이주현의 경매 길라잡이｜동아일보

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대항력 있는 임차인, 명도확인서 받아야 배당 [이주현의 경매 길라잡이]
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경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터 [이주현의 경매 길라잡이]
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‘토지별도등기’ 있을 땐 등기 목적 잘 살펴야 [이주현의 경매 길라잡이]
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‘지분경매’로 샀다면 공유물분할청구를 [이주현의 경매 길라잡이]
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경매 성공 제1 원칙은 ‘정확한 시세 파악’[이주현의 경매 길라잡이]
올 상반기(1∼6월) 전국에서 진행한 주거용 경매에서 경쟁률이 가장 높았던 물건은 경기 시흥시 월곶동에 있는 전용면적 33㎡(6층) 아파트로 무려 92명이 입찰에 참여했다. 낙찰가는 1억5000만 원으로 감정가(1억4100만 원)의 106.4% 수준이었다. 매매 시장에서 같은 동 아파…
- 2024-07-12
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시골 단독주택 낙찰받았더니 도로 없는 맹지 [이주현의 경매 길라잡이]
경북 영주시 한 시골마을에 단독주택이 경매로 나왔다. 감정 가격은 1억 원, 수차례 유찰을 거듭해 최저 매각가격은 감정가의 24%(2400만 원)까지 떨어졌다. 매각물건명세서에는 ‘적도상 도로가 연결되지 않는 맹지다. 인접지 소유자가 진입로를 폐쇄해 분쟁의 소지가 있다’라는 내용이 있…
- 2024-06-25
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대항력 있는 임차인, 명도확인서 받아야 배당 [이주현의 경매 길라잡이]
경매 낙찰자가 기한 내에 잔금을 내면 ‘배당’이 진행된다. 배당은 채권 순위에 따라 낙찰금을 배분하는 절차로 경매 투자자나 임차인들이 반드시 숙지하고 있어야 한다. 배당은 법원에서 직권으로 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자들에게 배당기일 통지서를 발송하면서 절차…
- 2024-05-28
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부동산 경매의 기본 ‘물권 분석’[이주현의 경매 길라잡이]
부동산 경매 입찰 시 1차적으로 이뤄져야 하는 것은 등기부등본 권리분석이다. 등기된 각종 권리를 이해하고 해석할 수 있어야 예측하지 못한 위험을 피할 수 있다. 등기부등본 권리분석에서 기본적으로 숙지하고 있어야 할 부동산 물권에 대해 살펴보도록 한다. 물권이란 특정 물건을 사용·수…
- 2024-05-03
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공동소유 주택 경매, 임차인 확인이 우선 [이주현의 경매 길라잡이]
경기 과천에 위치한 한 아파트가 경매에 나왔다. 단지 내 동일 평형의 시세는 15억 원을 넘어섰으나, 경매 감정가는 8억 원대였다. 2회 유찰로 최저가는 5억 원대까지 떨어져 많은 사람들로부터 관심을 받고 있다. 시세보다 낮은 가격에 진행되는 이유를 알아보니 해당 물건은 아파트 전체 …
- 2024-04-16
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경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터 [이주현의 경매 길라잡이]
부동산을 경매로 낙찰받은 매수인은 정해진 기한까지 법원에 잔금을 내고 소유권을 취득한다. 이때 잔금 외에 별도로 인수하는 권리나 금액이 있을 수 있다. 반대로 추가 부담 없이 모든 권리 등이 말소될 때도 있다. 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준…
- 2024-03-22
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HUG ‘대항력 포기’ 물건, 낙찰 유의해야[이주현의 경매 길라잡이]
서울 강서구에 소재한 다세대주택이 경매로 나왔다. 감정가격은 2억9000만 원, 거주하는 대항력 있는 임차인의 보증금은 2억8000만 원으로 조사됐다. 감정가격 대비 임차인의 보증금이 거의 100%에 가까워 전형적인 깡통전세 주택이다. 주택 시장 침체와 전세사기로 빌라 수요가 줄어드는…
- 2024-02-23
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농지 경매땐 ‘농지취득자격증명’ 필수[이주현의 경매 길라잡이]
최근 경기 양평군 양서면에 있는 토지가 경매에 나왔다. 2회 유찰로 최저 매각 가격은 감정가 대비 50% 아래로 떨어졌다. 도로와 접해 있어 차량 접근도 가능해 많은 투자자가 관심을 보였다. 지상에 건물이 없는 나대지 상태인데 지목이 농지였다. 과연 일반인이 이 땅을 낙찰받을 수 있을…
- 2024-01-26
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건물·토지 따로 경매, 법정지상권 파악해야[이주현의 경매 길라잡이]
제주 제주시에 40평 남짓한 토지가 경매로 나왔다. 용도지역은 2종 일반주거지역이고, 폭 3m 도로에 접해 있어 많은 사람이 관심을 갖고 있다. 그런데 지상에는 입찰에서 제외된 낡은 주택이 존재해 유찰을 거듭 중이다. 이 토지를 낙찰받을 때 기존 주택을 허물고 새 건물을 지을 수 있을…
- 2024-01-02
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경매서 ‘0’ 하나 잘못 쓰고 1600만 원 허공에[이주현의 경매 길라잡이]
재매각 사건은 경매로 낙찰받은 사람이 정해진 기간 내에 잔금을 내지 못해서 다시 매각 절차를 진행하는 사건이다. 재매각 사건의 입찰보증금은 최저가격의 10%가 아닌 각 법원에서 정한 할증률(최저가격의 20∼30%)을 적용한다. 재매각 사건은 위험성이 높은 경매 사건인 만큼 더욱 꼼꼼한…
- 2023-12-08
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상가여도 실거주 임차인은 임대차법 보호 받아 [이주현의 경매 길라잡이]
경기 고양시에 있는 한 상가가 경매에 나왔다. 5층 건물 중 1층에 위치해 있으며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이다. 나머지 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 사용하고 있다. 법원 현황조사서상 사업자등록은 없었지만, 1순위 근저당권(말소기준권리)보다 빠른 날에 전입신고를 한 임차인…
- 2023-10-31
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‘토지별도등기’ 있을 땐 등기 목적 잘 살펴야 [이주현의 경매 길라잡이]
최근 서울 금천구 가산동에 있는 지식산업센터가 경매에 나왔다. 법원 현황조사서상 점유자는 없고, 낙찰자가 인수할 권리나 추가 비용은 없는 것으로 조사됐다. 그런데 매각 물건 명세서에 ‘토지별도등기 있음. 토지 을구 지상권(지상권자 서울특별시)은 말소되지 않고 매수인이 인수함’이라는 특…
- 2023-10-17
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토지 경매 ‘1순위 지상권’ 주의해야 [이주현의 경매 길라잡이]
평소 경매 투자에 관심이 많던 A 씨는 마음에 드는 토지를 낙찰받았다. 건물이 없는 나대지여서 향후 개발 행위가 가능할 것으로 기대했다. 하지만 등기부등본을 떼어 본 A 씨는 지상권이 설정된 것을 보고 화들짝 놀랐다. A 씨는 “지상권이 1순위면 토지를 원하는 대로 활용할 수 없다는 …
- 2023-09-12
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‘외국인 세입자’ 땐 체류 확인서 살펴야[이주현의 경매 길라잡이]
직장인 A 씨는 최근 경남 거제시에서 경매로 나온 3층짜리 다가구주택(12채)을 보고 고민에 빠졌다. 인근 공인중개업소에 물어보니 국가산업단지가 가까워 임대 수요가 풍부하다는 얘기를 들었다. 문제는 세입자였다. 일부 가구에 외국인이 사는 것으로 나왔는데, 전입신고가 돼 있지 않았던 것…
- 2023-08-11
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‘대지권 미등기’ 땐 분양대금 완납 확인[이주현의 경매 길라잡이]
경매로 내 집 마련을 꿈꾸는 A 씨는 경기 하남시 감이동에 있는 신축급 아파트 경매 물건을 보고 고민에 빠졌다. 입지가 좋았지만 일반 경매 물건과 달리 ‘대지권 미등기’라는 문구가 있었기 때문이다. 그는 “혹시 문제가 생길 수 있어 입찰 포기를 고민하고 있다”고 했다. 경매 물건을 검…
- 2023-06-09
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