[정충진의 경매 따라잡기]경쟁 치열할땐 ‘특수물건’에 눈길을

법적으로 복잡해 보이는 물건은 입찰자가 두세명 뿐일때도 많아
경매 개시결정전 임차권 등기 세입자… 배당요구 하지 않아도 자동배당
시세보다 낮은 금액으로 낙찰 가능

집값 상승세가 가팔라지며 경매시장의 경쟁률도 높아졌다. “낙찰받기 힘들다”는 푸념이 여기저기서 들려온다. 법적인 문제가 없는 좋은 물건에는 수십 명이 뛰어들어 경매 낙찰가가 시세와 비슷할 정도로 높아졌다.

경쟁이 치열할 때는 투자전략을 살짝 바꾸는 것이 필요하다. 당장 관심이 뜨거운 지역의 물건에 입찰하는 것이 아니라 앞으로 상승이 일어날 지역을 미리 선점하는 전략이다. 거듭 강조하지만 경매는 부동산을 싸게 사는 수단에 불과하다. 고수익을 위해서는 당연히 부동산시장을 전망하고, 저평가된 지역을 찾아낼 줄 알아야 한다. 상승세가 가팔라 인기 있는 지역보다는 지금은 조용하지만 앞으로 상승세가 커질 지역을 낙찰받아 미리 선점하는 것이 경쟁도 낮고 수익도 큰 것이다.

또 하나의 방법은 법적으로 하자가 있는 이른바 ‘특수물건’에 입찰하는 것이다. 법적으로 문제가 없는 일반물건은 수십 명이 경쟁하지만, 법적으로 복잡해 보이는 물건은 입찰자가 두세 명일 때가 많다. 때로는 단독으로 낙찰받는 행운을 누릴 수도 있다.

얼마 전 인천 동구에 있는 66m² 아파트가 경매에 나왔다. 감정가는 약 1억7000만 원. 중심지에서 조금 벗어나 있었지만 상승의 조짐이 보이면서 조금씩 호가가 오르고 있었다.

문제는 이 물건에 법적인 하자가 있었다는 점이다. 대항력 있는 세입자가 있어 낙찰자가 전세보증금 1억5000만 원을 인수해야 하는 물건이었다. 혹시라도 세입자가 배당요구를 했는지 확인해봤다. 세입자가 배당을 받으면 그 금액만큼 낙찰자가 인수하지 않아도 되기 때문이다. 그러나 이 세입자는 배당요구를 하지 않았다. 이 사실까지만 아는 경매 참가자라면 낙찰 이후 세입자에게 보증금 1억5000만 원을 돌려줘야 한다고 생각할 것이다. 또 임차인의 이사 문제도 골칫거리일 것이다.

그런데 등기부등본을 살펴보던 중 중요한 사실을 하나 발견했다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못하자 대항력 유지를 위해 임차권 등기를 해놓고 이사를 간 것이다. 판례상 경매개시결정 전에 임차권 등기를 한 세입자는 배당요구를 하지 않아도 배당이 된다.

결국 보증금보다 높은 1억6000만 원 정도로만 입찰하면 1억5000만 원은 세입자에게 배당되고, 법적으로 아무런 문제가 없는 물건이었던 것이다. 상승세가 번질 지역에 법적인 문제까지 있으니 상승기 투자전략에 딱 맞는 물건이었다.

필자가 지인에게 1억6000만 원 정도에 입찰을 권했다. 그러나 당장 상승세가 큰 지역에 더 관심이 많았던 지인은 입찰을 하지 않았다. 결국 1억6000만 원에 누군가 낙찰을 받아갔지만 법적인 하자 때문인지 잔금을 미납했다.

이 물건이 재경매로 다시 나온 걸 확인한 필자가 지인에게 다시 입찰을 권했다. 두세 달 만에 이 물건의 시세가 2억5000만 원으로 뛰어오른 것이다. 2억 원을 살짝 넘겨 써 낙찰을 받았다. 시세보다 5000만 원 가까이 낮은 금액으로 낙찰받게 됐다. 그러나 여기서 눈여겨볼 것이 있다. 이 물건을 애초 망설이지 않고 1억6000만 원에 입찰해 낙찰받았다면 어땠을까.

지금의 낙찰가와의 차익 4000만 원은 고스란히 수익이 됐을 것이다. 저평가된 유망지역을 찾아낼 수 있는 선구안과 권리분석 능력만 갖춘다면 지금의 혼란스러운 경매시장에서도 큰 수익을 낼 수 있을 것이다.


정충진 법무법인 열린 대표변호사