［부동산특집］『집주인 희망가격－거래價 따로 논다』

국제통화기금(IMF) 시대를 맞아 가장 먼저 거품이 빠진 부문중의 하나가 주택이다. 관리비가 적게 드는 소형아파트와 교통이 편리한 아파트가 인기를 끌고 있다.

급매물이 넘치고 수요가 격감하면서 집주인들이 부르는 호가(呼價)와 거래가격은 따로 논다.

수도권 주택경기의 움직임은 신도시에서 가장 먼저 나타난다.

IMF 주택 시장의 7가지 변화를 소개한다.

①호가만 있다〓정상적인 거래로 형성된 거래가격이 없고 집주인들이 부르는 가격(호가)만 있다.

수요자는 주택 구입 시기를 저울질하면서 호가가 떨어지기를 기다리고 집주인은 호가를 높게 유지, 수요자의 입질을 기다리는 줄다리기가 팽팽하다.

수요자는 발품을 팔아야 한다. 여기 저기 거래가격을 알아보고 이를 근거로 가격협상에 나서야 집을 싼값에 살 수 있다.

②신도시가 주도한다〓신도시에서는 가격 변동이 한걸음 빨리 시작되고 변동폭이 크다. 신도시 집값은 서울보다 2주일 가량 빠른 7월초순에 하락을 멈추었다. 서울 집값이 한창 상승세를 보이던 8월 중순에 상승세가 한 풀 꺾였다.

전세금도 마찬가지. 7월 초순에 서울보다 2주일 빨리 회복되기 시작한 뒤 가파른 상승곡선을 타고 있다.

③전세금이 더 빠졌다〓작년11월까지만 해도 전세금은 매매가의 50∼60%. 요즘은 40∼50% 안팎. 올들어 가격이 가장 낮은 5월말경 분당 신도시의 매매가는 작년 11월말 수준에서 21.7% 떨어졌으나 전세금은 32.7%나 빠졌다. 전세를 끼고 내집 마련하기가 그만큼 힘들어졌다.

④중소형 아파트 강세〓소득 감소와 미래에 대한 불안으로 전체적으로 주거의 하향이동이 늘었다. 20,30평형대 아파트에 꾸준히 수요가 몰렸다. 90년대 들어 인기를 끌지 못했던 20평 이하 아파트도 강세를 보였다. 중소형의 평당가격이 대형 평형의 평당 가격보다 비싼 역전 현상도 나타났다.

⑤역세권 아파트 강세〓IMF시대에 들어 주거환경보다는 교통이 중요한 아파트 선택기준으로 부상하면서 전철역 근처 아파트가 인기를 끈다. 신도시에서 서울로 U턴하는 사례도 많다.

⑥신규입주 아파트 약세〓입주예정일까지 잔금을 치르지 못한 가구가 매물을 쏟아내 신규입주 아파트가 맥을 추지 못했다. 입주 한달전부터 매물이 소진되면서 강세를 보이는 것이 통례였으나 입주 시작 수개월 뒤에도 팔리지 않는 악성(惡性) 미입주 물량이 크게 늘었다.

⑦전세시장 평준화〓지역별 평형별 가격차가 줄어들었다. 중소형 평형이나 비인기 지역보다 대형 평형과 인기지역 전세금이 더 많이 떨어졌기 때문. 같은 값을 주고도 더 큰 평형, 더 좋은 지역으로 옮길 수 있는 기회가 그만큼 많아졌다.

〈이철용기자〉lcy@donga.com