[수도권]수도권 새아파트 전세 싸면 의심하라?

동아일보
입력 2012년 10월 15일 03시 00분

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연말 결혼을 앞둔 직장인 김모 씨(33)는 경기 김포시 김포한강신도시에서 매력적인 전세 아파트를 발견했다. 올해 준공된 새 아파트로 전용면적 85m²(약 25.7평)인데 전세금은 8500만 원밖에 안 된다는 것. 지난달 저울질하다 놓쳤던 같은 지역의 비슷한 아파트보다 4000만 원이나 쌌다. 서울에서 같은 규모의 전세를 구하려면 낡은 아파트라도 2억 원 이상은 줘야 한다.

계약하기로 마음먹었던 김 씨는 등기부등본을 떼어본 뒤 고민에 빠졌다. 은행대출이 집값(호가 기준 3억 원)의 60%인 1억8000만 원이나 돼 전세금을 합치면 거의 집값에 육박하기 때문. 김 씨는 “전세 구하기가 하늘의 별따기라 저렴한 새 아파트를 포기하기가 아쉽지만 나중에 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어 계약을 포기했다”고 말했다.

수도권 전세금이 계속 오르고 집값은 하락하면서 전세금을 다 돌려받지 못할 우려가 있는 이른바 ‘깡통 주택’이 크게 늘고 있어 입주자들의 주의가 요구되고 있다. 금융계에서는 집 담보 대출금과 임대보증금이 집값의 70%가 넘는 주택을 ‘깡통 주택’으로 분류한다. 통상 집값의 65% 정도 되는 경매가를 기준으로 나눈 것이다.

특히 경기, 인천의 입주 2년 미만 새 아파트들이 위험하다. 분양가는 높았지만 미분양과 기반시설 부족 등으로 가격이 분양가 이하로 떨어지는 경우가 경기, 인천에서 급증하고 있는 데 따른 것이다.

한국개발연구원(KDI)과 건국대 부동산·도시연구원이 운영하는 전문가 포럼인 부동산시장 모니터링그룹(RMG)은 최근 보고서에서 “경기 파주·용인, 인천 영종·청라지역이 ‘깡통 전세 아파트’가 많아 전세 계약을 할 때 각별히 주의해야 한다”고 경고했다.

융자 비율이 높은 입주 예정 아파트도 이들 지역에 몰려 있다. 막 입주를 시작한 새 아파트는 전세금을 받아서 잔금을 치르겠다는 집주인이 많기 때문에 융자 비율이 얼마나 되는지 따져봐야 한다. 대출금이 많으면 시세보다 싼 전세금으로 세입자를 유혹하는 사례가 많으므로 주의해야 한다. 김은선 부동산114 연구원은 “전세난으로 우량 전세 매물이 빠르게 소진되면서 융자 비율이 커 위험 부담이 있는 전세 매물만 남은 경우가 많다”며 “원리금 상환 부담이 크면 분양가보다 낮은 금액에 매물을 내놓거나 경매로 처분될 소지가 높아 주의해야 한다”고 말했다. 부동산정보업체 부동산써브의 함영진 실장은 “입주 예정 아파트는 대출을 안고 있는 경우가 대부분이어서 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 가격의 60%를 넘지 않는 것을 골라야 한다”며 “최근에는 분양권 시세가 분양가 아래로 추락하는 사례도 많아 보수적으로 접근할수록 유리하다”고 강조했다.

전세보증금을 제때 돌려받기 위해 기본적인 조치도 잊어서는 안 된다. 전세 계약 직후 주민센터에서 임차 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 전세금 보장신용보험은 계약기간이 1년 이상인 임차 계약을 맺은 세입자 중 전세 계약을 맺은 날로부터 5개월이 지나기 전에만 가입할 수 있다. 신규 입주 단지는 전세 매물이 등기가 돼 있는 것인지 반드시 확인해야 한다. 함 실장은 “분양계약서 사본을 받아 두고 건설사에 문의해 가압류 같은 권리 관계나 중도금, 잔금 대출금(담보설정금액)이 얼마인지 반드시 확인해야 한다”며 “집주인이 전세보증금을 받아 잔금으로 납부하고 등기를 신청할 계획이라면 ‘잔금 납부 불이행시 계약은 무효’라는 특약을 꼭 포함시켜야 한다”고 말했다.