단독주택 경매, ‘제시 외 건물’ 반드시 확인해야[이주현의 경매 길라잡이]

서류엔 없지만 현장에서 확인된 건물
법정지상권 성립 여부 확인 필요
철거 등 추가 비용 고려해 입찰해야

이주현 지지옥션 전문위원

경기 가평군에 단독주택이 경매로 나왔다. 신축에 정원까지 잘 가꿔져 있어 관심을 받고 있다. 2회 유찰로 최저 매각 가격이 감정가 대비 49%까지 떨어지면서 실수요자뿐만 아니라 펜션 운영을 고려하는 수요자들까지 관심을 보이는 상황이다. 다만 매각물건명세서에 ‘지상에 소유자 미상의 제시 외 건물이 소재한다’는 내용이 기재돼 있어 사전 검토가 필요하다. 단독주택 경매에서 자주 등장하는 내용이지만 정확히 이해하지 못하면 낙찰 후 예상치 못한 문제로 이어질 수 있다.

제시 외 건물이란 건축물대장이나 등기부등본에는 없지만 현장에서 확인된 건물을 말한다. 서류상으로는 존재하지 않지만 감정평가 과정에서 확인된 건물인 셈이다.

가령 경매로 나온 단독주택 소유자가 무단으로 설치한 건물로 종물이나 부합물에 해당하는 경우가 있다. 종물과 부합물이란 주된 건물의 사용과 효용을 보조하거나 구조적으로 일체인 부분을 의미한다. 감정평가 대상에 포함되는 사례가 많고, 포함되지 않더라도 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 문제는 없다.

반면 제시 외 건물이 주된 건물과 완전히 독립된 경우라면 상황이 달라진다. 종물이나 부합물로 보기 어려워 매각 대상에서 제외된 채 경매가 진행되는데 이를 입찰 외 건물이라고 한다. 이때 쟁점은 법정지상권 성립 여부다. 만약 토지에 근저당권이 설정될 당시 이미 입찰 외 건물이 존재했다면 건물 등기 여부와 관계없이 법정지상권이 성립할 수 있다. 이 경우 낙찰자는 입찰 외 건물과 해당 토지 부분을 자유롭게 사용할 수 없으므로 주의해야 한다.

입찰 외 건물이 제3자 소유라면 법정지상권이 성립할 가능성이 낮다. 따라서 낙찰자는 건물 철거 소송 등을 통해 토지 사용권을 회복할 수 있다. 다만 이 과정에서 소송에 따른 비용과 시간이 발생할 수 있다.

단독주택 상층부가 무단으로 증축된 사례도 있다. 상층부가 내부 계단으로 연결되는 등 기존 건물과 결합돼 독립된 건물로 보기 어렵다면 감정평가 대상에서 제외됐더라도 낙찰자가 전체 소유권을 취득한다는 것이 대법원 판례다.

가평 단독주택 사례를 보면 제시 외 건물은 보일러실과 그늘막 시설, 약 3평 규모의 창고로 확인됐다. 이 가운데 보일러실과 그늘막 시설은 단독주택의 부합물로 평가돼 소유권 취득에 문제가 없다. 반면 소형 창고는 매각에서 제외됐다. 소형 창고를 기능상 독립된 소유권의 대상으로 볼 수 있을지는 애매한 부분이 있지만 입찰 외 건물로 표시된 이상 입찰자는 보수적으로 접근하는 것이 안전하다. 결국 입찰자는 창고의 소유자가 누구인지, 그리고 언제 설치된 것인지를 확인해 법정지상권 성립 여부를 판단해야 한다.

다만 창고가 법정지상권 성립 요건을 갖췄다고 해도 낙찰자에게 지료를 지급하면서까지 계속 사용을 주장할 가능성은 높지 않다. 법정지상권 성립 여부를 두고 다투기보다는 명도 과정에서 협의를 통해 정리하는 것이 현실적이다. 일정 수준의 보상을 통해 창고를 철거하는 방식을 고려하고 이런 비용을 감안해 입찰가를 산정해야 한다.