다. 하지만 최근 강화된 DTI 규제로 재건축 아파트 값의 약세가 강남에 이어 경기 과천 등으로 확산되는 분위기다. 부동산에 대한 정부 규제 강화로 주택시장은 당분간 강보합세를 유지할 것으로 전망하는 자산가들이 많다.

다만 강화된 DTI 규제를 피해 사업 진척 및 개발 호재가 있는 재개발이나 뉴타운 소형 지분의 매물가격은 소폭 오를 것으로 보는 전망이 우세하다. 또 당분간 수도권 전세난은 가중되고 수도권 일부 인기지역의 분양시장은 각광받을 것으로 전망하는 자산가들도 있다.

○ 토지, 안정세 회복 중

자산가들의 관심이 큰 토지시장은 지난해 위축에서 벗어나 점차 회복세로 가고 있다는 평이다. 글로벌 금융위기 이후 거래량이 계속해서 줄어들었지만 최근엔 거래량 감소세가 멈추고 평상시의 안정세를 회복 중이다.

특히 보금자리 주택지구에 대한 토지 수요가 증가할 것으로 예상된다. 토지거래 허가구역에서 해제된 개발제한구역을 비롯해 녹지지역을 중심으로 토지 거래량이 늘어날 것으로 보는 자산가들이 많다. 실물경기 위축으로 상업용, 공업용 토지 구입 수요는 당분간 저조할 것으로 보인다.

○ 오피스, 임대수익률 하락

올해 상반기 상가 매매가격은 지하철 9호선 주변 상가를 중심으로 상승세를 보인 가운데 서울, 인천, 경기권 전체적으로 가격이 올랐다. 금융위기 이후 올해 1분기까지 지속적인 하락세를 보였던 권리금 역시 최근 진정세를 보이는 모습이다.

다만 자산가들이 많이 소유한 오피스는 경기회복이 지연되면서 공실률이 늘어나고 있다. 4분기에도 지속적으로 공실률이 증가할 것으로 예상하는 자산가들이 많다. 자산가들은 경기회복 속도가 탄력을 받기 전까지는 공실률이 늘어나 임대수익이 줄어들 것으로 보고 있다.

○ 부동산펀드, ABCP 인기

올해 상반기 저금리 상황에서 자산가들이 틈새상품으로 많이 가입한 상품은 부동산 관련 펀드다. 주식형 상품보다 상대적으로 안전하고 목표수익률도 일반 정기예금보다 2∼3%포인트 높기 때문이다. 국내 부동산펀드 설정액은 올해 1분기 1000억 원에서 2분기 7000억 원으로 급증했다. 안전자산 선호 경향으로 부동산펀드에 대한 자산가들의 관심은 꾸준히 늘어나는 추세다.

최근 가장 많이 판매된 부동산 금융상품은 자산유동화기업어음(ABCP)이다. 이 상품은 부동산 등의 기초자산을 담보로 기업어음(CP)을 발행해서 투자자에게 판매하는 형태다. 일반적으로 부동산과 같은 기초자산 외에 건설사의 연대지급보증으로 신용보강을 강화해 판매하고 있다.

정상영 하나은행 선릉역 골드클럽 PB팀장
정리=신수정 기자 crystal@donga.com