‘변창흠표’ 공공개발 후보지 21곳 발표… 주민 호응이 관건

서울 ‘도심 공공주택 복합개발’ 시동

서울 영등포역과 연신내역, 가산디지털단지역 등 도심 역세권과 노후 저층 주거지 21곳을 공공 주도로 개발해 주택 2만5000채를 짓는 ‘도심 공공주택 복합개발사업’이 추진된다. 이는 변창흠 국토교통부 장관 주도로 내놓은 2·4공급대책의 핵심이다. 이른바 ‘변창흠표 부동산대책’이 첫 단추를 끼운 셈이지만 사업 주체인 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 신뢰가 떨어진 상태에서 토지 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받기가 쉽지 않을 것이라는 지적이 나온다.

○ 판교 신도시급 물량 공급한다는 정부

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이날 발표된 후보지는 서울시와 각 구청이 제안한 62곳 중 노후도, 사업성 등을 따져 신속하게 공급할 수 있다고 판단된 지역이다. 지역별로 △지하철 1호선 영등포역(영등포구), 가산디지털단지역(금천구), 방학역(도봉구) 등 역세권 9곳 △도봉구 창동 일대와 창2동 주민센터 등 준공업지역 2곳 △수색14구역, 증산4구역 등 저층 주거지 10곳이다. 저층 주거지에는 과거 뉴타운이었다가 해제된 은평구 신길2·4·15구역도 포함됐다. 예상 주택 공급량은 2만5000여 채로 2기 신도시인 판교 입주 물량(2만6000여 채)과 비슷하다.

국토부는 자체 추산한 결과 도심 공공개발 참여 시 분양가는 시세의 63.9% 수준으로 낮아지고 동시에 소유주 분담금도 자체 재개발보다 30% 줄어든다고 밝혔다. 분양가를 높여야 분담금이 줄지만 공공기관이 시행하면 ‘두 마리 토끼’를 다 잡을 수 있다는 설명이다.

○ LH 사태로 떨어진 신뢰…난관 많을 듯

도심공공개발에 참여한 토지주는 소유권을 LH 등에 완전히 넘기고 나중에 아파트나 상가를 분양받는다. 신축 아파트의 20∼30%는 공공 자가주택과 공공임대로 내놓아야 한다. 소유권을 LH 등에 완전히 넘기는 것이다.

용적률 규제 완화 등의 당근이 있지만 공공 주도 방식의 개발에 땅주인들이 얼마나 호응할지 미지수다. 도심 공공개발은 소유주 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다. 후보지 선정을 위한 주민 의견 수렴 과정은 없었다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “LH 임직원의 땅 투기 의혹으로 신뢰도가 바닥에 떨어져 소유주 동의를 이끌어내기 쉽지 않을 것”이라며 “실제 공급은 정부 계획보다 늦어질 수 있다”고 말했다.

상가 소유주의 동의를 받는 과정도 쉽지 않다. 개발 기간 임대수익을 포기해야 하는 데다 건물을 계속 갖고 있는 게 수익 측면에서 더 유리할 수 있기 때문이다. 후보지로 선정된 영등포역 인근 공인중개사는 “70평짜리 상가 월세가 1500만 원인 동네에서 신축 아파트 하나 받자고 목 좋은 상가를 넘길 사람이 얼마나 되겠느냐”고 말했다.

4·7 서울시장 보궐선거와 내년 대통령선거 등 정치 이슈도 변수다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이명박 정부 때 추진하던 보금자리주택이 박근혜 정부 때 백지화됐다”며 “차기 대통령에 따라 공공주도 공급 정책이 달라질 수 있는데 굳이 서둘러 참여할 소유주가 얼마나 될지 의문”이라고 말했다.

도심 공공개발을 뒷받침하는 법 개정도 제때 이뤄질지 미지수다. 지난달 24일 발의된 공공주택특별법 개정안은 LH 사태 여파로 1개월 넘게 국회 국토교통위원회에 상정조차 되지 않았다. 국토부는 이런 우려에도 주민설명회를 거쳐 올 7월부터 공공개발 사업예정지구를 지정할 계획이다.

김호경 kimhk@donga.com·정순구·이지윤 기자