5월10일 다주택자 양도세 중과 재개…“분양권·입주권 있으면 무주택자 아냐”

정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 올해 5월9일 예정대로 종료한다는 방침을 확정한 12일 서울의 한 부동산 중개업소에 양도세 중과 유예종료 안내문이 게시되어 있다. 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 이날 ‘다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 방안’을 발표하고 5월 9일까지 계약을 마치면 잔금·등기를 위한 기간을 4~6개월 주기로 했다. 강남구·서초구·송파구·용산구 등 기존 조정대상지역의 경우 5월9일 이전 매매 계약을 마치고 계약일부터 4개월 내에 양도하면 양도세가 중과되지 않는다. 토지거래허가 대상 주택을 매수하려는 경우에는 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다. 2026.02.12 [서울=뉴시스]

5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 4년 만에 재개된다. 집을 3채 이상 보유한 다주택자가 서울 등 조정대상지역 주택을 팔면 기본 세율 6~45%에 30%포인트를 더해 지방세까지 포함하면 최고 82.5% 양도세율이 적용된다.

5월 9일까지 매매 계약을 맺은 다주택자는 잔금 납부나 등기 접수할 시간 감안해 4~6개월간 양도세 중과가 유예된다. 다만 가계약은 인정하지 않는다. 무주택자가 세입자 있는 다주택자 집을 사면 실입주 의무가 기존 전월세 계약이 끝날 때까지로 늦어진다. 무주택자에 한해 ‘일시적 갭투자’가 가능해진 셈이다. 재정경제부가 12일 내놓은 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완 방침’을 문답으로 정리했다.

―5월 9일 이후에도 다주택자 양도세 중과 유예가 일부 이뤄지는데.

“5월 9일까지 매매 계약을 하면 서울 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구는 4개월간 양도세 중과가 유예된다. 그 외 서울 지역 및 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기 12곳은 6개월간 유예된다. 정부는 잔금, 등기 접수 등에 시간이 필요해서 유예 기간을 지정했다고 밝혔다.”

―다주택자가 내놓은 서울 마포구 집을 사기로 계약했다. 4개월 안에 입주해야 하는데 잔금을 6개월 안에 치러도 되나.

“현재 토지거래허가구역인 서울에서 집을 사면 거래 허가 후 4개월 내 실입주해야 한다. 이번 방안으로 마포구에선 다주택자 매물 계약시 6개월의 시간이 더 주어졌다. 이 경우 거래 허가에 따른 실입주 기한도 예외가 적용돼 6개월 안에만 잔금을 내고 입주하면 기존 집주인이 양도세 중과를 받지 않는다.”

―5월 9일 전에 집을 팔기로 가계약만 해둬도 양도세 중과가 유예되나.

“아니다. 가계약은 인정되지 않는다. 기한 내 매매 계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 서류로 확인돼야만 유예가 적용된다.”

―실거주 의무가 유예되는 무주택자에 아파트 분양권을 가진 사람도 포함되나.

“토지거래허가 신청일 기준, 주택을 보유하지 않은 사람만 해당한다. 분양권, 입주권도 주택으로 간주한다.”

―대출을 받아 다주택자가 내놓은 집을 사고 싶은데 그 집 세입자 전세 계약이 1년 넘게 남았다. 지금 서울에선 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입신고를 해야 하는데 어떡하나.

“사는 사람이 무주택자라면 실거주뿐만 아니라 대출에 따른 전입신고 의무도 유예된다. 이 경우 전입신고 의무는 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점으로 적용한다.”

―전세대출을 받은 무주택자다. 세입자 계약 기간이 남은 집을 사면 당장 입주할 수 없어도 대출을 갚아야 하나.

“현재 서울 등 규제지역에서 3억 원이 넘는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 하지만 이번 방안을 적용받아 당장 입주하지 않는 집을 산 무주택자라면 기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 전세대출을 이용할 수 있다. 회수 유예 기간은 전세대출 만기와 세입자 임대차계약 만기 중 더 빠른 시기까지다.”

―다주택자가 올해 1월 말에 전세 계약을 하면서 세입자의 입주 시기를 3월 1일로 정했다. 이 집을 무주택자에게 팔아도 무조건 2028년 2월 11일까지 매수자가 입주해야 하나.

“이번 방안의 대상은 현재 세입자가 살고 있는 경우에만 해당한다. 세입자가 아직 입주하지 않았어도 원칙적으로 2028년 2월 11일까지 매수자가 실거주를 시작해야 한다. 다만 주택임대차보호법상 계약 기간을 보장해야 하기 때문에 이런 경우 별도 협의가 필요하다.”