[2016 현장인터뷰 오늘] 경매 절차 중 발생하는 예상치 못한 돌발변수, 배당이의, 유치권, 법정지상권 등에 대한 성공적인 법률서비스 제공… 변호사 안경진 법무법인 안양

최근 각종 부동산 관련 제재로 인하여 부동산매매 거래량이 둔화되고 있는 추세이다. 게다가 장기불황과 저금리 속에서 많은 투자자들이 부동산 경매로 관심을 돌리고 있다. 하지만 경매 절차 중 예상치 못한 돌발변수가 적지 않다.

이에 법무법인 안양의 안경진 변호사로부터 부동산 경매 과정의 법률문제들에 대해 조언을 들었다. 고려대학교 법학과를 졸업한 안경진 변호사는 제45회 사법시험에 합격 후 36기 사법연수원을 수료하였고, 한국감정원 토지보상과 도시정비사업 관련 전문기관에서 연수를 받았으며, 대한변호사협회 부동산 법률지원변호사를 지낸바 있다.

현재는 공인중개사모임 한비회와 안양공인중개사모임 중앙회 법률고문을 맡고 있고, 경매교육기관인 지지옥션, 경매투자회사인 지지배배와 NPL 투자회사들의 고문변호사를 맡고 있다.

채권자와 채무자가 모두를 만족시키는 제도, 부동산 경매
안경진 변호사가 경매 관련 일을 주로 맡게 된 것은 첫 근무지인 로펌에서 부동산 관련 업무를 하면서 우연히 한 공인중개사 시험대비 학원에서 특강을 하게 되었고 이를 계기로 경매관련 종사자들과 만나 경매관련 사건을 본격적으로 맡게 되면서였다.

안경진 변호사는 “경매란 물건을 팔고자 하는 사람이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래”라면서 “부동산 경매는 그 대상이 토지와 토지의 정착물인 것으로서 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못한 경우 채권자에게 각각 채권을 회수할 수 있도록 해주고 채무자는 그 금액만큼 채무를 변제할 수 있는 채권자와 채무자가 모두를 만족시키는 제도”라고 설명한다.

부동산 경매절차에는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 판결문 등 집행권원을 가지고 압류한 다음, 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매이다.

부동산 경매에 있어서 임차인의 대항력과 가장임차인 대응법
또한, 요즘 부동산 경매시장이 과열되면서 가장임차인이 있는 경우도 적지 않다. 즉 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 임차인의 대항력을 이용해 금전적인 이득을 보려는 가장임차인이 있을 수 있다.

이에 대해 안경진 변호사는 “말소기준권리 뒤에 전입한 후순위 가장임차인으로서 소액보증금에 대한 최우선 변제를 노리는 경우와, 말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 가장임차인으로 임대보증금을 낙찰자로부터 받으려는 경우가 있다”면서 “후순위 가장임차인으로 소액보증금에 대한 최우선 변제를 노리는 경우로써 선순위 근저당권들의 권리를 침해하게 되는 경우, 선순위 근저당권들은 ‘배당이의 소송’을 통해 최우선 배당을 받은 후순위 가장임차인의 배당을 배제해야 한다”고 강조한다.

이어 안 변호사는 “선순위 가장임차인의 경우에는 낙찰자가 그 임차보증금을 인수할 위험이 있기 때문에 이런 경우에는 실제 임차보증금의 지급여부, 임차보증금의 적정성, 임대차계약 여부, 특수관계인 여부, 실제 거주 여부 등 종합적인 검토를 통해 가장임차인에게 형사고소와 민사소송에 대한 경고와 설득을 해야 한다”고 덧붙였다.

유치권 악용하는 사례, ‘유치권부존재 확인청구의 소’ 제기
아울러 경매로 신축건물이나 건축 중인 건물의 대지 등을 매수할 때 유치권이 존재함으로써 난관에 부딪히는 경우도 있다. ‘유치권’이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

유치권은 일반 권리처럼 부동산에 등기되어 있지 않기 때문에 유치권을 악용하는 사례도 빈번하게 발생하고 있다. 이런 경우에는 유치권을 주장하는 자에 대하여 유치권이 법률적인 요건을 갖추지 못했을 때, 유치목적물에 경매신청을 한 근저당권자 또는 권리신고 및 배당요구를 신청한 임차인 등 이해관계인이 유치권자를 상대로 유치권이 존재하지 않음을 확정하기 위한 ‘유치권부존재 확인청구의 소’를 제기할 수 있다.

안경진 변호사는 “이를 통해 아무런 근거 없이 유치권을 주장하여 다른 권리자의 법률상 지위를 불안하게 하는 유치권의 성립여부를 확정함으로써 매각부동산 위의 진정한 권리자의 권리행사를 보호하는 기능을 한다”고 설명한다.

배당이의 제기, 반드시 배당기일에 법정에 출석해 구두로 진술해야
매각 결정이 되고 매수인이 매각대금을 지급하면 법원에서 배당절차를 진행한다. 이때 배당기일에 출석한 채무자는 각 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 이의를 제기할 수 있고, 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 손해에 관하여 다른 채권자에 대해 이의를 제기할 수 있다.

배당에 이의가 있으면 본인의 사건이 진행될 때 구두로 ‘배당이의 있습니다’라고 진술하는 형식으로 재판이 진행된다. 즉 배당표에 대해 이의를 하려면 반드시 배당기일에 법정에 출석하여 구두로 진술해야 하고 미리 배당이의신청서를 제출했더라도 채권자의 경우 반드시 법정에 출석하여 사법보좌관 앞에서 한번, 법관 앞에서 또 한 번, 총 두 번 진술해야 한다.

안경진 변호사는 “만약 사법보좌관 앞에서만 배당이의 진술을 하고, 나중에 판사 앞에서 배당이의 진술을 하지 않으면, 결국 배당이의 진술을 하지 않은 것이 되어서 배당이의 소송을 제기할 수 없다”면서 “더 주의해야 할 점은 배당이 중지된 경우 배당기일로부터 7일 이내에 배당이의의 소를 제기하고 소제기증명원을 경매법원에 제출해야 배당이의가 완결된다는 것”이라고 강조했다.

저금리 기조 속 주목받고 있는 새로운 투자상품, ‘부실채권’
최근에는 저금리 기조가 유지되고 있는 가운데 새로운 투자상품인 부실채권이 주목을 받고 있다. 여기서 ‘부실채권’이란 금융기관의 대출 및 지급보증 중 원리금이나 이자를 제때 받지 못하는 돈을 말하고 금융회사는 3개월 이상 연체 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각 또는 유동화하거나 회계상 손실처리를 한다.

부실채권은 ‘담보부’와 ‘무담보부’로 나뉘는데, ‘무담보부’의 경우 악의적인 채무자가 채무이행을 거절하고 채무자 명의의 재산이 없을 경우 채권만족을 얻지 못할 위험이 있다. ‘담보부 부실채권’의 경우에는 채무자가 이행을 하지 않더라도 담보로 제공한 부동산에 임의경매를 신청하여 채권의 만족을 얻을 수 있다는 점에서 무담보부의 경우보다 안정적이다.

안경진 변호사는 “이와 같은 담보부 부실채권을 금융기관은 유동화 회사를 상대로 대출원금보다 낮은 가격으로 매각을 하게 되고, 그와 같이 대출원금보다 낮은 가격으로 매각된 담보부 부실채권을 가지고 담보권을 실행하여, 대출원금 뿐만 아니라 연체이자까지도 배당에 참여할 수 있어서 그만큼 수익을 낼 수가 있게 된다”고 덧붙였다.

매 사건마다 진심 다하고 성실·책임감 있는 자세로 의뢰인 권익보호와 분쟁해결!
거의 모든 부동산 관련 업무는 법률적인 테두리 안에 있고 그 중에서도 부동산 경매는 관련 법을 명확하게 알지 못하면 큰 손해를 입을 수도 있는 분야이다. 안경진 변호사는 일반적인 부동산 계약 체결부터 경매절차상 발생될 수 있는 문제들에 대하여 서울, 안양뿐 아니라 전국적으로 의뢰인의 권익을 위해 도움을 주고 있다.

그동안 100여건이 넘는 부동산 배당이의 관련 소송을 수행해온 안경진 변호사는 “이를 바탕으로 유치권 부존재, 가장임차인, 허위 임금채권자 등 다양한 사건들을 성공적으로 수행해왔고, 이에 대하여 지난 5월에는 사단법인 한국전문기자협회로부터 부동산소송 부문 우수변호사로 선정되기도 했다.

안경진 변호사는 “성실성과 책임감을 바탕으로 부동산 경매, 부실채권, 유치권, 가장임차인 등에 관한 조언이 필요하거나 법적인 해결이 필요한 경우 의뢰인의 권익보호와 유익한 결과 도출을 위해 매사에 정성을 다하여 노력할 것”이라고 포부를 밝혔다. 앞으로도 안경진 변호사가 법률적 어려움에 빠진 의뢰인을 위해 풍부한 경험과 정확한 분석을 통해 최상의 부동산 법률서비스를 제공해주길 바란다.

<도움말: 법무법인 안양 안경진 변호사>

<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>
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