［부동산 천자문］주택매매／계약서 쓸때 주의사항

집을 살 때 반드시 등기부 등본을 열람해 실제소유자를 확인하고 저당권설정이나 가등기 가압류 등을 알아보는 것은 필수사항이다.

세금과 세입자 문제에도 신경을 써야 매입후 골치 아픈 문제를 떠안지 않게 된다.

집을 사고 팔 때 주의할 사항을 알아본다.

▼실제 소유자 확인〓남편 명의의 집을 아내가, 부모 명의의 집을 자식이 나서서 매매계약하는 사례가 많다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효다. 부부든 부자든 대리권은 없다.

소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효하다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.

단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.

▼등기부등본 점검〓등기부등본과 토지대장 건축물관리대장 국토이용계획확인원 등의 확인은 기본필수 사항이다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 한다.

등기부등본은 남이 떼온 것보다는 직접 열람하는 것이 좋다.

중도금이나 잔금을 지불할 때마다 등기부등본을 확인, ‘돌다리도 두드려 보고 건너는’자세로 임해야 한다.

단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 한다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살수도 있다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있다.

▼세금 분배〓잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 한다. 중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다.

매입자는 입주 이후의 세금만 내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이다.

과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산한다.

중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 한다.

집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없다.

▼남은 전세기간〓매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 한다.

세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계받는다.

〈이진기자〉leej@donga.com