[토요판 커버스토리]발코니 불법확장 여부 - 주차공간 미리 챙겨야

빌라 구입 - 투자 유의할 점

전세난 시대에 아파트의 ‘대안상품’으로 빌라 매매가 늘고 있지만 분위기에 휩쓸려 무턱대고 매입했다간 낭패를 볼 수 있다. 매매 제도가 잘 정착된 아파트보다 빌라를 거래할 때 유의할 점이 많기 때문에 매매에 앞서 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

빌라는 아파트에 비해 규모가 작기 때문에 관리실 경비실 등 주민편의시설이 취약한 경우가 많다. 준공된 지 오래된 빌라의 경우 보안에 취약하고 보수 유지비가 많이 발생할 수도 있다. 원할 때 잘 팔리지 않을 수 있어 아파트에 비해 상대적으로 환금성이 떨어지는 점도 감안해야 한다.

빌라는 아파트와 달리 규격화되지 않아 발코니를 얼마나 확장했느냐에 따라 실제 면적이 천차만별인 경우가 많기 때문에 전용면적과 공용면적, 서비스면적 등을 잘 따져봐야 한다. 또 향후 재개발 등 정비 가능성을 고려해 같은 면적이라도 대지 지분이 많은 주택에 투자하는 것이 바람직하다.

층별로 점검해야 할 사항도 있다. 3, 4층의 상층부를 베란다로 불법 확장하지 않았는지도 알아봐야 한다. 불법건축물로 적발되면 수백만 원의 이행 강제금을 내야 하는 일이 생길 수 있다. 오래된 빌라 꼭대기 층의 경우 장마철에 비가 새는지 확인하고, 건물의 1층이 주차장으로 된 필로티 형식의 건물인 경우 오수관이 외부로 노출돼 있는지 점검해야 한다. 겨울철 날씨가 급격히 추워지면 2층 주택의 오수관이 얼어붙는 사례가 종종 발생하기 때문이다.

임병철 부동산114 연구원은 “주변 대비 분양가의 적정성, 주차 공간 확보 여부, 준공 시기 등을 반드시 확인해야 한다”며 “아래층에 상가가 있는 빌라는 주차 공간 확보가 어렵고, 골목 안으로 들어간 빌라는 선호도가 다소 떨어질 수 있는 점도 유의해야 한다”고 말했다.

나중에 손쉽게 되팔려면 대중교통, 생활편의시설, 학군 등 주변 여건도 따져봐야 한다. 김길동 가담주택 대표는 “걸어서 10분 안에 버스나 지하철 등 대중교통이 있는지, 반경 1km 안에 관공서, 대형마트 등 생활편의시설이 있는지, 교육여건은 좋은지 등을 확인해야 한다”고 말했다.

빌라를 지어 임대사업을 할 계획이라면 투자 대비 수익률을 따져 사업성을 분석해야 한다. 땅을 매입해 지을 경우 땅값이 적정한지가 중요하다. 신축 빌라의 경우 땅값과 건축비가 분양가를 결정하기 때문이다.

임대사업용으로 생각한다면 임대 수요가 풍부한지도 고려 대상이다. 원룸은 공급 과잉 상태인 데다 대학가나 역세권이 아니면 수요가 제한적이다. 보증부 월세 상품을 노린다면 2, 3인 가구를 겨냥해 방 1개와 거실 1개 규모의 다세대주택을 짓는 것도 괜찮다.

서용식 수목건축 대표는 “건축법상 도로 폭을 기준으로 건축물의 높이를 제한해 왔던 도로사선제한 규제 폐지 법안이 국회를 통과하면 용적률이 얼마나 늘어날지, 준공공임대주택으로 등록할 경우 세제 혜택을 얼마나 받을 수 있는지 등도 확인해 볼 필요가 있다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com