[수도권]여의도 절반 면적 총 96곳 개발 가능

서울시가 11일 내놓은 신도시계획체계 도입안에 따라 서울시내 대규모 용지의 개발이 잇따를 것으로 보인다. 사진은 현대차그룹이 2006년 개발 계획을 밝힌 110층짜리 초고층 빌딩의 조감도. 사진 제공 성동구

■ 서울시, 1만m² 이상 용지 용도변경 허용

《현대자동차그룹은 2006년 삼표레미콘 공장이 있는 서울 성동구 성수동1가 683 일대 3만1378m²의 땅에 110층짜리 초고층 빌딩을 짓는다는 계획을 발표했다. 하지만 이 땅은 4층 이하 건물(용적률 150%)만 지을 수 있는 1종 일반주거지역이다. 시는 특혜 시비 등을 우려해 이 지역을 지구단위계획 구역에서 제외했고, 이 사업은 잠정 중단된 상태다. 》

현대차 뚝섬 110층 자동차 테마빌딩 재추진

건설경기 활성화 - 일자리 창출 큰 효과 기대

사업면적의 최대 40% 기부… 특혜 시비 차단

서초구 서초동 삼성타운 인근에 있는 롯데칠성 터(6만9395m²)도 마찬가지다. 롯데칠성과 서초구는 이곳을 초대형 복합단지로 개발하려는 계획을 갖고 있지만 3종 일반주거지역으로 묶여 있어 고층 건물을 올릴 수 없다.

하지만 이르면 내년부터 용도 제한에 묶여 미개발 상태로 남아있던 서울시내의 대규모 ‘금싸라기’ 땅들이 용도 변경을 통해 대대적으로 개발될 것으로 전망된다.

서울시가 11일 발표한 ‘신(新)도시계획체계 도입안’은 공장이나 창고, 터미널 등 기능이 쇠퇴해 토지 이용의 효율성이 떨어지는 시내 1만 m² 이상 대규모 터를 용도 변경을 통해 개발을 용이하게 하는 내용을 담고 있다. 시는 대신 용도 상향을 통해 발생하는 이익의 상당 부분을 공공 목적으로 환수할 방침이다.

이번 계획에 따라 용도 변경이 예상되는 지역은 뚝섬 현대차 개발 예정지와 서초동 롯데칠성 터뿐 아니라 금천구 시흥동 대한전선 터(8만2982m²), 중랑구 망우동 상봉터미널 터(2만8528m²) 등이다.

서울시에 따르면 현재 서울시내에 공장이나 터미널 등 민간 소유의 대규모 땅은 39곳에 면적이 1.2km²다.

지방 이전이 논의되고 있는 강남구 삼성동 한국전력 터(7만9342m²)나 송파구 가락동 성동구치소 이전 터(7만8758m²) 등 철도 역사나 군부대, 공공기관 이전지는 57곳에 면적은 2.7km²나 된다.

민간과 공공 터의 총면적은 3.9km²로 둔치를 포함한 여의도 면적(8.5km²)의 절반 가까이 된다. 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 이르면 내년부터 본격적으로 사업이 추진되면 건설경기 활성화와 일자리 창출에 큰 효과가 있을 것으로 서울시는 기대하고 있다.

서울시는 용도상향으로 발생하는 부작용을 최소화하기 위해 개발이익을 공유화하는 시스템을 마련했다.

우선 그동안 임의로 이뤄져 온 기부 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%에서 최대 40%까지 설정하기로 했다. 예를 들어 제3종 일반주거지역을 상업지역으로 변경할 때는 사업대상 면적의 40% 이상을, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 때는 30% 이상을 기부해야 한다. 다만 종합병원이나 컨벤션, 전시관 등 공공성이 큰 건축물은 기부 대상에서 제외된다.

아울러 기부 토지에 도로와 공원 등 공공시설뿐 아니라 문화·복지시설, 장기전세주택 같은 사회적 공익시설도 조성할 수 있도록 했다. 또 개발용지 내의 토지로만 한정됐던 기부 시설 대상을 개발용지 외의 땅과 건물 및 토지로 확대했다.

서울시 이인근 도시계획국장은 “이번 계획안은 특혜 시비로 개발에 엄두를 못 냈던 땅을 떳떳하게 개발하고, 그에 따른 개발이익의 상당 부분을 투명하게 공공에 환수하는 것”이라고 말했다. 시는 특혜 시비를 막기 위해 모든 토지의 용도변경 및 개발 방향과 공공용지 환수 비율을 사안별로 공개할 예정이다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 “용도 변경이 된 곳에 초고층 주상복합이나 주거용 아파트가 들어서는 것은 서울을 도리어 베드타운으로 전락시킬 수 있는 만큼 서울시가 도시의 경쟁력을 위해 그곳에 부가가치를 창출할 수 있는 건물이 들어설 수 있도록 잘 유도할 필요가 있다”고 지적했다.

이헌재 기자 uni@donga.com

장윤정 기자 yunjung@donga.com