[기고/박영석]미분양 중대형 아파트, 임대 위한 구조변경 허용을

박영석 지에스건설 대표

정부의 ‘1·13 전세난 대책’ 발표에도 불구하고 전세난이 진정될 기미를 보이기는커녕 오히려 심화되는 모습이다. 아이러니한 것은 중소형 전세난이 사회문제로 떠오르고 있지만 다른 한편에서는 중대형 아파트의 미분양 문제가 심각하다는 점이다.

지금까지 정부의 부동산 정책을 두고 발등에 불이 떨어진 뒤에야 문제를 풀기 위해 내놓는 ‘땜질 처방’이라는 비판이 많았다. 부동산 수급에 대한 중장기 관점보다는 표면화된 문제 해결을 위한 단기적 관점에서 접근해 왔다는 지적이다.

소형주택 부족에 따른 지금의 전세난 역시 과거 정부의 부동산 정책 실패에 기인한 측면이 크다. 역대 정부는 수도권 인구 밀집을 억제한다는 명분으로 용적률 규제에도 불구하고 개발용지에 과도하게 가구 수 제한을 뒀다. 이 때문에 건설사들은 소형보다 중대형 위주로 공급하게 됐고, 이 같은 잘못된 주택 정책의 산물로 전세난과 미분양이란 모순이 초래됐다.

그럼에도 또다시 소형 평형 공급을 확대하겠다는 것은 근시안적인 대책이 아닐 수 없다. 왜냐하면 소형 평형의 최근 트렌드인 도시형생활주택은 1, 2인 가구가 주된 소비층이다. 정작 전세난에 허덕이는 3, 4인 가구는 단지형 다세대주택을 선호하는 점을 간과하지 않았나 싶다. 도시형생활주택의 가구 수 완화 등을 통해 소형주택 건설을 촉진한다면 가구 수는 늘어날지 몰라도 소비층의 외면과 또 다른 미분양을 낳을 소지가 크다.

더욱이 소형주택 공급 확대에 초점을 맞춘 정부의 이번 전세난 대책이 실효를 거두려면 일정한 기간이 필요하다. 특히 지금의 전세난을 잡기 위한 소형주택 공급 확대 정책이 자칫 소형주택 공급 과잉이라는 부작용을 불러올 위험도 있다. 따라서 소형 평형 공급을 확대하기보다는 남아도는 중대형 주택을 활용하는 방안을 모색할 필요가 있다.

2005년 이후 정부의 주거 정책은 1인당 22.8m²의 주거면적 기준을 토대로 수립됐다. 그런데 남아돌고 있는 165m²(50평형) 이상 대형 주택의 경우 실제 거주하는 가구당 인구는 2, 3명에 불과하다. 산술적으로 최대 7명까지 살 수 있는 공간에 그 절반도 안 되는 인구가 거주하는 셈이다. 이런 실정을 감안해 중대형 여유 공간을 활용하면 전세난을 잡을 묘안이 나온다.

필자가 생각하는 해법은 이렇다. 중대형 평형 가구 내에 남아도는 여유 공간에 대해 임대 목적으로 구조를 변경할 수 있는 길을 열어주는 것이다. 예를 들어 2, 3명이 거주하는 165m² 주택의 구조를 변경해 82.5m² 두 가구로 분리해 한쪽에는 주인이 살고, 다른 쪽은 임대하는 것이다. 특히 중대형 주택 한 채를 구입해 두 가구에 임대할 수 있게 되면 임대를 목적으로 한 투자자들이 미분양 중대형 구매에 나설 가능성이 크다. 매입과 동시에 두 가구에 임대하면 초기 매입비용 부담을 줄일 수 있다. 이렇게 하면 전세난 해결은 물론이고 중대형 미분양도 해소할 길이 열린다. 또한 추가적인 개발에 따른 환경 파괴와 국토 훼손을 최소화할 수 있고, 신규 건축에 들어가는 사회적 비용도 절감할 수 있다.

공동주택의 당초 승인 규정의 범위 내에서 이미 확보된 주차장과 복지시설 등 주민 편의시설은 구조 변경에 따른 임대 가구가 증가하더라도 이용하는 데 크게 문제되지 않을 것이다. 중대형 평형의 경우 주차장은 가구당 2대꼴로 확보돼 있고, 복지시설 역시 가구당 거주인구를 높게 잡아 마련해 놓았기 때문이다. 전세난과 미분양 해소라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 임대를 목적으로 한 중대형 구조 변경 방안을 정부가 적극 검토해 줄 것을 촉구한다.

박영석 지에스건설 대표