[부동산]'법원경매 박사' 이승주씨 ＂고수익 이렇게..,＂

“다리품을 파는 만큼 고수익을 올릴 수 있는 게 바로 법원경매입니다. 현장조사 없이 법원에서 공개한 정보만 갖고 응찰할 생각이라면 아예 경매를 포기하는 편이 낫죠.”

98년부터 경매에 뛰어들어 1000%가 넘는 수익률을 기록하고 있는 ‘경매박사’ 이승주씨(30). 그 바람에 명지대 투자정보대학원 경매상담사과정 강사로도 활동 중인 이씨는 “아는 만큼 버는 것이 바로 경매”라고 단언한다.

실제 이씨는 98년 봄부터 법원경매를 배우기 시작해 불과 2년 만에 ‘투자금 8000만원에 수익금 12억원’이라는 놀라운 성과를 올렸다. 외환위기 때 ‘우량물건’이 많이 쏟아졌기 때문이기도 하지만 그만큼 많은 땀을 쏟으며 현장을 누빈 결과였다.

이씨는 “남들이 어렵게 생각할수록 시간과 정성을 투자해 볼 만한 가치가 있는 게 경매”라면서 “일반인도 잘만 하면 경매 만한 재테크 수단도 없다”고 강조한다.

▶복잡한 권리관계 사실확인...

유치권, 가등기, 임차인 등 권리관계가 복잡한 경매물건은 대개 3회 이상 유찰되기 마련. 낙찰 후 별도로 부담해야 하는 비용이 많아 투자가치가 떨어지기 때문이다.

그래서 경매물건 가운데 눈에 띄게 값이 싼 물건은 권리관계가 복잡하거나 하자가 있는 경우가 대부분이다. 이 때문에 일반인들은 권리관계가 단순한 ‘안전물건’에 매달리지만 입찰경쟁률이 높아 수익률은 자연히 떨어지게 된다.

높은 수익률을 올리기 위해서는 권리관계가 복잡한 위험한 물건을 골라 위험도를 최대한 낮춰야 한다는 게 이씨의 조언. 실제 이씨는 지난해 임차관계 때문에 5번 유찰된 경매물건의 세입자가 건물소유자 중 1명이라는 사실을 확인한 뒤 시가 1억원짜리 단독주택을 3300만원에 낙찰받기도 했다. 물론 세입자가 요구한 1300만원은 지불하지 않아도 됐다.

▶시세-주거환경등 꼼꼼한 현장조사 필수...

복잡한 권리관계의 사실 여부를 밝히기 위해서는 꼼꼼한 현장조사가 필수. 등기부 등본을 확인하고 가짜 세입자를 가려내기 위해 옆집이나 아파트 경비실에 탐문조사를 벌이기도 한다. 소유자나 임차인을 만나 분위기를 점검해 보는 것도 좋다.

또 감정가를 무조건 신뢰하기보다는 경매물건 주변 부동산중개업소를 방문, 실제 시세를 알아보는 것이 좋다.

대중교통, 주거환경 등의 입지조건도 직접 확인해 부동산의 활용도를 가늠해 본다.

▶개발예정지 과감한 응찰을...

분묘가 있는 임야의 경우 좀처럼 입찰자들의 관심을 끌지 못한다. 하지만 이장 비용을 감안하고도 저가에 낙찰받을 수 있는 경우가 많다. 실제 지난해 수원지법에서 낙찰된 경기 화성군 남양면 임야 3200평은 묘지가 2기 있다는 이유로 유찰이 거듭되면서 값이 떨어져 감정가가 평당 25만원임에도 7만9000원에 새 주인을 만났다.

감정가가 시세보다 낮게 책정된 부동산도 많다. 지난해 의정부지원에서 하천부지는 감정가가 225만원으로 평가됐는데 실제로는 농지로 활용할 수 있어 수천만원의 가치를 갖고 있었다. 물론 이런 소득을 위해서는 현장확인이 선행돼야 한다.

개발예정지도 관심을 가져야 한다. 지하철 개통예정지 주변이나 도로확장이 진행되는 곳은 부동산 값이 상승할 가능성이 높기 때문에 과감한 응찰이 필요하다.

<박정훈기자>sunshade@donga.com