서울 도시계획 조례안 확정…용적률 기준 대폭 강화

새 천년 서울의 도시계획 청사진이 5일 시의회를 가까스로 통과함에 따라 이달 중순부터 시행에 들어간다. 이번 도시계획 조례안의 핵심은 과밀개발을 막기 위해 용적률(대지면적 대비 연건평 비율) 기준을 대폭 강화한 것. 주거지역의 대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 기존보다 50%포인트 낮춘 250%로 하고, 4대문 밖 주상복합건물의 용적률 상한선을 500%까지 강화하는 내용이 주요 골자. 지금까지 주상복합건물은 상업 및 주택용 비율에 관계없이 상업지역 용적률 기준을 적용받아 최고 1000% 용적률을 인정받았었다.

그러나 서울시가 팔을 걷어붙인 조례안의 시행 과정이 순탄치만은 않을 전망이다. 재산권 피해에 반발하는 주민들의 집단민원이라는 ‘암초’가 도사리고 있으며 치밀한 사전 준비과정이 미흡한 대목도 곳곳에서 엿보이기 때문이다.

▽일반주거지역 종별 분류〓서울의 대부분을 차지하는 일반 주거지역은 경과기간이 끝나는 2003년 6월30일까지 1, 2, 3종으로 재분류된다.

대략 1종은 구릉지, 2종은 평지, 3종은 역세권 주변지역으로 나뉘어 각각 150, 200, 250%의 강화된 용적률 기준을 적용받는다. 아직 구체적 분류기준이 나오지 않은 상태여서 용적률 기준이 상대적으로 높은 3종을 지정받기 위한 민원이 폭증할 것으로 보여 조정작업이 상당한 진통을 겪을 것으로 예상된다. 서울시는 2003년 6월30일까지 종 분류가 안된 지역은 무조건 2종으로 편입시킨다는 방침.

▽재건축〓재건축을 준비중인 많은 시민들은 경과규정 종료 이전까지 기존 300% 용적률 기준을 적용받는다는 규정에 따라 재건축 일정을 서둘러 추진할 것으로 보인다. 다만 아파트지구 중 이미 공람 공고된 잠실, 반포, 화곡, 청담-도곡, 암사-명일 등 5개 저밀도지구는 새 조례안의 적용 대상에서 제외된다. 특히 그동안 정부가 주택보급률을 높이기 위해 장려해온 3∼5층 규모의 다세대 다가구 주택이 2003년 6월말 이후 재건축에 들어갈 경우 현재 규모의 절반 정도로 줄어들게 된다. 다가구 다세대 주택이 밀집한 지역이 대부분 구릉지여서 1종으로 분류될 가능성이 높아 용적률 기준이 150%가 되기 때문.

▽주상 복합건축 경기 위축〓그동안 대형 건설업체들이 ‘틈새시장’으로 짭짤한 수입을 올렸던 초고층 주상복합건물의 건축 경기는 당장 타격을 입을 수밖에 없게 됐다. 서울시는 7월 한달간 한시적으로 이미 건축심의를 낸 업체에 대해서는 용적률 800%에 주상비율 7 대 3 등의 절충안을 제시하고 있지만 땜질용에 그칠 전망이다. 이에 따라 이미 주상복합건축 사업을 위해 땅을 사놓은 업체들은 아파트보다 수익성이 15% 정도 떨어지는 주거용 오피스텔(업무시설)로 방향을 바꿔 활로를 찾을 것으로 보인다.

<정연욱기자>jyw11@donga.com