재개발 근생빌라, 입주권 못 받을 가능성 커[이주현의 경매 길라잡이]

근생빌라에 재개발 투자 몰려
규정 바뀌어 현금청산이 원칙
땅 면적-권리산정일 등 확인해야

이주현 지지옥션 전문위원

서울 용산구 후암동 1층 소형 상가가 경매에 나왔다. 주변에 연립주택·빌라 등 주거시설이 밀집해 있지만 골목에 있고 차량 접근성도 떨어지는 입지다. 수익형 부동산 투자 관점에서 보면 매력이 크지 않은 부동산이었다. 그럼에도 1회차 매각에서 6명이 입찰에 참여했고 감정가 대비 약 170%에 낙찰됐다. 지난달 서울 업무·상업시설 가운데 가장 높은 낙찰가율이었다.

내수 부진이 장기화되면서 상가 공실은 증가하는 추세다. 시중은행 고금리 기조로 임대수익률까지 악화되면서 이자 부담을 감당하지 못한 상가들이 경매시장에 유입되고 있다. 지난달 서울 상가 경매 진행 건수는 298건이었다. 금리가 낮았던 2021년 같은 기간과 비교하면 약 두 배 가까이 늘었다. 또 매수세 위축으로 낙찰률은 18%에 그쳤다.

반면 서울 상가의 평균 낙찰가율은 79%로 약 2년 만에 가장 높았다. 특히 용산구 후암동과 동작구 상도동 소형 상가가 상대적으로 높은 가격에 낙찰됐다. 이들의 공통점은 신속통합기획구역 내에 있다는 점이다. 신속통합기획구역은 민간 재개발·재건축에 대해 서울시가 초기 단계부터 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다.

해당 상가들은 임대수익을 목적으로 했다기보다 재개발에 따른 입주권 취득을 염두에 둔 접근으로 해석된다. 두 물건 모두 빌라 건물 내 1층 점포로 실제로는 주택으로 무단 변경해 사용 중인 이른바 ‘근린생활시설(근생) 빌라’로 파악됐다.

현재 신속통합기획구역 전역은 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 토지거래허가구역 내 상가를 경매로 취득하는 경우 실사용 의무가 적용되지 않아 투자자들의 관심이 높다. 다만 주택으로 무단 변경해 사용하는 만큼 위반건축물로 등재될 가능성이 있고 원상복구 의무도 부담해야 한다. 시정이 완료될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있다는 점도 리스크다. 그럼에도 미래 가치 상승과 입주권 취득을 위한 전략적 투자로 보인다.

문제는 근생빌라가 입주권을 받지 못할 가능성이 크다는 점이다. 과거엔 사실상 주택으로 사용되고 있으면 입주권을 받을 수 있었다. 하지만 서울시가 규정을 개정하면서 현재 정비구역 내 근생빌라 소유자는 원칙적으로 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 될 수 있다. 예외적으로 토지 면적이 90㎡ 이상이거나 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우에는 공동주택 분양 대상에 포함될 가능성이 있다. 다만 사업 초기 단계에서 이를 정확히 판단하기 어렵다.

권리산정기준일도 확인해야 한다. 권리산정기준일은 정비사업 이후 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준 시점이다. 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 신축 건물의 소유권을 취득하면 현금청산 대상이 된다. 가구 수 증가에 따른 사업비 부담 증가, 투기 세력 유입을 차단하기 위함이다. 2024년 이후 선정된 신속통합기획구역 후보지는 자치구 추천일이나 별도 고시일을 기준으로 정해지므로 경매 물건이 속한 구역의 권리산정기준일을 확인해야 한다.