“강남권 재건축 당분간 없을 것”…건설사들 불붙은 반포3주구 수주전

서초구 반포동 ‘반포주공1단지 3주구’ 전경. © 뉴스1

삼성물산과 대우건설이 맞붙는 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 사업 수주전이 30일 시공사 선정 총회를 앞두고 달아오르고 있다. 반포 일대 대단지 재건축 사업으로는 사실상 마지막 수주전이라는 점에서 관심을 모으고 있다.

13일 건설업계에 따르면 이들 건설사는 최근 조합원에게 양사의 계약조건을 설명하는 공식 홍보물을 발송했다. 반포3주구는 서울 서초구 반포본동 일대 35개동 1490채 규모의 단지를 지하 3층~지상 35층, 17개동 2091채 규모로 새로 짓는 사업이다. 공사비만 8000억 원에 이른다.

두 시공사의 공약 가운데 핵심은 7월부터 본격적으로 시행되는 민간택지 분양가상한제에 대한 대응 방법이다. 조합원 물량을 제외한 일반분양분이 분양가상한제의 적용을 받아 분양가가 낮아지면 조합원 분담금이 늘어나는 등 사업성이 악화될 가능성이 높은데, 이 부분을 어떻게 보전할지가 관건이 됐다.

단지명 ‘구반포 프레스티지 바이 래미안’을 내세운 삼성물산의 경우 100% 준공 후 분양을 공약으로 내걸었다. 후분양을 할 경우 공사기간 중 공시가격, 시세 등이 오르면서 선분양보다 높은 수준으로 분양가가 책정될 가능성이 높다. 반면 그동안의 사업비를 조달하기 위한 금융비용 부담이 커진다. 삼성물산 측은 “업계 최고 수준의 건전한 재무구조로 후분양을 하더라도 안정적인 사업비 조달이 가능하다”며 “사업기간도 경쟁사보다 1년 이상 단축해 금융비용 등을 절감할 것”이라고 밝혔다.

‘트릴리언트 반포’를 단지명으로 내세운 대우건설은 일반분양분을 리츠에 출자한 뒤 임대하고, 임대기간이 끝나면 매각하는 방식을 제안했지만 최근 서울시가 부정적인 반응을 보였다. 대우건설은 리츠 출자 방식 외에 사업비를 0.9%의 금리로 조달하겠다는 공약도 내세웠다. 여기에 전세보증금 반환 문제처럼 재건축 사업 추진 과정에서 발생하는 문제를 해결하기 위한 ‘사업활성화비’를 별도로 2200억 원 추가 조달하겠다는 공약을 냈다.

삼성물산은 이 외에도 △단지 중앙에 2만 ㎡ 규모의 자연숲 조성 △삼성전자와 협업한 ‘스마트 싱스’ 사물인터넷(IoT) 플랫폼 도입 △해외 디자인 회사와 협업한 단지 디자인 등을 앞세웠다. 대우건설은 △해외 유명 건축회사, 설계회사와 협업한 단지 디자인 및 조경 △유해 바이러스 차단 공기청정 시스템 적용 △관리비 절감 시스템 도입 등을 조합에 약속했다.

파격적인 공약이 잇달아 나올 정도로 반포3주구 수주전이 열기를 띠는 것은 해당 사업이 ‘아크로리버파크’ ‘반포자이’ ‘래미안퍼스티지’ 등 각 건설사의 대표 아파트가 밀집한 반포 일대 마지막 대단지 재건축 사업이기 때문이다. 아직 재건축이 되지 않은 반포주공 1단지 1·2·4주구는 현재 현대건설이 수주한 상태다.

건설업계 관계자는 “강남권 전체를 보더라도 강남구 은마아파트, 현대아파트 등 일부 대단지 재건축이 남아있지만 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 정부 규제로 당분간은 사업 추진이 어렵다”며 “랜드마크가 될 만한 지역에 ‘깃발’을 꽂고 싶은 건설사들이 일단 제시할 수 있는 조건은 모두 제시하는 것으로 보인다”고 전했다.

이새샘 기자iamsam@donga.com