내년 부동산, 대출·세제·임차인 지원 등 전방위 변화 예고

2022년 달라지는 부동산 제도(직방 제공) © 뉴스1

대선과 지방선거 등 큰 이벤트가 예정된 내년에는 부동산 시장에서 전방위로 다양한 변화가 예상된다.

27일 직방에 따르면 2022년에는 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행을 앞두고 있다. 또한 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안이나 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들도 마련돼 있다.

1월부터 가계부채 관리 방안들이 본격 시행된다. 우선 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행된다. 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다.

6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다. 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다.

DSR 계산 시 적용하는 대출만기도 앞으로는 ‘평균만기’를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정 시 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비(非)주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR을 계산할 때 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 줄어든다.

아울러 주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향조정된다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 2021년 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정된다. 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다.

전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 인센티브를 부여해 가계부채 질적 건전성을 향상시키게 된다.

양도소득세, 상속세 등 세제 정비도 강화한다. 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위를 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업까지 확대한다.

조합원입주권 양도 시 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에만 비과세를 적용한다. 12억원 초과 상가주택 처분 땐 주택 부분만 비과세가 적용된다. 동거주택 상속공제 대상을 확대하고, 연부연납 기간도 연장된다.

효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 외국인등록 사실증명서와 신고서를 함께 제출하도록 해 적합한 체류 자격을 갖췄는지 확인한다.

세제 정비와 별도로 각종 주택에 관한 법령 등이 시행된다. 1월에는 Δ오피스텔 시가표준액 기준 정비 Δ미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준 강화 Δ빈집 실태조사 및 정비계획 수립 의무화 Δ공공소규모재건축사업 용적률 상향이 예정돼있다.

2월에는 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 제도가 한시적으로 시행된다. 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건은 대통령령으로 변경된다.

3월에는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용도가 신설된다.

6월에는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 이윤 상한을 대통령령으로 제한한다. 한국주택금융공사 주택금융 신청자의 서류제출을 용이하게 하기 위해 공공정보시스템도 연계된다.

7월에는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 또한 상호금융권의 예대율 산정 시, 조합원과 非(준)조합원의 대출가중치를 다르게 적용한다.

이밖에 내년 연중 Δ집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회 편의성 제고 Δ무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출 Δ홈네트워크 보안강화 및 안정적인 운영 규정 마련 등이 실시된다.

(서울=뉴스1)