[마이홈]미분양-경매 ‘숨은 알짜’ 골라보세요

《‘미분양 아파트를 지금 사면 득일까.’ ‘경매로 집을 장만하는 것은 어떨까.’ 미분양 아파트나 경매로 나오는 부동산 매물이 증가하고 있다. 그만큼 치열한 경쟁을 거치지 않고도 부동산을 구입할 수 있다는 얘기다. 불경기로 다른 사람들이 관심을 두지 않는 때일수록 ‘흙 속의 진주’를 발견할 확률은 높지 않을까. 미분양 아파트와 경매를 통한 ‘틈새 투자전략’을 알아봤다.》

▽‘알짜’ 미분양 아파트 값 올랐다=최근 부동산정보 제공업체 네인즈가 1998년부터 2002년까지 5년 동안 미분양된 208개 아파트 단지 8만3446가구의 시세를 조사한 결과 68.7%인 5만7340가구의 집값이 분양가보다 50% 이상 오른 것으로 나타났다.

1998년 서울 3차 동시분양에서 미분양된 강남구 도곡동 삼성래미안 34평형은 분양가에 비해 241%나 올라 현재 7억원대에 가격이 형성돼 있고, 11차에서 미분양됐던 노원구 공릉동 효성화운트빌 49.8평형은 145%가 상승해 6억원 선이다.

그러나 같은 시기에 미분양됐지만 용산구 후암동 남산아파트 56평형이나 은평구 응암동 형미그린빌 54평형 같은 아파트는 가격이 오르지 않았다.

이 때문에 전문가들은 미분양 아파트를 선택할 때는 입지여건이나 자연환경, 분양가, 발전 가능성 등을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다고 조언한다.

▽역세권 미분양 아파트 관심 둘 만=전문가들은 역세권을 중심으로 미분양 아파트를 고르는 것도 좋은 방법이라고 조언한다.

현재(8월 19일 기준) 미분양 물량이 남아 있는 서울 구로구 개봉동에 있는 현대산업개발의 아이파크 아파트는 지하철 1호선 개봉역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 24∼45평형 총 684가구로 구성됐고 34평형 14가구가 남아 있다. 남아 있는 물량의 80%가 1, 2층의 저층이다.

경기도 화성시 지하철 1호선 병점역 인근의 신한 미지엔 아파트도 일부 남아있다. 이 아파트는 동탄신도시와도 가깝다.

서울 중랑구 망우동 금호어울림은 2005년 개통 예정인 청량리∼덕소 복선전철 송곡역에서 가깝다. 걸어서 2, 3분 거리. 23평형과 24평형, 31평형이 남았다.

네인즈의 조인숙 리서치팀장은 “뉴타운 조성사업이나 대단지 아파트가 들어설 예정지 인근의 미분양 아파트를 노리는 것도 한 방법”이라고 말했다.

▽미분양 아파트에 딸린 혜택 챙겨야=우선 청약통장 없이 구입할 수 있기 때문에 이후 청약에서 재당첨 금지 등에 따른 청약 1순위 자격 제한을 받지 않는다. 남아 있는 물량 중에서는 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있는 것도 매력적이다. 중도금 무이자 융자나 이자 후불제와 같은 건설사들의 다양한 금융혜택도 장점. 여기에다 발코니에 설치하는 창(새시)을 무료로 달아주는 곳도 있다.

그러나 현재의 미분양 아파트 증가는 1998∼2002년과는 양상이 다르기 때문에 ‘투자용’으로는 적절치 못하다는 지적도 있다. 당시에는 금융시스템 ‘고장’으로 값에 비해 좋은 물건이 많았지만 지금은 그렇지 않다는 것.

부동산114의 김혜현 팀장은 “미분양 아파트 중에서 교통이나 생활여건이 좋은 곳을 골라 큰 욕심 내지 않고 내 집 마련 차원에서 접근하는 것이 좋다”고 말했다.

▽늘어만 가는 경매 물건=경매 시장에서도 매물이 쌓이고 있다. 아파트와 다세대주택 등 주택은 물론이고 상가와 숙박시설, 공장 등도 늘고 있는 추세다.

수도권 아파트의 경우 2002년 1∼6월 7302건의 물건이 경매 시장에 나온 데 비해 2004년에는 1만2097건으로 65.7%나 증가했다.

이에 따라 낙찰가율도 2002년에 비해 아파트는 10%가량 떨어져 최초 감정가의 80% 선에서 낙찰이 이뤄지고 있다.

수도권의 연립과 다세대주택은 작년 8월 3225건에서 지속적으로 증가해 올해 7월에는 8232건으로 155%나 늘었다. 낙찰가율은 50∼60% 선.

경매를 통해 부동산을 구입하면 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 장점이 있다. 물론 임대차나 등기부상의 권리분석을 철저히 해야 위험을 줄일 수 있다.

다세대나 연립은 임대수요나 개발 가능성, 대지 지분 등을 꼼꼼히 분석해야 낙찰 후 기대한 수익을 올릴 수 있다.

경매정보제공업체인 디지털태인의 이영진 기획팀 부장은 “예전에는 감정가가 시세에 비해 10%가량 쌌지만 지금은 감정평가 이후 2∼3개월 만에 시세가 떨어지는 경우도 많기 때문에 반드시 현장조사를 통해 정확한 시세를 파악해야 한다”고 조언했다.

수도권 주요 미분양 아파트 현황
지역	위치	아파트	평형	분양가 (만원)	잔여 가구수	총 가구수	입주 예정일	건설회사
서울	강동구 천호동	브라운스톤암사	32	39,650	29	125	2005.11	이수건설
	관악구 신림동	신림2차푸르지오	40	35,740	9	349	2006.9	대우건설
	구로구 개봉동	개봉IPARK	34	32,400	14	684	2006.9	현대산업개발
	영등포구 신길동	보라매두산위브	32A	36,970	6	164	2005.10	두산건설
	영등포구 대림동	LG新대림자이1단지	32A	34,883	일부	155	2006.9	LG건설
			32F	33,604
			44	50,088
	중랑구 면목동	용마산금호어울림	29	29,600	일부	165	2006.6	금호산업
			31A	31,000
			31B	30,500
경기	구리시 인창동	인창2차e-편한세상	24	19,500	일부	621	2006.10	대림산업
			32	28,600
			43	38,400
	평택시 가재동	우림루미아트	33	18,500	일부	590	2006.7	우림건설
			38	22,700
	양주시 삼숭동	LG양주자이6단지	29	14,000	일부	735	2006.4	LG건설
			32	15,830
		LG양주자이7단지	29	14,300	일부	561
			32	15,540
			45	25,580
	화성시 봉담읍	쌍용스윗닷홈	24	12,970	90	767	2006.12	남광토건
			32	17,970	80
	화성시 태안읍	신한미지엔	28	17,230	90	708	2006.9	신한
			34A	20,690	43
			43	27,780	60
인천	계양구 효성동	금호어울림	23	13,200	일부	410	2005.12	금호건설
			32	19,300
	남구 주안동	한신休플러스	17	8,430	12	494	2006.9	한신공영
			31A	18,390	9
	서구 마전동	검단현대홈타운	28	16,300	일부	465	2007.1	현대건설
			33	19,470
			45	29,060
		검단IPARK	28	16,300	일부	573	2007.1	현대산업개발
			33	19,470
			45	29,060
잔여가구수는 8월 19일 기준. 자료:부동산114

허진석기자 jameshuh@donga.com