[2004부동산 이렇게 달라진다]확 바뀐 정책 ＂모르면 낭패＂

올해는 부동산시장을 뒤흔들 만한 굵직굵직한 정책 변화가 많다.

대부분 정부가 최근 몇 년간 초호황을 누리던 부동산시장을 안정시키겠다는 취지에서 지난해 발표했던 것이다. 또 거래질서를 투명화해 시장정상화의 기틀을 마련하겠다는 목적으로 준비된 것도 있다.

따라서 투기적 수요를 억누르거나 기존의 거래관행을 완전히 뒤바꾸는 ‘혁신적인 조치’가 많다. 이런 조치가 하나둘 실제 시행에 들어갈 때마다 시장이 그때그때 요동을 칠 수 있음을 시사한다. 시장 참여자들이 올해 바뀔 주택 정책에 그 어느 때보다 많은 관심과 분석, 준비가 필요한 것도 이 때문이다.

올해 선보일 주요 정책을 시행시기별로 묶어서 의미와 대응요령 등을 정리해본다.

▽1월=‘도시 및 주거환경정비법’이 개정돼 수도권 등 투기과열지구로 지정된 곳에서 조합설립 인가가 난 재건축아파트 조합의 조합원 명의변경이 금지된다. 이번 조치로 그동안 집값 상승의 진앙(震央)으로 여겨졌던 재건축시장이 크게 위축될 것으로 보인다. 단기차익을 노린 재건축 투자가 어려워졌기 때문이다. 따라서 실수요자가 아니면 투자에 신중해야 한다.

‘주택공급 규칙’이 개정돼 투기과열지구에서 전용면적 25.7평 이하 주택 가운데 무주택 가구주에게 우선 공급해야 하는 주택의 비중이 현재의 50%에서 75%로 대폭 확대된다. 35세 이상 무주택 가구주로 5년 이상 주택을 당첨받은 사실이 없는 청약저축 가입자가 상대적으로 내 집 마련에 유리해진 셈이다.

가전제품이나 위생용품 가구 등을 분양가 산정에서 제외시키도록 한 ‘플러스옵션제’는 관련 규정이 지난해 말 확정됐지만 실제 도입되는 것은 올해가 된다. 지역에 따라 1월이나 2월부터는 반영될 것으로 보인다.

▽3월=주택법이 개정돼 투기과열지구에서 분양되는 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권 전매가 금지된다. 이 역시 단기차익을 노린 투자가 사실상 어려워진 셈이어서 투자매력을 떨어뜨리는 악재로 작용할 수 있다. 또 300가구 미만의 경우에는 현행처럼 건축허가만 받고 분양할 수 있지만 입주자 모집은 공개 청약을 통해서만 할 수 있다.

투기지역 가운데 건설교통부 장관이 정하는 일정 조건을 갖춘 지역에서 아파트 등 공동주택을 사고팔 때 거래내용을 해당지역 시군구청장에 반드시 신고해야 하는 ‘주택거래신고제’도 실시된다. 신고는 거래일로부터 15일 이내에 이뤄져야 한다. 이를 어기면 집값의 10%에 해당하는 과태료가 부과된다. 부동산 관련 세 부담을 줄이기 위한 이중계약서 작성이 불가능해지고 그만큼 세 부담은 늘어날 가능성이 크다. 미치는 파급효과가 크기 때문에 신고대상 지역을 서울 강남구 등으로 최소화할 것으로 예상된다.

▽7월=건축물 분양에 관한 법률이 신설돼 연면적 3000㎡(907평) 이상 상가 등 건축물을 분양할 때 해당지역 지방자치단체장에게 분양신고를 한 뒤에만 분양을 할 수 있다. 이 때 지자체장이 분양조건 등의 수정을 제안할 수 있어 간접적인 분양가 규제가 가능해진다. 또 상가 등의 입주자 모집 절차도 대폭 까다로워진다. 그만큼 분양 안정성은 높아진다.

▽하반기=하반기 시행을 목표로 추진되는 법안 가운데 가장 눈길을 끄는 것이 ‘부동산중개업법’이다. 중개업자에게 아파트뿐만 아니라 모든 매매거래시 이중계약서 작성을 금지하고 실거래 계약내용을 시군구청장에 반드시 통보토록 하는 제도다. 만약 이를 어기면 3년 이하 징역형이나 2000만원 이하의 벌금형에 처해진다. 또 중개업 등록도 취소되는 등 강력한 처벌을 받는다. 하지만 부동산 세율 인하 등과 같은 사전조치가 이어지지 않을 경우 부동산 세 부담이 일시에 급증할 수 있다는 부작용이 우려된다. 정부도 이 때문에 등록세 취득세 세율 하향 조정 등과 같은 사전조치와 연계해 시행시기를 조정한다는 내부 방침을 세운 상태. 따라서 시행시기는 다소 늦춰질 가능성이 크다.

주민들이 자신들이 거주하는 지역의 건축물 규모나 형태, 층수, 용도 등을 제한할 수 있는 ‘협정구역제도’도 하반기에 도입될 예정이다. 이 조치는 주택가에 근린생활시설 등이 침투해 주거여건을 훼손하는 일을 막겠다는 취지에서 마련됐다. 그만큼 주택건축이 어려워질 가능성이 크다.

황재성기자 jsonhng@donga.com