농지 경매땐 ‘농지취득자격증명’ 필수[이주현의 경매 길라잡이]

낙찰 7일내 제출… 없으면 보증금 몰수
투기 우려 있으면 심의… 14일 걸려
농업진흥지역은 주말-체험농장 안돼

이주현 지지옥션 선임연구원

최근 경기 양평군 양서면에 있는 토지가 경매에 나왔다. 2회 유찰로 최저 매각 가격은 감정가 대비 50% 아래로 떨어졌다. 도로와 접해 있어 차량 접근도 가능해 많은 투자자가 관심을 보였다. 지상에 건물이 없는 나대지 상태인데 지목이 농지였다. 과연 일반인이 이 땅을 낙찰받을 수 있을까. 토지 중 ‘농지’ 경매에 참여할 때 주의점에 대해 알아보자.

농지는 토지 지목이 전·답·과수원이거나, 지목을 불문하고 실제 농작물 경작지로 이용되는 토지를 말한다. 경매로 나온 토지의 현황이 나대지라 하더라도 지목이 농지에 해당한다면 법원에서는 ‘농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다’는 특별매각조건이 붙는다.

농취증은 농업인 또는 농업인이 되려는 자가 농지를 취득하려 할 때 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 발급받아야 하는 서류다. 농사를 짓는 사람이 밭(농지)을 소유한다는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 실현하려는 제도다. 따라서 농지는 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 취득할 수 없다. 경매 절차에서도 마찬가지다. 농지를 낙찰받으려면 매각 허가 결정기일까지 농취증을 제출해야 매각허가결정을 받고, 정상적으로 소유권을 취득할 수 있다.

농취증을 취득하려면 농업경영계획서 또는 주말·체험 영농 계획서를 작성한 다음 소재지 관할 시·구·읍·면장에게 신청해야 한다. 발급 신청을 받은 관할 기관장은 신청받은 날로부터 7일 이내에 발급해야 한다. 낙찰자가 이 서류를 법원에 제출해야 하는 기간도 낙찰받은 날로부터 7일 이내라는 점도 알아야 한다. 만약 낙찰자가 정해진 기간 내에 농취증을 제출하지 못한다면 법원은 매각 불허가 결정을 내린다. 이때 기존 낙찰자는 입찰 시 냈던 입찰보증금을 반환받지 못한다.

만약 낙찰받은 농지가 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이라면 농지위원회의 심의도 거쳐야 한다. 이 경우는 농취증을 신청한 날로부터 14일 이내에 발급하도록 규정하고 있다. 이 때문에 입찰에 참여하기로 결정했다면 소재지 관할 관청에 미리 농취증을 신청해 놓아야 한다.

추가로 농업인이 아닌 개인이 취미생활 등을 위해 주말농장이나 체험농장을 하려는 자는 농업진흥지역 내 농지를 소유할 수 없다는 점을 명심하자. 농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해 시도지사가 지정하는 곳이다. 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다.

농업경영이 주된 목적이 아니라면 농업진흥지역에서는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없고, 입찰보증금도 몰수당할 수 있다. 반드시 해당 토지의 토지이용계획확인원 열람을 통해 확인 후 입찰 여부를 결정해야 한다. 또 주말·체험농장을 하려는 사람이 취득할 수 있는 농지의 면적은 총 1000m² 미만이다. 이는 가구원 전부가 소유하는 총면적으로 계산하므로 주의해야 한다.

이주현 지지옥션 선임연구원