임대차관련법 개선론 「홍수」…세입자－집주인 보호못해

주택임대차보호법 등 임대차 관련 법률이 허점이 많아 세입자는 물론 선량한 집주인을 보호하지 못한다는 지적이 나오고 있다. 임대차 관련 분쟁 사건을 많이 다룬 법조인들은 “경매신청이 사실상 불가능한 것을 비롯해 여러가지 문제점이 전세대란이 일어나기 전부터 지적됐다”며 시급한 개선을 촉구했다.

▼경매로 보증금 찾기 어렵다〓전세보증금 반환소송 판결은 통상 ‘세입자가 집을 비움과 동시에 집주인은 보증금을 반환하라’는 것이다. 집주인이 판결을 이행하지 않으면 세입자는 경매를 통해 보증금을 찾을 수밖에 없다. 그러나 경매를 신청하려면 민사소송법에 따라 셋집을 비워줘야 한다. 그러나 세입자가 이사를 하면 우선 변제권이 사라져 확정일자보다 늦게 설정된 압류 근저당 등보다 변제 순위가 뒤져 보증금을 찾기 어렵다.

▼실효성 없는 전세권등기〓전세권 등기를 해두면 세입자가 경매를 신청해도 우선변제권이 살아 있고 집주인의 동의 없이 전대차(셋집을 다시 세놓는 것)를 통해 보증금을 확보할 수 있다.

전세권 등기는 집주인의 동의가 필수적이다. 그러나 경제적으로 우위에 있는 집주인들이 이를 기피하는 것이 현실이다.

▼지연이자율 너무 낮다〓소송촉진 등에 관한 법률은 전세금 반환을 촉구하기 위해 집주인이 소장(訴狀)을 받은 다음날부터 전세금을 돌려줄 때까지 연 25%의 이자를 물린다. 올들어 시중금리는 급등했으나 지연이자율은 종전과 동일한 수준이다.

▼전세금 감액 기준이 없다〓민법과 주택임대차보호법에 따르면 경제여건이 급변했을 때 전세금의 증감을 청구할 수 있다. 증액은 계약 1년 이후 약정금의 5% 이내에서 청구할 수 있다. 감액은 청구 시기 및 금액 기준이 없어 세입자와 집주인간 분쟁을 격화시키는 요인이 되고 있다.

〈이철용기자〉